[摘要] 蕉门河 区作为明珠湾起步区的重要支撑，是目前打造南沙城市功能的重中之重，说明该区具有一定的发展 ，究竟本次出让的地块未来前景如何，接下来且看分析。
来源：广州中院研究部
本篇将为大家详细解读位于蕉门河畔，东逸三路与市南大道交接处的蕉门河北侧地块一、二；相比起金洲板块，蕉门板块的配套设施相对起步较慢，尤其是本次踩地的区域，目前多为建筑工地以及未经开发的农田蕉林；但另一方面，南沙官方9月曾表示，蕉门河 区作为明珠湾起步区的重要支撑，是目前打造南沙城10299元/平方米[南沙]南沙城5套在售市功能的重中之重。由此说明该区具有一定的发展 ，究竟本次出让的地块未来前景如何，接下来且看分析。
图表 1 两幅地块区位图
地块基本信息
图表 2 地块基础信息
【蕉门河板块概况】
生活配套：起步晚但规划多 预期3-5年内成型
目前蕉门河正处于落实规划的阶段，未来 建设将会以蕉门 站为 向南辐射，标志性建筑物包括中惠国际金融 、成卓世纪 、南沙万达广场、金茂湾综合社区等，根据中原研究部走访发现，目前商业、项目大多处于建设过程中。
图表 3 地块周边交通图
预期未来1年将会有部分商业项目面市，同时为 居民提供必要的生活配套，假如发展顺利预期未来3-5年蕉门河可以形成“初具规模”的商圈。
因此对于该区域而言，目前的生活配套并不理想，而未来的发展空间值得期待。
土拍情况：多定向引资商业项目 居住用地偏少
正如上文提及的蕉门河未来的定位为“南沙城10299元/平方米[南沙]南沙城5套在售 ”，因此回顾板块近2年的推地多数以定向引资的商业、项目为主。而定向引资地块、项目主要集中在南沙区府一带；
该板块居住用地以挂牌出让的例子要追溯到2014年6月，当时位于 西南侧的地块以楼面价3931元/平起拍价出让，即现时叠翠峰项目地块。但需要指出的是经过2年时间的建设以及南沙自贸区利好的刺激，区域的价值已经不可同日而语，因此该地价的参考价值不高。
图表 4近年蕉门河板块土地出让情况
本次一次推出两幅地块，一方面是可以填补 住宅产品的空白；另一方面则是未来建成项目，该地块产品里蕉门 区有一定距离（约2.5公里），购房者是否“买账”，则有待市场反应给我们答案。
供求情况：住宅供应量区内第三北部楼盘数量少
从本年1-10月的住宅供应情况来看，蕉门河板块推出约10.9万方米平的住宅，正如上文提及由于该板块主要供定向引资所用，因此住宅供应量在区内处于中等水平；
图表 5南沙各板块2016年至今住宅供应情况
但需要指出的是蕉门的推货大部分来自于金茂湾和晴海岸19151元/平方米[南沙]晴海岸9套在售，其实从总体上来说蕉门板块的住宅楼盘数量较少，尤其是本次推地的北部地区，周边新盘数量更少。
从需求的角度来看，本年1-10月该板块约网签1986套，同比去年1437套上涨38.2%，本年1-10月网签面积为20.13万平方米，比去年同期上涨32.17%，本年消化产品多为往年存货。本年1-10月成交均价为13027元/平，同比上涨14.8%，呈现出量价齐上扬的态势。
当然板块均价的上升很大程度上是由于如金茂湾、叠翠峰等均价价高的楼盘网签量占比较大造成的；反观离本次出让地块较近的两个楼盘（南沙塞纳河畔、广晟海韵星洲），均价在1万元/平上下，这对于开发商本次拍地亦有一定参考价值。
未来规划：南沙政、商务 自贸区发展“大脑”
2016年8月，南沙被升格为广州“副 ”，根据南沙官方介绍，蕉门河总部经济集聚区基本完成主体工程建设，市民广场中轴线配套道路、进港大道改造提升工程已完工，城市功能在不断完善，城市客厅形态基本形成。
图表 6蕉门河 区规划图
但需要指出的是根据规划文件显示，蕉门河 区规划从 站往南延伸，而本次出让地块的位置并不在蕉门河 区规划内，因此其价值几何，还有待深入判断。
【地块调研报告】
蕉门岛北侧地块一、二调研情况
图表 7蕉门岛北侧地块一（2016NJY-7）局部图
图表 8蕉门岛北侧地块二（2016NJY-8）局部图
区位：南侧近市南大道 西侧为村落
地块一北侧直线距离约600米处为一工厂，周边有烟囱、高压线网，造成一定的景观影响；地块二南侧 市南大道，北侧 地块一；两地块东侧为蕉门河，西侧为一村落及河涌。
图表 9蕉门岛北侧地块区位图
通勤：离 2公里需接驳 自驾车条件优
两幅出让地块离蕉门 站约2公里，离黄阁 站约2.5公里；根据实地走访发现，位于地块旁边的“市南路”公交站可接驳直 站，但目前该站两条公交线路发车间隔在30/班以上，因此如果日常上下班依赖公交接驳 并不现实。
图表 10蕉门岛北侧地块周边交通图
另一方面，自驾车可以通过市南大道接驳南沙港快速前往天河科韵路一带，根据交通软件的测量显示抵达珠江新城的时间约为15，因此考虑在该地置业的买家有购置自驾车的必要。
目前只有周边楼盘临街商铺布局有零星饮食店、小卖部，周边2公里范围内暂无超市、肉菜市场，生活便利度较低；因此对于未来两幅地块的开发建设需要考虑比较完善的自带生活配套。
配套方面，地块一、二均配建幼儿园，离地块较近的 有广州市南沙区东湾 、金洲 等。
周边楼盘情况：一公里范围内新盘9千-1.1万/平
目前两幅地块一公里范围内有楼盘广晟海韵星洲，早前均价为9000-9500元/平；南沙塞纳河畔，目前停止对外销售，8月在售时均价为毛坯11000元/平；2公里范围内有叠翠峰，均价15000元/平；同板块定价较高的为南沙金茂湾
南沙金茂湾待定3.91分凤凰大道外国语学院旁020-39058888，均价19000元/平。
图表 11蕉门岛北侧地块周边楼盘情况
在上述楼盘中对于本次两地块日后定价、销售比较有参考价值的应为广晟海韵星洲和南沙塞纳河畔，两者价格范围在9千-1.1万元/平之间。
中原研究部认为，由于该 的发展还需要一定的时间，因此未来地块产品价格定太高并不现实；另一方面由于官方公布的蕉门河 区发展规划暂与该 无缘，因此对于日后产品的定价、销售亦有一定的影响。
蕉门岛北侧地块（2016NJY-7、2016NJY-8）SWOT分析及产品定位
图表 12蕉门岛北侧地块一（2016NJY-7）SWOT分析
图表 13蕉门岛北侧地块一（2016NJY-7）产品定位图
官方文件对于地块一（2016NJY-7）主要的要求是南侧保留1.4万平方米的绿化用地，地块四周及各部分之间为规划路，建筑高度设定、商业占比情况以及骑楼设计；因此预期未来产品西、南、东侧楼栋景观较好，北侧近高压线路，需要园林设计弥补这一缺陷。另外由于地块周边缺少必要的生活配套，因此开发需要酌情安排商业配套布局，这亦是未来地块产品面向购房者时一个重要的卖点。
图表 14蕉门岛北侧地块二（2016NJY-8）SWOT分析
图表 15蕉门岛北侧地块二（2016NJY-8）产品定位图
官方文件对于地块二（2016NJY-8）的要求较地块一上，当然依然面临规划路分割小区，建筑限高等问题，因此在开发过程中同样需要考虑地下走道的设置；该地块四周景观无明显缺点，南侧 主干道的问题稍作留意即可，亦影响不大。
【总结】
类比：处理好配套问题 产品应突出低容积率特色
后我们不妨与周边项目进行比较详细的参数比较，正如上文所述离项目较近的项目由于不属于蕉门河 区规划范畴，加上目前周边配套比较匮乏，离 站距离远，因此价格只能徘徊在9500-11000元/平，以相对较低的价格吸引买家；
但需要指出的是即将出让的两幅地块起拍楼面价为6150元/平，即使按底价成交，未来产品定价假如在10000-12000元/平之间，开发该地块所获得的利润亦偏低。同样离 站较远，金茂湾规划“综合体社区”的概念值得本地块参考，但毕竟金茂湾占地面积大，而本次出让的两幅地块建设用地面积还不过5万平方米，因此要求规划比较完善的生活配套可行性不高，因此如何处理好配套问题，将会对未来产品定价有至关重要的影响。
此外值得一提的是本次出让两幅地块的容积率在类比项目中为低，因此可以考虑建错落有致的小高层洋房，以突出宜居小区特色。
图表 16蕉门岛北侧地块与建成项目类比图
就两幅出让地块而言，综合目前周边一手项目在售价格以及 的现状以及发展前景，中原研究部认为其终拍卖溢价率在25%以内属于合理范围。
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