[摘要] 近房产市场畅旺，袁女士向本报“笋盘擂台”栏目询问改善置业的办法。她名下有两套房产，一套是滨江中路78平方米的房改电梯房，另一套位于小北路，带小北路小学学位的42平方米电梯单间，广州两套住房已结清贷款，目前名下仅有一套佛山投资物业的贷款。
近房产市场畅旺，袁女士向本报“笋盘擂台”栏目询问改善置业的办法。她名下有两套房产，一套是滨江中路78平方米的房改电梯房，另一套位于小北路，带小北路小学学位的42平方米电梯单间，广州两套住房已结清贷款，目前名下仅有一套佛山投资物业的贷款。
由于其孩子快小学毕业了，她考虑把广州两套住房全出售或者只卖一间，在小北路或滨江中路附近购置自住的电梯三房，要求楼龄新，朝向好。从区域楼价看，小北路带学位的电梯单间价格已到5万元/m2，大积电梯次新楼单价更贵，如果在小北换房置业，袁女士可能需同时卖出两套单位方可在小北路附近购买大单位。而滨江路一带电梯次新房价格不到4万元/m2，卖掉小北路电梯单间或滨江路电梯房改房即够付首期，以按揭付款换购大单位，还可保留其中一间作为出租物业，长期持有。
此外，袁小姐在佛山有一套按揭中的一手房物业，购入一年已涨约80%，由于这套物业的存在，使袁小姐必须要在广州市采取首付七成的二套房贷方式来改善置业，如果袁小姐售出一套房后，把佛山的房屋贷款提前结清，即可在广州以首次置业方式买大单位，首付三成，可让她购买总价更高的房屋。
现有房屋估值：售价同为220万元
倾向持有小北路物业
袁小姐面临“二选一”抉择，到底卖哪个更划算呢。记者向小北路和滨江路两地的经纪咨询袁小姐持有两个物业的估价。广州中原小北路分行高级营业经理李丽媚介绍，袁女士所持有的小北路42平方米电梯单间学位房，市场均价为5.5万元/m2，一般可售220万元。这类带学位小面积单位盘源稀缺，买家多为“刚需”客，购入后多用于出租获利，而该42平方米的单位租价约4000元/月。广州中原滨江东金雅苑分行高级营业经理朱小珊表示，现时滨江中路电梯单位单价为2.8万元/m2，如袁女士需出售78平方米的电梯房改房，总价约220万~230万元左右。
袁小姐手头两个物业的市场价都在220万元左右，卖出任意一间获得的首期都差不多。袁小姐表示，由于小北路电梯单间的不动产证刚发不久，税费比较重；滨江中路的电梯房改房早已过2年，可以省下营业税，而且小北路电梯单间的月租金在4000元，滨江路78平方米的两房电梯房租金才在3000元左右，她倾向于持有小北路物业。小北路电梯单间购入时间为2010年，单价近2万元/m2，6年间增值至5万多元/m2，而滨江中路电梯房则不温不火，涨得较慢，重要的是小北路房屋带优质学位，未来价格依然看涨。
选择一：售出一间 改善置业滨江中
按售出一套住房获得220万元房款作为首期，如果袁小姐不考虑提前结清佛山房屋的贷款，在广州必须首付七成购买单位。这意味着她只能选择300多万元总价的房屋。从记者搜寻到的盘源来看，她只能在滨江中路附近置购大单位以改善居住。
广州中原朱小珊介绍，滨江东海珠半岛市场均价为3万~4.5万元/m2，现有一套119平方米电梯中层三房在售，总价为360万元，南北对流望江，楼龄约10年，证已过两年。若袁女士看中此海珠半岛三房单位，仅售出滨江中路或小北路的其中一间单位，则可首付七成购入，如两单位全出售，全额一次性购入该海珠半岛单位都没有问题。朱小珊透露，现时海珠半岛市场盘源少，也较受买家欢迎，不少业主会选择反价出售，买家一般会追加5%左右。
某中介江中路分店店长陈伟洪介绍，滨江中路一带楼龄较新的楼盘有丽海雅居、自由心岸，丽海雅居楼龄约5~6年，自由心岸楼龄约11年，其他楼盘则基本上都在13、14年以上，丽海雅居目前售价约3.7万~3.8万元/m2，自由心岸售价约3.2万~3.3万元/m2。现时有几套单位比较好，如自由心岸133平方米中层三房两厅复式单位，东南向，售价为420万元，非常符合袁小姐的需求；又如丽海雅居某中层三房两厅，135平方米，带豪华装修，售价为530万元。
合富置业高级营业经理冯嘉俊表示，如果想选择滨江中附近电梯三房，可考虑中海名都105~120平方米三房，均价约3.8万~4万元/m2，总价在500万元以下；富基广场100~110平方米三房，目前二手均价约3.3万~3.4万元/m2，总价不到400万元。
选择二：留在小北 置业压力较大
专业人士介绍，小北路一带电梯楼单位不同楼盘有明显的价差，如小北御景单间单价达6万元/m2，颐和雅轩单间单价要5.5万元/m2，麓湖盛景约3.3万~3.5万元/m2，越秀花苑大厦售价则基本在2.8万~3.2万元/m2，目前小北路周边电梯楼二手房成交都不错，如贴近市场价，基本上一两个月都可成交。小北路一带楼龄较新的楼盘有小北御景、颐秀华庭、新城市玥秀、富宏花园等，以上三盘价格均较高，且三房放盘较少，目前颐秀华庭有一套101平方米三房两厅在售，非常符合买家需求，一梯六户，售价为500万元。
广州李丽媚告诉记者，现时小北路翠怡大厦的115平方米电梯高层三房出售，带12平方米阳台，西北向望越秀山，带小北路小学学位，楼龄约10年，总价为530万元。该单位证已过五年，是业主物业，如袁女士售出其中一个单位并提前结清佛山房屋贷款，可选择购入翠怡大厦单位，刚好足够四成首付，如滨江中路及小北路两单位全出售，可首付八成购入该单位。
合富置业小北路分行主管邱健表示，根据袁小姐的首付以及贷款资格，他推荐北秀大厦101平方米的三房，总价约400万元左右。
袁小姐选择：暂时租大房 提前实现改善居住
记者把以上中介人士的建议以及盘源资料发给袁小姐，她时间联系了去看颐秀华庭的盘源，哪知道原来业主并非有心卖，只是暂时放盘试试“水温”。她告诉记者，她对中介人士推荐的几个小北路盘源都非常熟悉，北秀大厦因楼龄太老且周边社区环境的缘故，她不会考虑；她之前已到过翠怡大厦看房，里面单位较杂乱，商品房和回迁房混杂，感觉不如次新电梯房。
袁小姐表示，她在滨江中住过几年，后来搬到小北路新房居住，虽然新居比旧居建筑面积少了近30平方米，一家三口必须“蜗居”在单间里，但是她对社区环境、周边方便的配套以及近在家门口的越秀山都非常满意，以后孩子也有可能在二中上初中，故此她情感战胜理智，选择还是留在小北路改善居住。如果在滨江中路改善置业，卖出一套即可达到目标，但一家人都割舍不下周边的邻里情谊以及对小北路地段的认同。
手头有两套房，暂时找不到合适的大单位，为此袁小姐采取折衷办法，出租电梯单间，再在同小区租用一个80多平方米的两房单位。她算了一下，42平方米的单间可以拿到四五千的月租，滨江中路78平方米的两房租金在3000元左右，把这两套房屋一起出租，差不多可以抵扣同小区两房单位的租金。
责任编辑：梁焕清 JN1522
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
