[摘要] 今年以来一手住宅市场的火爆成交盖过了市场上商业、产品的风头,不过这也不能使市场忽略了兼容于一体的 项目的存在。相比住宅,今年 单位的成交容易被忽视,但其实在去年 成交井喷的情况下,今年前十月的 成交表现也不比去年差。
今年以来一手住宅市场的火爆成交盖过了市场上商业、产品的风头,不过这也不能使市场忽略了兼容于一体的 项目的存在。相比住宅,今年 单位的成交容易被忽视,但其实在去年 成交井喷的情况下,今年前十月的 成交表现也不比去年差。
广州严格限购没放松利好
数据显示,今年1-10月(截至10月15日,下同),广州一手商务 的成交面积达到115万平方米,和去年同期的114万平方米几乎持平。不过,今年的成交价格比去年上升了15%,达到16140元/平方米。在今年“9·30”新一波限购政策之前,广州是仅剩几个没有放开限购的城市之一,在“十一”黄金周之后,各地的新限购政策再度出炉,广州限购政策虽然没有加码,但是松绑则在近期内几乎无望。总价低、 比住宅高是目前 产品的主要特点,经过今年前十个月的放量成交,广州的 单位也终于扭转了从2014年以来供大于求的局面。
身处限购严格的广州,有 需求的人们往往将目光转向 产品。尤其是面积小、总价低、地段优的 项目成为 者的爱。据悉,今年1-10月,广州一手商务 的消化率为1.32,全市 的供应面积为877122平方米,而成交面积则高达1154219平方米。全市11区有9个区成交面积大于供应面积,剩下的从化区为零供应、零成交,增城区仍处于 供大于求的状态。中心区的越秀、海珠也是零供应,但却进一步消化了库存,成交面积分别是38232平方米和49677平方米。
原库存大户变成交大户
荔湾及白云供应量均在4万平方米以下,而成交面积则达到48342平方米及127626平方米。这两区属于老城区内供货较少的两大区域,而荔湾区的成交主要来自于广钢新城的中海花湾壹号,该盘是片区内仅有的有 在售的项目,且具备双地铁优势,吸引了众多 者关注。
原来库存量大的黄埔和番禺在今年已经转变成为成交大户。数据显示,黄埔区、番禺区和南沙区为供应量及成交量前三的区域,其中黄埔区供应面积为201350平方米,成交面积则达242593平方米,番禺的供应面积为185627平方米,成交面积为204013平方米。近三年,番禺黄埔区的 项目大量涌现,便形成了供大于求,项目竞争激烈,一度降价血拼的局面。而今年,曾经供过于求的“重灾区”供求关系开始逆转,走向供求平衡并已经往需大于求的方向发展。
市场人士分析,一方面是今年以来上述两区的新增 项目逐步减少,另外两个区域今年年底也都有新的地铁线路开通,轨道交通带来的便利被 看好。
3%略高于住宅
从2010年广州严格的限购政策出台之后,应运而生的、产品就大量涌现。到2013年广州就已经是 项目遍地开花,总体供应量一跃突破100万平方米,达到126万平方米的局面。此后,广州一手商务 每年的供应量都超过百万平方米。不过延续了三年的供大于求的局面终于在今年发生扭转,同时在供应量减少的情况下,今年 整体成交价也录得双位数的增长。数据显示,去年1-10月(截至10月31日),广州一手商务 的成交均价为13918元/平方米,今年前十月则为为16139元/平方米,上升了约15%。
目前,除了天河区东部、番禺区和黄埔区的一手 成交活跃之外,市中心的二手 成交也表现不错。比如在市中心的越秀区环市东路、天河区珠江新城总价200万元左右的 单位,租金大概可以达到5000元/月左右, 可以达到约3%。这一会比区内的住宅单位要略高。
单位租赁也有新出路
相比起原有买家原始的散租和发展商简单的返租,近期 单位的出路随着联合、都市长租 等模式的兴起,也有散售的 单位经过整合后,以新的模式出现。除了开发商自主开发的模式外,一些被誉为“二房东”的公司,也以整租、整合再重新包装散租的形式出现。原万科集团领军人物之一毛大庆放弃千万年薪投身创办“优客工厂”就是类似“We Work”的创客空间。其运作模式就是毛大庆也以整租的形式租下整栋商业单位,再分成单独空间,再出租给创业者获得现金流。
近期包括魔方租赁服务公司等在内的公司也纷纷扩展在广州的项目,开发从白领到蓝领员工一系列各种档次的城市 。另外,继番禺长隆板块的 项目敏捷华美国际出现了整栋的月子中心外,据称,位于万博CBD板块的四海城项目也将有类似的整栋的月子中心出现。
来自专业机构的分析报告也指出,随着“千禧一代”80后、90后的群体成为社会的中坚力量,他们对于工作环境、居住的需求都比原有60-70年代出生的群体更加个性化,而偏偏这一群体也处在中国取消福利分房政策,随着房价不断上涨时期内。安全性、管理性、服务配套都要比城市的城中村单位好的长租 会成为他们初踏入社会的,而灵活度更高的联合企业也受到他们的青睐。
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