[摘要] 近两年来，新黄埔区不管在楼市上还是在土市上都较为火热，其中更有长岭居等新板块崛起。据房天下媒体 统计，2014年至今，黄埔区共成功出让20宗宅地，由万科、保利、时代等品牌房企竞得，不少楼盘目前都已在售，销量还不错。
近两年来，新黄埔区不管在楼市上还是在土市上都较为火热，其中更有长岭居等新板块崛起。据房天下媒体 统计，2014年至今，黄埔区共成功出让20宗宅地，由万科、保利、时代等品牌房企竞得，不少楼盘目前都已在售，销量还不错。
而就在10月底，广州 连续两周共放出19宗地，惊动土市和楼市。这19宗地里，其中有1宗地便位于新黄埔区，即为10月20日挂出的开发区SDK-A2-1地块。据悉，该地块目前受到较大关注，已有近百人到现场探查地块情况。
该地块位于广州开发区、黄埔区开源大道以南、云峰路以东，土地用途为二类居住用地，占地面积135173平米，容积率1.0-2.8，建筑面积为378484平米，起拍价296836万元，起拍楼面价10000元/平米。
地块所在板块剖析：公共配套较为成熟
该开发区SDK-A2-1地块所处的科学城板块，整个板块无论是商业、居住，还是交通、公共配套都已较为成熟。
居住上，保利、万科、中海、雅居乐等众多房企楼盘云集。商业上，有高德汇（已开业）、飞晟文汇广场（已开业）、萝岗万达广场（已开业）等等。交通上，公交、 六号线二期（年底开通）、广园快速等。公共配套上，广州市二中、 玉岩 、中山大学岭南医院、植树公园、香雪公园等等。
目前科学城板块在售的楼盘仅有越秀保利爱特城、中海誉城29092元/平方米[黄埔]中海誉城539套在售、时代春树里、科城山庄50109元/平方米[黄埔]科城山庄439套在售、凯得文化广场、雅居乐富春山居48471元/平方米[黄埔]雅居乐富春山居718套在售等。在需求大供应少的情况下，这些楼盘可以说都较为吃香！
该开发区SDK-A2-1地块所处位置相当不错，将与周边的中海誉城29092元/平方米[黄埔]中海誉城539套在售、万科金色梦想、越秀岭南雅筑28168元/平方米[黄埔]越秀岭南雅筑150套在售等项目构成大型居住区。而这三个楼盘中，仅中海誉城尚有别墅及商铺产品在售，其他两盘均已售罄，随着上述项目的居民入住，未来区域成熟可期。所以该地块一挂出，便受到不少人的关注。
地块实况剖析
地块现状：享山景资源，整体形象有待提高
开发区SDK-A2-1地块规模较大（占地面积135173平米，建筑面积为378484平米），总价高（起拍价296836万元，高限制地价为430412.2万元，即起始价的145%），对开发商的资金能力要求高，起拍楼面价10000元/平米，创下黄埔区土地出让起拍价的新高。
地块现状呈凹字形，多为不平整坡地，杂草、树木丛生，一条细陂河从中穿插而过，整条河道水量较小。加之以当地居民放养家禽及生活垃圾，整体卫生环境较差。
目前整个地块中仅剩数户当地居民的居所及周边务工人员的临时居住活动板房，据该地块管理人员所述，这几处居所都已面临拆迁，目前已禁止房屋扩建行为。
再看看该地块四周的环境，该地块东、南望刘村大山，若在这居住，将享有一定自然景观资源，目前该刘村大山已修建了一条上山的通道，汽车可直接从山下直通山顶。而根据该地块规划条件，中标企业须为地块周边村民修建一条通往地块西南侧山体的上山便道，增加额外的成本。
该地块据该地块管理人员也向房天下表示，不少到现场勘查的人均表示，届时会在该山体上建造山顶公园，作为社区公共服务设施。
另外，北侧、西侧存在物流仓库、城中村等，整体形象有待提高。
据该地块管理人员向房天下表示，近不到一个月的时间，已有大小房企近百人过来实地查看。由于该地块 万科、越秀、中海房企旗下的楼盘，不少村民都在猜测该地块是否被这三家房企再度拿下。
生活氛围：周边多为物流仓库、城中村，生活氛围差异大
该地块背靠刘村大山，正 为中国外运物流发展有限公司等物流仓库，再 则为越秀、万科、中海楼盘以及当地的村落。由于当地村名多集中活动于村落中，其他楼盘也形成了自家业主社区氛围，另外多为外来打工人员，这似乎形成了各自的小圈层，生活氛围差异较大。
区位交通：地块 公交站，可接驳至 站
据地块交通还算便利，就自驾方面来说， 的开源大道—永和大道道路宽广，且道路两边均做了较好的绿化工作，同时车流量少，往来天河也就半左右的。
就公交方面来说，该地块处于永和大道（岭南雅筑）站及洋城 站之间，途径的公交线路约有8条，可通往鱼珠、大沙地等 站，地块与公交站间的距离也并 ，走路仅需5左右。此外， 还有玉岩路南公交站，走路约需10，通往天河、萝岗演艺 等。
周边配套：大型配套较欠缺 现有配套档次待提高
前面提到，该地块周边主要为中海誉城29092元/平方米[黄埔]中海誉城539套在售、万科金色梦想、越秀岭南雅筑28168元/平方米[黄埔]越秀岭南雅筑150套在售三个楼盘、当地村名的村落、物流仓库及部分企业等。周边大型配套较欠缺，主要为各种大排档、百货店、便利店等，还有沿街的地摊售卖等。
而对于中海誉城29092元/平方米[黄埔]中海誉城539套在售、万科金色梦想、越秀岭南雅筑28168元/平方米[黄埔]越秀岭南雅筑150套在售三个楼盘来说，这三个楼盘目前社区配套正逐步走向成熟，均配备较齐全的社区配套，如万科金色梦想，社区内已配备有麦当劳、书店、干洗店、咖啡屋等一系列的配套设施。另外两个楼盘亦是如此。同时，由于这些社区的商业配套为对外公开服务，也在一定程度上满足了当地居民的需求。
再来看看 配套方面， 主要是洋城 及刘村 ，整体上较为缺乏。
所以根据该地块规划条件，该地块内含 、幼儿园、肉菜市场、社区服务站等配件指标。
另外，由于 多绿化坡地，居民平时的散步等日常休闲用地还是不用愁的。
该地块周边的越秀岭南雅筑28168元/平方米[黄埔]越秀岭南雅筑150套在售、万科金色梦想均以洋房产品为主，中海誉城29092元/平方米[黄埔]中海誉城539套在售则涵盖洋房、别墅等产品。作为较集中的居住区域，该地块日后的产品是否也会以洋房、别墅为主呢？
（地块周边楼盘二手房价，数据来源于二手房网站，可能存在误差）
（科学城板块部分新盘在售价格）
因此，整个科学城板块的房价不管是一手房还是二手房，整体均价均在2万左右。未来该SDK-A2-1地块所建项目房价应该也不会低于目前均价。
另外，目前一条细陂河从开发区SDK-A2-1地块中穿插而过，在保留该河流的情况下，未来整个项目的建设是否会形成“一河两岸”的社区布局呢？
后，据房天下监控土地使用权网上交易系统，目前该SDK-A2-1地块已有3个报价，高竞买出价为298836万元，楼面价为10067元/平。
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