[摘要] 花了大价钱，买套贵房子，不成想对方的 竟然还“赖”在那里，这样的糟心事，在多地发生了。
花了大价钱，买套贵房子，不成想对方的 竟然还“赖”在那里，这样的糟心事，在多地发生了。
北京的张先生在买房7年后再次卖房时，才发现老房主还没迁走 ，为这事，他将老房主告到法院。广州的谢女士花了55万买了一处 房，不料对方的 一直不迁出，急得她寝食难安，“整日担心小孩不能 ”。如今，案件已尘埃落定：张先生、谢女士分别获赔违约金10万元、5000元。而广州市民梁先生（化姓）的类似问题仍未得到解决，21日，梁先生向羊城晚报记者报料称，其于2004年买了一套带有省一级 的房改房，至今已12年，但老业主还未将其 迁走。
有律师受访时指出，业主在购买二手房尤其是 房时，一定不要忘了在房屋买卖合同中对 迁出作 约定。
案例
买房12年 未迁入
广州市民梁先生介绍，其2004年在广州越秀区买了一套带有省一级 的房改房。“当时由于孩子小，并没有考虑 的问题，所以也不清楚原业主的 是否迁出。”梁先生说，随着时间的推移，孩子到了 的年纪，他这才发现原业主的 还没有迁出。
根据相关政策，原业主 不迁出，梁先生及其家人的 迁入就会受到影响。“当地派出所告诉我，像这种情况好双方通过协商解决。”梁先生说，由于自己的父母也住在该区域，就把孩子的 迁进了父母的房子。而老业主是两位老人，两家又相识，所以当时就没去理会这件事。“但没想到一晃12年过去了，对方的 还没有迁出。”梁先生无奈地说。
值得注意的是，一套房子只允许一户家庭孩子 。也就是说，如果前户主未迁出 ，那么新业主孩子读书可能会受到影响。
其实，像梁先生这样的情况并不少见。记者在搜索引擎输入“买房后+原业主+ +拒绝迁出”，共搜到10000多条相关信息。其中，网友murener表示，其买了一套二手 住房，已经付清房款，房产已过户，但原房主违反合同，拒绝迁出 ，拒付违约金，拒绝联系协商，且欲占用 指标。
在采访中，一些中介也告诉记者，关于老业主 不迁出的纠纷也偶有发生，但真正通过打官司解决的却 少见，基本都是通过一些相关部门协调解决。
老业主不迁 须赔偿
家住广州的谢女士今年44岁。三年前的2013年3月8日，她与大自己10岁的广州市民吴女士签订了房屋买卖合同。
这份合同约定：由谢女士购买吴女士位于广州市越秀区盘福路朱紫街××号×××房，成交价55万元，吴女士应于2013年6月10日前将 迁出，否则应按日向谢女士支付合同约定成交价千分之一的违约金。
然后，吴女士并没有按照该合同行事，未如期将 迁出。
谢女士于是把吴女士告上了广州市越秀区法院。她在诉状中请求法院判令被告吴女士向她支付合同违约金20万元，同时赔偿她精神损失3万元。
吴女士则表示，她不同意谢女士的诉讼请求。她说，签订房屋买卖合同后，她一直想将 迁出广州市越秀区朱紫街××号×××房，迁入广州市荔湾区兴宁大街×号尾房，该户籍的户主是其父亲，但办证 的人员答复，因为吴女士不是实际在广州市荔湾区兴宁大街×号尾房居住，属于空挂户，所以不同意迁入。
“直至我拿到了法院的传票，办证 才同意为我办理将 迁入广州市荔湾区兴宁大街×号尾房的手续。”吴女士表示，自己不是故意违约，因为在没有拿到法院送达的诉讼材料前，无法办理 迁移手续。此外，她认为违约金标准过高。
广州市越秀区法院审理后认为，原、被告就涉案房屋买卖事宜签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应自觉履行。被告吴女士没有在合同约定的期限内将原登记在涉案房屋地址的 迁移，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告吴女士已于2014年6月22日办理了 迁移手续，原告亦没有举证证明因被告迁移户籍而给其造成的实际损失，故法院根据本案实际情况酌情调整违约金金额为5000元。
说法
合同如无约定法院或不受理
广东大同律师事务所主任朱永平近也接手了这样一宗类似的案件：一对夫妻离婚后房子归女方，后来女方又把房子卖给了他人，在将房子卖给他人时也约定了 迁出的问题。但没想到，几乎在卖房一事办得差不多时， 本上女方前夫的 还没迁出。这时，由于离婚后二人仍发生矛盾，男方坚决不迁出 ，如今闹成了纠纷。
针对多地出现的二手房买卖过程中 迁出问题，朱永平律师说，在二手房买卖尤其是 房买卖过程中，买方有必要在房屋买卖合同中专门就 迁出事宜做出约定。比如，列明限期迁出的截止日期以及违约后违约金的计算方式等。
“否则，买方日后如果陷入 迁出方面的纠纷就会 被动。”朱永平说，如果二手房买卖合同中没有对卖方的 迁出做出约定，往后发生 迁出方面的纠纷，法院很可能会不予受理。
从自己接手的那宗 未迁出纠纷带来的教训中，朱永平 提醒说，卖家 本上记载的 人，包括其家属、亲属、“搭户”的人，好在 迁出的条款上都做出约定，包括何时迁出、迁出如何计算违约金等，另外，二手房的买家好要求他们都在 迁出的条款上签名，并同意迁出。
提醒
三招保障购房者权益
对此，一派出所不愿具名的工作人员告诉记者，日常工作中也经常遇到市民前来咨询，自己打算买的那套房子有几任业主。
房天下广州二手房高级分析师卢佩婷则表示，买房时为避免老业主拒绝迁出 的情况，应从以下三点入手： ，认真核查户籍。在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的 情况，如有必要，应要求原房主本人带上房产证及身份证原件到 所在的公安机关户籍科查询。
第二，约定 迁出时间和违约责任。若相关房源的 还属上一手业主或业主亲戚等情况，一定要在合同中明确约定 迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据。
第三， 迁不出应无条件解约。买卖双方可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致终不能将 迁出的，买方可享有单方解除权，买方已支付的购房款卖方应全额退还”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
