[摘要] 广州第四季度加紧卖地的闸门一开,似乎就呈现出停不下来的节奏。继上周一口气推出11宗土地之后,这周紧接着又有8宗地块挂牌。10月26日,广州市国规委以近73亿元的起拍价,放出7宗宅地、1宗商业地, 区白云新城、广钢新城土地供应加码,外围土地供应全部分布在南部番禺、南沙。
广州第四季度加紧卖地的闸门一开,似乎就呈现出停不下来的节奏。继上周一口气推出11宗土地之后,这周紧接着又有8宗地块挂牌。10月26日,广州市国规委以近73亿元的起拍价,放出7宗宅地、1宗商业地, 区白云新城、广钢新城土地供应加码,外围土地供应全部分布在南部番禺、南沙。加上10月20日预告的卖地,从下月的18日-25日,广州就要开启大规模卖地模式,陆续出让19宗住宅、商业用地。从两波土地挂牌信息可见,广州年底的土地盛宴基本上聚焦在三大核心 :广钢新城、白云新城和华南板块。
而据合富辉煌监测,1-10月加上即将拍卖的11月土地,广州推出土地成交总建筑面积为724万平方米,土地财政收入约650亿元(大部分11月拍卖的已按高限价计算),相较2015年水平(土地出让总量1191万平方米、土地出让金932亿元)仍有不少距离。可以预计,本次土地供应不会是年内后一波;由目前至年底,在一个相对较短的时期内,全市多个重点区域仍会有 土地陆续推出,广州土地供应浪潮仍会持续。
三大重点供应区域
番禺华南板块 新地解渴但难成规模开发
传统意义上的华南板块,目前除了祈福新邨一个老树不断发新芽的大盘还有大量的推货外,就剩下尾货销售的雅居乐剑桥郡和保利红馆。刚需置业买家想在华南板块手房,几乎只有一两个楼盘可以选择。在本轮的卖地中,难得见到有两块番禺华南板块的位置极佳的地块挂牌,不过,地块的面积都不大,难成规模开发,只适宜做成精品住宅。
这两幅地块,一块是位于汉溪长隆 站 的汉溪地块二,一块是今年底就有 7号线通车的南村草堂村地块。值得一提的是,南村草堂村地块容积率仅有1.01,是这些年出让土地中难得的超低密度地块。地块占地30662平方米,起拍楼面地价1.3万元/平方米,按照地块的高限制价格计算,高楼面地价约为1.9万元/平方米,达到高限价后将变为竞配建安置房。另一宗汉溪地块二曾经在2014年出让,当时同期出让的还有汉溪地块一(为目前在售的保利红馆),但却遭遇流拍。业界分析,当时地块流拍的主要原因是地块面积太小,难以单独规划。
翻查近几年番禺区的卖地记录不难发现,新增的土地供应并不多,近三年番禺仅有3宗宅地挂牌出让记录。包括2014年1月出让的汉溪村地块一,被保利以约1.8万元/平方米的楼面价夺得,并打造为保利红馆,目前售价高达3.2万-3.5万/平方米。2014年7月,金融街则以1.2万元/平方米拿下番禺广场 地块,开发为融穗澜湾项目。该楼盘目前已经售罄,收官时卖到2.8万元/平方米。另外,就是2015年11月出让的桥南街南区公园地块,楼面地价也达到了1.6万元/平方米,目前开发为待售的时代柏林项目。业内人士预测,越是稀缺就越是价格高,预料番禺地块竞拍会有激烈争夺。
广钢新城 地价极可能创新高
在近两次的卖地预告中,荔湾区广钢新城共有三块地推出,是卖地集中的区域。本次推出的土地全部集中在广钢新城南区,位于规划中广钢 公园南面,都属于公园 排物业。三地块的起拍楼面地价为2万-2.1万元/平方米,不过按照高限制价计算,不算配建安置房的成本,楼面地价高为2.9万元/平方米,极有可能超越该区域目前楼面地价高的广钢华发地块,其楼面地价为2.3万元/平方米。
据了解,2014年2月21日广钢新城正式出让,首批出让的5宗地块楼面地价连续刷新区域地价纪录,楼面价高达23546元/平方米,单日卖地吸金155亿元。2014年9月29日,在广钢一期5宗地块无一项目面市的情况下,广钢新城再次推出6宗地块,尽管吸引了万科、越秀、方兴、深振业、北大资源、保利等21家房企参拍,但6宗地块均未达到高限价,中海更是以底价拿下其中两宗地块,6地块成交仅122亿元。2015年11月30日,广钢新城第三次出让地块,位于规划中广钢 公园以南的三地块,由保利及葛洲坝夺得。
截至目前,广钢新城已有中海花湾壹号、金融街融穗华府、葛洲坝保利曼城、保利海德公馆、珠江金茂府和北大资源·博雅1898六盘面世。地块周边一手住宅均价在33000-40000元/平方米之间。可以说,广钢新城地块的终成交价格的高低与近两年来市场的冷热度几乎是一致的,本次广钢新城地块的终成交价,也将可以作为国庆 周新一轮限购政策之后市场走向的一个判断。
白云新城 两住宅地块或迎激烈争夺
作为市区新规划的重要新城之一,本次白云新城有两块体量较为适中的土地推出。白云新城近年来陆续有新的住宅地块推出并建成出售,不过,几乎 开发商都选择将白云新城项目定位得更 ,所建的产品均以大户型为主,楼价也达到4万+,因此显得有点曲高和寡,关注的热度不如定位市区刚需和刚改的广钢新城。目前,白云新城在售的保利云禧和珠江岭南苑项目均价都达到4.5万元/平方米,并且户型多以四房、五房为主。
今年上半年,白云新城共有两宗商业用地出让,其中,碧桂园拿下一宗占地7806平方米的“蚊型地”,成交价为1.75亿元,溢价21%,折合楼面价为11188元/平方米。 李锦记集团下的无限极则斩获了另一宗靓地,开建总部 ,楼面价为17756元/平方米。显而易见,这次将推出的住宅地块争夺的激烈程度将比商业地块要大。
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