[摘要] 多个楼盘销售均表示“客流量减少了百分之二十左右”。
编者按：社保3年改5年，大幅提升外地人购房的门槛；取得不动产证两年方可出售，阻吓投资客；增城、从化加入限购，挡住外溢需求；认房又认贷，提升购房资金成本；商服新政，公寓市场遭遇断崖式下跌……政策环境大变化，广州5月楼市将呈现怎样的现象？下半场，广州楼市又将如何走？广州房天下媒体中心特推出月度策划案【搜城记】。请跟随我们一起暴走广州各区，全城搜索，了解实时一手楼市动态，还原真实的楼市。
限购、限签、限价、限预售证•••••多政施压下，坐拥广钢广纸两大明星区域的荔湾海珠，在330新政后，交上了多周“每周网签不上30套”的成绩。
政策不松绑的红五月，两区单周网签套数逐步回温。4.23-5.7日，两区双周网签总套数皆超过60套，比肩新政前各周网签量。
看得见的成交数据背后，是看不见的激流勇进。日益升温的表象背后，众盘都在经历怎样的适应与改变？3月份两政连击，对楼市影响如何？政府限签限价，楼盘如何应对？房小编用脚步走遍荔湾海珠两区热盘，为诸位客官献上新鲜滚辣的市场热报。
住宅：荔湾多盘加推货源足 海珠还要再等等
荔湾货源较为充足。推货区域上，广钢新城6盘持续加推，芳村、西关、大坦沙等多个区域的明星大盘也相继入市。多个明星大盘或是全部取得预售证，或是持续加推，货源较为充足。
但是，三月份双政连击，对荔湾楼市影响颇大。以广钢新城为例，开春布满道路的广告多被撤下，新城内看房客也是稀稀落落，完全不比往常热闹景象。多个楼盘销售均表示“客流量减少了百分之二十左右”。
“由于价格之故，中心区的房源自住比率一直偏高。”在广钢多个楼盘的营销中心内，销售们向小编坦言：“330新政后，自住客户的比率增加，投资客比率减少。而且，随着购房门槛的增高，外地客户也减少许多”。至于广州市客户和非广州市客户的比例？保利销售直言：“八二开”。
同时，多个销售亦表示，在受新政的影响程度上，荔湾略好于外围区：“中心区的房子动辄四五百万一套，买家都有相应的购房实力。7成首付会影响客户的购房需求，但小于外围区首付可丁可茆的上车人群”。
特别是对于葛洲坝•保利曼城及金融街•融穗华府，这两个所推户型面积段均小于100平的楼盘来说，二次置业七成首付，对改善型客户来说，“有影响，但并不大”。
曼城98平户型图
当然，这也不是全部。比如说，一些大户型房源。以朝向好的5万/平的170平大户型为例，整套买下近千万，7成首付就需要595万之高，相当于一套改善型房产的全款，对客户来说压力稍大。面对这一情况，销售对小编直言：“推货节奏没有以前快”。
没有全部拿得预售证的楼盘可以放缓推货节奏，全部拿得预售证的楼盘又会怎样呢？
对于北大资源•1898及金融街•融穗华府两个全部拿得预售证的项目来说，顺销是目前采取的主要方式。销售自信满满地表示:“货源很充足，卖完就收官”。
全部拿得预售证的华发•荔湾荟楼盘销售更表示：“市区楼盘一个季度只能拿得五十套预售证。相较于需要等待两三个月才有货、将来价格不知道去到哪里的楼盘来说，华发·荔湾荟已经全部拿得预售证，现在入手价格更有保障”。
在小编逗留的十五内，华发·荔湾荟营销大厅内两台客户在签购房合同、一台客户在听销售人员介绍。显然，预售证的全拿，带动了楼盘的底气，成为楼盘揽客的重要因素。
接着，我们再来看看海珠。
与荔湾各个板块都有货可推不同，海珠5月份几乎无新盘入市。对于琶洲、滨江东、东晓南、工业大道及南村几个板块来说，版块内产品要么是在清货的尾盘，要么是时间节点集中在下半年的老盘推新，五月皆无无充足货源可卖。而对于“粮仓”的广纸新城来说，受政府限签限价限制，楼盘要么没拿到预售证，要么放缓推货节奏。片区内多是未开售的全新盘，缺货也是理所当然。
其中，广纸新城内的雅居乐•海珠小雅主推74-118㎡二至四房。按照政府规定，目前已经接近封顶、楼体建设超全部层高三分之二的3栋已经可以拿预售证，雅居乐•海珠小雅却迟迟无动静。现场销售表示：“价格、预售证、开卖时间，我们都还没确定，要看公司的节奏”。
其中，政府的限价是主要因素：“政府对雅居乐•海珠小雅的限价达不到周围保利花园的二手房价格，楼盘暂时找不到解决方法”，是推货节奏放慢的主要原因。
至于楼市新政对广纸楼盘的影响嘛？雅居乐•海珠小雅的销售表示：“由于项目开放营销中心是在3.30新政后，我们对于新政对客流的影响并未有明确感受”。但是，客户的资金回笼对项目的营销带来了挑战：“七成首付置业人群比较多，很多客户都在问我们一次性付不足7成要怎么办”。
同时，5月5号四大行首套房贷利率的上浮对楼盘影响很大：“看房人数少了很多”。究其原因，是因为“房贷利率的上浮，使得置业人群要多还几十万贷款，对二次购房者来说压力过大”。
雅居乐·海珠小雅将近封顶的3栋
与雅居乐•海珠小雅一般“价格、推货时间”皆未定的，还有广纸内的越秀•星汇海珠湾。面对小编的询问，越秀•星汇海珠湾的销售颇为谨慎，太极式打法，未透露有用信息。
越秀·星汇海珠湾
同处广纸新城内的绿地越秀海玥，也同样放缓了推货节奏。目前，绿地越秀海玥已经拿得了50套住宅的预售证，但是“整个楼盘的住宅都未对外开售”。至于推货时间节点及价格，销售同样表示要看公司安排。
总体而言，广纸新城内住宅项目皆处于“待定”状态中。推货明星版块无货可推、其他版块要么清尾要么选在下半年推新，楼市饥渴也就不足为怪。
顶壕：客户资金回笼有压力
我们来看看两区的豪宅盘。在此，小编选取了荔湾的珠光御景壹號及海珠的天誉半岛花园两个代表性豪宅盘。
位于荔湾的珠光御景壹號将推480平大户型，单价去到十万/平左右。对于动辄半个亿一套的豪宅盘来说，“客户都是既定圈层的，新政对销售影响并不大”。而在置业人群上，“7成首付的置业者比较多，大多都是本地人”。
海珠的天誉半岛花园更是向小编坦言：“豪宅盘每个月的销售情况都不一样，并不能通过数量辨别新政对我们销售情况的影响”。相较置业数量，二次置业首付七成的规定对天誉半岛花园的影响更大：“客户资金回笼需要时间”。因此，楼盘给足客户时间回笼资金：“购房者交足定金，看重的相应户型会给留着”。
公寓：新政后成交惨淡 近一个月售价无变动
荔湾的万科海上传奇已经全部拿得预售证。销售对小编坦言：“这是户型，不需整改，相对其他公寓项目更有优势”。
但3.30新政【销售对象必须是法人单位】的规定，仍使公寓市场瞬间制冷：“近一个月成交仅10台左右。客源上，公司有需求来买的更多些。他们始终存在购房需求，我们的项目也已经定调了，不用担心整改需求。又受促于中国人的买涨心理，觉得局势不明朗下入手比日后购入更省钱”。毕竟，“房价不会下跌”。
在价格上，万科海上传奇在3.30新政前后价格并没变，仍是4.8万/平。
万科海上传奇并不是独此一家。海珠的侨建•HI CITY，单价去到4.3万/平。面对小编的询问，销售言道：“要不是有3.30新政，侨建•HI CITY不会卖这个价格”。
同万科海上传奇一般，侨建•HI CITY已经拿得全部预售证，近一个月的成交同样稀少，仅十数台，且都是关系户成交：“周边住宅项目多，大家都是来看住宅的。”
二手房：片区利好带动单价腾飞
为了对比，小编走访了广钢、广纸附近的二手中介店。片区利好带动了附近二手房单价的腾飞。在广钢，楼龄十年以下的二手房，单价皆去到3万/平之上，且颇受欢迎：“很多房源还没挂到网站上就已经成交了”。至于门口张贴的1.6万/平左右的房源？则“都是楼龄二三十年的楼梯楼”。
而在广纸附近，大体量的保利花园是附近二手房成交的热门人选：“单价在4.2万/平左右，楼龄新，朝向、户型好的已经卖到4.8万/平”。那有没有低于4万的房源呢？“有，主要是在低楼层和高楼层，楼龄也更久。之前有套是均价3.6万/平的一层房源，成交面积涵盖了楼下花园的面积”。平均到室内面积上，也在3.8万/平左右。
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