三步|教你计算房屋实用率 超高实用率房屋8字头

房天下  2016-09-26 07:00

[摘要] 很多购房者买房时，经常看到“超高实用率”、“实用率高达……”这些词语，面对着纷繁复杂的“实用率”宣传语，你会计算吗？我们不能只是听房地产商告诉我们实用率是多少，跟着小编往下看，三步教你算出“实用率”

很多购房者买房时，经常看到“超高实用率”、“实用率高达……”这些词语，面对着纷繁复杂的“实用率”宣传语，你会计算吗？我们不能只是听房地产商告诉我们实用率是多少，跟着小编往下看，三步教你算出“实用率”，轻轻松松买超高实用率刚需房。

一、大公式：实用率=（套内面积+1/2阳台面积）/（套内面积+1/2阳台面积+分摊面积）

公式解释：实用率是套内面积和建筑面积之比，实用率大于使用率，不过高的实用率一般来说也就有更高的使用率。此公式涉及三个面积：套内面积、阳台面积、分摊面积，套内面积，我们将在公式二中进行详细介绍，阳台面积直接可算，而分摊面积则是指是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

二、小公式：套内面积=外墙面积X0.5+使用面积+柱子、分隔墙面积(全面积)

公式解释：此公式主要用于计算套内面积，套内面积又称套内建筑面积，使用面积指套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。

三、对照参考：计算清楚后，对比一般楼房的参考实用率，看看你的商品房是否出现了不合乎一般情况，或者超出多少！

1、 实用率一般为150%；2、多层住宅实用率一般为80%以上；3、高层住宅实用率一般为75%以上；4、临街独立商铺实用率一般为80%以上；5、大型商场内商铺实用率一般为50%以上；6、写字楼实用率一般为60%左右。

美的君兰江山

推荐理由：北滘双地铁高尔夫豪宅 140-720平四到六房大平层，向南有18洞一线高尔夫景观，向北有9洞高尔夫景观以及潭州水道江景，向西则有护城河环绕，中间规划有大园林景观

动态：美的君兰江山预计国庆期间推出全新3座洋房，户型面积涵盖约140-192㎡四房，楼高32层，2梯3户设计，价格未定，预计2018年3月交楼。

物业地址：广州佛山顺德区北滘镇105国道君兰国际高尔夫生活村

效果图

项目简介：美的君兰江山是美的地产重点打造的豪宅作品，位于北滘新城北面。北滘新城作为广佛同城站、东平新城与南站新城交汇处，由这三大新城连成的这个片区也是广佛一体化发展规划的大广佛新中心，也是佛山中心组团重点打造的区域，将打造成为东平新城中央生活区（CLD），广佛中轴富人区。 美的君兰江山总占地4000亩，君兰高尔夫早在1995年入市，是大佛山早的高尔夫豪宅，其中拥有由世界球手尼克·费度设计的18洞高尔夫球场以及新九洞球场，更有斥资超2个亿打造的美的会所和高尔夫球会会所，以及直升飞机停机坪，君兰高尔夫历经15年的沉淀，已成为南中国高尔夫生活社区、上层社会的名流圈。 美的君兰江山作为大君兰社区的组团之一，总占地约15万㎡，建筑面积40万㎡，向南有18洞一线高尔夫景观，向北有9洞高尔夫景观以及潭州水道江景，向西则有护城河环绕，中间规划有大园林景观。 美的君兰江山首推单位以160-300㎡大平面高层洋房为主，2梯2户，南北对流的一线高尔夫景观豪宅，少量顶层为复式单位。一期产品景观资源丰富，360°空中高尔夫景观，百米宽楼距，视野开阔无挡，享受三级景观。

美的翰诚

推荐理由：1/3广州价 15广州南站 全新103-145平央景楼王单位产品类型主要为200㎡中央花园复式大宅、140-160㎡N+1中央景观大平层、100-110㎡N+1户型。

动态：美的翰诚9月4日17座洋房接受认筹优惠登记，户型建筑面积涵盖103㎡三房及129-142㎡四房，楼高27层，2梯4户设计，毛坯发售，具体售价待定，预计国庆期间开盘，现认筹有1.5万抵98折优惠，项目预计2017年12月31日交楼，物管费为2.68元/月/平米。

物业地址：广州佛山佛山市顺德北滘新城区新基路（北滘城区中学旁边）

效果图

项目简介：美的翰城位于北滘镇新老城区临界处，占地约10万平方米，建筑面积约22万平方米，佛山一环、广珠西线高速、105国道、佛陈路、三乐路、林上路等贯穿东西南北，即将开通的广珠轻轨及规划中的广佛地铁3号线、6号均设站项目周边。 美的翰城北居项目邻北滘新城区，定位为“广佛区域具有代表性的国际化、城市化雅致、生态、人文社区”，将发展成为广佛区域高端国际化社区，项目外立面采用了新古典主义建筑风格、物业形态将以住宅为主，辅以部分商业的。 美的翰城由23栋1730套户型组成，容积率2.2，建筑密度19.7，绿化率52%以上，产品类型主要为200㎡中央花园复式大宅、140-160㎡N+1中央景观大平层、100-110㎡N+1户型。

依云四季

推荐理由：依云四季位于AAAA级南昆山旅游风景区内，首付10万起投资70年产权洋房 带全屋家私家电 以租抵供。

动态：依云四季目前在售 产品为40-44㎡（一房）和80-82㎡（二房），均价约8450元/㎡，均带价值约2500元/㎡精带装修约，送全屋家私家电，拎包入住，团购还可享受1万抵5万的优惠。 楼层 3米，碧桂园星级物业全方位管理，管理费为2.5元/㎡/月。项目委托专业酒店管理公司——世联行·红璞假日全程托管，享五五分成，业主每年尊享36天交换入住权益，免费赠送依云四季华南首席四季泡池温泉套票（2大人+1小孩），高送48套！年综合 超12%。

物业地址：广州其他商圈惠州龙门县增龙路1号

效果图

项目简介：依云四季位于AAAA级南昆山旅游风景区内，占地200多亩，总建面近40万平方米，囊括温泉理疗养生度假区、五星级温德姆酒店、生态住宅、休闲娱乐设施、风情商业街等多业态建筑群落，整合温泉度假与周边旅游资源、跨界合作品牌、特色社群等资源，形成以“温泉度假体验”为核心的全方位高端“度假生态链”。 依云四季一期精筑酒店、 、住宅及别墅产品，携手温德姆国际酒店集团联合打造3.5万平方米五星级温德姆产权式温泉酒店，拥享2万多平方米原生温泉养生度假区、105-122平方米生态住宅、40-82平方米非毛坯度假 以及68-159平方米汤屋汤院别墅的。

万科云城米酷

推荐理由：万科云城米酷位于广州天河智慧城核心，距离珠江新城不到10公里，自驾车10-15。比邻天河北及奥体中心板块。 项目在售错层和 ，，使用率150%以上

动态：万科云城米酷推出80套特价房源，总价低39万元。目前在售平层、错层和复式 ，其中25-35平复式 米，非毛坯均价2.8万/㎡，享2万抵5万优惠，25平 新品总价70万左右，35平 总价90万左右。18-25平错层 3.5米，非毛坯均价2.3万/㎡，26-36平一房一厅平层 均价20000元/平。房天下电商团购高享10万优惠。

物业地址：广州天河华观路（旧名云溪路）以南、高唐路以东

效果图

项目简介：万科云城米酷整体总建筑面积60万㎡，定位为大型城市创意综合体，一期建筑面积12万㎡，二期建筑面积47万㎡。主要产品为13㎡/18㎡/25㎡/35㎡极小百变 ，25㎡、35㎡更有 楼上楼下设计，全城罕见，带非毛坯、高配置，生活一步到位。居住、工作、娱乐、煮食、会客等功能齐全，空间百变，满足所有需求。是万科近期为突破及创新的产品，也是在广州 产品，符合年轻男女居住需求

中海联·智汇城

推荐理由：中海联·智汇城项目广州新东站和新塘客运站，周边配套齐全。广州新东站汇集广深铁路、广汕铁路、穗莞深城际轻轨、地铁13号线和地铁16号线五条轨道，是广州铁路枢纽主站之一，实现新塘到深圳机场及白云机场只需30，到东莞10左右，到广州东站15

动态：中海联·智汇城推出20套特价房源，毛坯总价低只需26万元。现参与团购享4万抵8万优惠，房天下会员线上支付返现24000元（税前）。

物业地址：广州增城新塘新塘镇荔新大道与邵白路交界处

效果图

项目简介：中海联·智汇城本距离新塘镇区约5公里，紧邻城市主干道和高速入口，对外交通便捷。项目依托新塘牛仔服装、汽车、摩托车和淘宝镇的产业优势，搭建一个包含研发、设计、时尚发布、展览、交易、企业孵化、人才交流、品牌培养、供应链金融服务、资讯共享、网站建设的优势“互联网+孵化器+创客社区",打造内脑型的时尚创意总部基地。项目占地51000㎡，总建面约120000㎡，总投资额约10-15亿元。

佳兆业城市广场

推荐理由：佳兆业城市广场位于黄埔核心地带，距离地铁13号线南岗站较近； 项目主推复式户型，实用率高

动态：佳兆业城市广场在售二期91-129㎡（建面）四房两厅三卫，均为6米复式住宅，均价约22000元/㎡，现购房可享受立减8万优惠，另外9月购房即有机会抽取环球豪华游，名额有限。据悉，项目一期房源基本售罄，预计2017年底交楼。

物业地址：广州黄埔科学城板块开创大道与黄埔东路交汇处

效果图

项目简介：佳兆业城市广场是佳兆业集团回归广州全新打造项目，定位为黄埔区复合生活综合体，位于广州开创大道与黄埔东路交汇处，是黄埔商圈与萝岗科学城板块交汇的核心地带。 佳兆业城市广场占地约20万平，总建面约80万平，容积率2.94，绿化率不低于35%，除住宅外还含商业面积近10万平、近10万平的中央园林，另有小学等公建配套；项目分4期开发，全项目预计2018年全部开发完毕。主力户型为90-140平米稀缺全复式单位，具有全城罕见的6米空间，尽显生活高度。 佳兆业城市广场位处广州黄埔滨江新城核心位置，享受三横一纵城际交通，可以快速到达天河珠江新城，去往珠三角主要城市也非常方便，16号线延长线即在家门口。项目是中心区域罕见的大体量综合体项目，项目内配有100000平米商业体及写字楼以及2+1全优名校配置，点式超高层复式楼体被6万平米一体化艺术园林环绕，楼距近200米，保证户户采光通风。

碧桂园·城市花园

推荐理由：碧桂园城市花园位于增城朱村板块，周边就是广州教育城，且靠近 地铁21号线朱村站，刚需性强

动态：碧桂园·城市花园在售建面约93平、95平、103平、113平的三房洋房；另在售9号楼（楼王），建面125-128平的3房2厅2卫；均价约为13400-14300元/平。目前购房有以下优惠：夏季特惠6万；新业主一年管理费；花岸苑大平层和漫绿苑9号楼01、02单位享“2个50年车位使用权”；漫绿苑其他洋房享“1个50年车位使用权”。

物业地址：广州增城朱村广汕公路（燕岗桥公交站东侧）

效果图

项目简介：碧桂园·城市花园选址广州东，位于30000亩广州教育城旁；紧邻地铁21号线朱村站，享萝岗、增城双万达广场两大主流商圈。项目自带小学，且为省一级中学协和中学的教育地产。 碧桂园·城市花园分二期开发，总占地292.766亩；交通便利：广汕公路旁，邻近燕岗桥公交站，更有21号线上盖；总建筑面积453526平方米，容积率2.5，开发时间2014-03-27；首期主推90-95㎡（建筑面积）两房（N+1）、105-145㎡（建筑面积）大小三房、175-195㎡（建筑面积）四房，产品面积段丰富。

敏捷·星悦国际

推荐理由：增城新塘缤纷荟，临穗莞深城轨，层享两层，超低密度，墅级生活社区 ，7字头

动态：敏捷·星悦国际在售 组团【T猫社区】以及商铺组团【新塘缤纷荟】，团购1万抵3万的优惠。 主推61-97平单位，毛坯均价7000元/平， 。另商铺仅剩下150平单位，均价9000元/平。敏捷·星悦国际由一栋4.5米超高 及其综合服务型商业裙楼组成。

物业地址：广州增城新塘广园快速中新出口前行500米（麦当劳左侧）

效果图

项目简介：敏捷·星悦国际位于广州市新新大道麦当劳南侧，东连东莞，南接新塘，地处珠江三角洲经济发达的广深港黄金走廊，离广园快速中新入口只有500米，省道新新公路横穿永和南北，南连107国道的广深公路、广深高速公路、广惠高速公路、以及广园东路，北连广汕公路,广州白云机场、深圳机场的。 敏捷·星悦国际规划规划有特色主题的商业街区，业态将规划包含特色餐饮美食、风情酒吧街、私房菜、咖啡厅、烧烤、料理等各类美食街区，以低密度的特色商业街区服务新塘，打造新塘“红砖厂”。 敏捷·星悦国际由一栋4.5米超高 及其综合服务型商业裙楼组成，共分为9栋分两期开发，规划建有135套精品 、14000平方米Block街区式商业区、风格餐饮区、高档精品购物区等休闲娱乐设施。 一期（1、2、3栋），所售产品为1栋61—97㎡ 和2、3栋商铺为主。1栋 3梯21户，其中3-8层为4.5米 ，2层有9套5米超高 的 。共有3种户型可供选择。

越秀星汇云城

推荐理由：越秀星汇云城紧邻天河北商圈，近珠江新城，地铁3号线3站到广州东站，5站到珠江新城，拥有省级公办幼儿园、小学等强大配套。同时，小区采用为先进的全人车分流设计，是中心城区理想的居住之所

动态：越秀星汇云城主推8栋，户型涵盖建面为76-101㎡二至四房单位；同时在售1、2、5、6栋产品，户型涵盖建面为85㎡四房复式、82-106㎡二至四房单位，复式单位已全部售罄。目前均价为30000元/㎡，现购房可享受3万抵97折优惠。

物业地址：广州白云区广州大道北（华快三期沙太出口）

效果图

项目简介：越秀星汇云城项目位于广州大道北与华南快速三期交汇处，于2014年11月由越秀地产以总价66亿元竞拍获得。项目总占地逾17万㎡，建筑面积逾66万㎡，规划建设30栋高层住宅，户型涵盖77-123㎡（建筑面积）三房至四房户型。 越秀星汇云城紧邻天河北商圈，近珠江新城，地铁3号线3站到广州东站，5站到珠江新城，规划打造逾1.4万㎡配套休闲餐饮功能商业街、逾6千㎡会所、以及省级公办幼儿园、小学，小区采用全人车分流设计的。

萝岗敏捷广场

推荐理由：萝岗敏捷广场为黄埔商业物业“销冠王”，位于地铁7号线（规划中）、地铁 21号线（建设中）水西站旁，同时此处亦将设有有轨电车水西站（规划中）

动态：萝岗敏捷广场在售55-107平居住型 ，米，价格12800元/平起，明火燃气入户，实用率达160%。另在售中央居住区金街58-150平商铺，售价24000元/平起；375-400平家族别墅，毛坯均价为20000元/平，带有露台和独立花园。9月24日下午1点钟2016年中国《小小好舞蹈》广州赛区启动仪式在萝岗敏捷广场举行。

物业地址：广州黄埔区府板块水西路（盈翠公园斜对面）

效果图

项目简介：萝岗敏捷广场位于广州东黄埔区（原萝岗区）区府旁水西路，项目占地面积12.5万㎡，其总建筑面积45万㎡，涵产品有 、别墅、且总览1.6万㎡Shopping Mall，集休闲、娱乐、餐饮、商务、购物、居住等功能为一体的业态结构。 萝岗敏捷广场西近创业公园、北临赢翠公园、东接以羊城八景“萝岗香雪”闻名的香雪公园，紧邻萝岗区政府，靠近区会议中心，区地震局、区税务局、法院、区供水，省南方电网的。 项目紧邻地铁21号线水西站；从广惠高速、广汕高速、广园可快速到达天河CBD，现有交通出门即有327路、513A路、569支线、575A路等公交路线)。

越秀国际总部广场

推荐理由：越秀国际总部广场紧邻金洲地铁站，万达广场就在旁边，处于南沙商业旺地，人流密集，配有8万平方米的物中心旺地。项目位于南沙自贸区，未来发展前景巨大，将打造南沙新地标，是投资置业的

动态：越秀国际总部广场首期推创新型 ， ，40-62㎡单位，预计9月预选房，价格待定，，，电商优惠登记2万抵5万火热进行中。

物业地址：广州南沙金洲金洲地铁站东侧

效果图

项目简介：越秀国际总部广场紧邻金洲地铁站，万达广场就在旁边，处于南沙商业旺地，人流密集。 首次推G栋和H栋，G栋5梯28户共31层，H栋5梯20户30层。

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