[摘要] 位于广佛交界的荔湾区五眼桥片区在启动改造7年之后,终于有实质性进展——日前召开的2016年度广州市城市规划委员会第六次会议上,荔湾五眼桥区域规划修改方案获通过。
■改造后的五眼桥片区示意图。
芳村五眼桥村83.2万平方米规划范围将容纳11万居民,交通规划方面倡导公交优先
位于广佛交界的荔湾区五眼桥片区在启动改造7年之后,终于有实质性进展——日前召开的2016年度广州市城市规划委员会第六次会议上,荔湾五眼桥区域规划修改方案获通过。
有着“广佛门户”、“花卉之乡”的芳村五眼桥地区将重新规划定位,不仅要建设花卉研发和展贸基地,还将成为“三旧”改造示范区,更是广佛同城一体化示范区。
主持会议时,广州市副市长蔡朝林说,这个项目历时7年,村民改造意愿强烈,已经具备改造条件,不能再拖。国土资源部11月出台了对低效用地进行更新的相关办法,广东省9月份也出台关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的96号文,目前广州市正在修订相关办法,预计这一议题本月会在市政府常务会议上进行讨论,“以后不会再出现用六七年来做(这样的改造)的问题”。
规划案说了啥?
新快报记者了解到,自2009年开始,荔湾区就启动了五眼桥片区的更新改造。2011年五眼桥村改造方案在村集体的表决通过率达90.17%,今年12月,《广佛新城(五眼桥-滘口)规划整合及城市设计深化》项目方案正式启动。
根据规划,五眼桥片区的研究范围达273万平方米,其中五眼桥区域的规划范围是83.2万平方米,常住人口1.2万人,村民3615人,现状总建筑量81.1万平方米。
日前的规委会上,获得审议通过的是五眼桥村83.2万平方米的连片改造范围。规划范围外建成整治用地和政府拟储备用地区域暂划定为规划待定区,具体用地方案及地块指标待土地储备后,结合《广佛新城规划整合和城市设计深化》规划开展后落实。
五眼桥区域涉及五眼桥村集体土地、部分山村集体土地、多个插花旧城旧厂用地,城乡面貌混杂、居住环境差、公服配套不足、历史问题众多。
根据规划,荔湾区将参照同德围、广钢新城的改造经验,将五眼桥片区打造成又一个“政府统筹、连片改造”的“三旧”改造示范区。具体而言,城中村改造拆迁安置和融资,旧厂的政府储备,旧城的整治等,都将在五眼桥片区范围内统筹解决。
2 建设量将增加35.5万平方米
五眼桥片区前一版的规划及实施面临三大问题:,难以满足连片更新改造的复建规模、用地布局等要求;第二,历史文化遗产的保护和利用有待完善;第三,公建配套和现行标准有一定的差距。
基于此,五眼桥连片更新改造范围主要调整的指标包括:与此前版本的控规相比,这次的规划人口增加了1万人,城乡建设用地面积减少了0.02万平方米,建设量增加了35.5万平方米。此外,开发强度略有增加,从原来的2.21增加到3.03,毛容积率从1.37增加到1.79。而综合绿地率则从32%上升到35%。
方案做了专门的绿地水系规划,打造连续的滨水开敞空间,体现水秀花香特色,研究范围规划绿地面积40.4公顷,水域面积7.8公顷,绿地比原规划增加了10.2公顷。
项目位于荔湾区南片(原芳村地区)北部,周边花地河以东大部分地区、对岸的大坦沙等相邻区域都已启动改造,规划方案的发展定位是:荔湾南片北部水秀花香的宜居社区,以花卉交易为特色、社区服务为主要功能的综合片区。
3 测算改造成本近42亿元
根据规划方案,五眼桥村连片改造范围复建安置总建筑量为81.89万平方米,其中村属建筑复建安置量是69.36万平方米,整合周边地块复建量是12.53万平方米。按照新的改造范围和公配增加情况,测算改造成本达41.52亿元。
这次五眼桥村改造规划融资建筑面积为46.67万平方米,改造范围内规划政府安置房面积约13.14万平方米,如果楼面地价提高,多出的住宅将作为政府安置房。
在历史保护规划方面,分三个层次对历史文化资源进行保护与利用,其中包括不可移动文物2处、推荐传统风貌线索23处以及3处历史环境要素及非物质文化遗产(即:仁厚居巷、秀水涌、广三铁路五眼桥段)。
规划延续五眼桥(通福桥)历史水乡特色,结合历史保护,再现岭南水乡集市:“桥街水市,船埠码头”,策划历史文化主题公园,打造五眼桥、广三铁路、石围塘火车站历史文化亮点。
4 规划研究范围将增加200处公服
规划方案祭出4招让整个规划达到广佛同城的布局:打通4条东西向主要道路、2条南北向主要道路,广州5号线衔接佛山规划5号线;优化土地利用结构,减少货运交通源,比如加快沿江旧厂仓库区的收储改造,取消滘口运输交易中心;用地功能对接,减少两地规划冲突;公共服务和市政配套相互协调,避免重复建设。
在众多措施中,规划的公服配套可谓“下足功夫”,按照规划居住人口11万人进行高标准配套公服市政设施。规划研究范围公服从原控规的81处增至281处。
区域统筹及街道级设施大部分处于规划范围内,主要包括1所高中、1所初中、1所九年一贯制学校、2所小学、2处综合邻里服务中心、1处养老院、1处220KV变电站以及2处110KV变电站。
大家都关心的交通问题也重点提及
规划7处公交首末站
打造广佛交通对接枢纽
广佛同城,难点之一是交通不通。这次五眼桥片区的规划,在综合交通规划方面倡导公交优先、绿色交通。五眼桥地区规划道路总长26.8km,比原规划增加了0.6km。全面落实白鹅潭控规路网,主要对未实施的规划道路进行优化调整,对局部道路线位进行优化;优化对接南海方向的芳村沿江路和芳兴路。
在轨道交通方面,5号线已建成还设了滘口站,南面有广佛江珠城际,置于石围塘站。规划1条从滘口到东沙的有轨电车线路,长度约1.5km,具体沿芳村大道、东漖北路、广钢铁路专用线走向。此外,还将规划7处公交首末站,其中4处是独立用地,公交首末站总面积约19785平方米。
规划方案对于佛山南海区府提出的意见,也有明确回复。比如,南海提出,要进一步细化滨江地块,促进交界处两地的功能对接,规划方案回复:规划在金桥地块南侧预留一条非定位支路与南海未来规划路进行对接。南海提出,应强化滘口车站的交通衔接设施配置,规划方案回复:已配建P+R泊位200个,公交场站用地3500平方米。
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