[摘要] 随着近几年来楼盘的迅速消化,广州楼市大盘独霸一方的局面被改写,“招、拍、挂”的卖地模式也从根本上决定了当初由一个发展商大包大揽成片开发的模式一去不复返。楼市新的血液从何而来?不管是开发商还是购房者,很多人都将眼光盯紧城市更新项目。
随着近几年来楼盘的迅速消化,广州楼市大盘独霸一方的局面被改写,“招、拍、挂”的卖地模式也从根本上决定了当初由一个发展商大包大揽成片开发的模式一去不复返。楼市新的血液从何而来?不管是开发商还是购房者,很多人都将眼光盯紧城市更新项目。
广州市城市更新局副局长张丽日前透露,截至2016年年底,全市城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)共585.23平方米公里,约为全市存量建设用地总量(1787平方公里)的1/3,是今年住宅用地计划供应量5.8平方公里的约100倍。其中,纳入2020年前实施规划的城市更新用地353.62平方公里。
记者还了解到,正在进行中的、未来有望最快推出也包含住宅项目的旧改项目,以东部的黄埔区最为集中,包括保利鱼珠项目、万科文冲项目(万科悦城)等。市中心也将有不少旧厂项目将随着卖地的节奏推出。此外,村级工业用地也将是未来发展的重点,此类用地未来将以统一租赁的形式进行改造,对于容积率等规划也将放宽。
A 两大城市更新项目集中黄埔
端午假期,震耳的锣鼓声和集聚节日气氛的划龙舟将不少人吸引到已经完成改造的猎德村河涌边。继猎德、杨箕等这些华丽变身的旧改项目之后,未来重头项目将在哪里?
记者在采访中了解到,广州中心六区之一的黄埔区,将是未来几年城市更新项目最为集中的区域。万科文冲项目、保利鱼珠港项目都即将有新的工作。目前广州规模的旧改项目黄埔茅岗村项目、保利小新塘项目等等,均集中在东部。
由保利地产担纲、独立成片开发的巨无霸项目——保利鱼珠港综合体项目即将开启。该项目地处珠江黄金岸线沿岸和黄埔临港经济区核心地带,占地约59.6万平方米,总建筑面积约110万平方米,定位为黄埔临港经济区的核心引擎,是广州市2015年开始推进的城市建设重点项目之一。项目定位为集居住、商业、娱乐、办公于一身的优质城市综合体,涵括了奢华型酒店、超甲级写字楼、大型购物中心、小区购物等。万科悦城则位于黄埔东路与石化路交界处,附近有地铁文冲站和大沙东站以及BRT公交车站。该项目是目前万科在广州的项目,也是广州拆迁量的旧城改造项目。楼盘由有800年历史的文冲村改造而成。目前首期公寓项目已经推出。
而黄埔茅岗村则是广州市现正进行的一个旧改项目。2016年11月,位于黄埔鱼珠附近的茅岗村进行城中村改造批前公示,该项目由富力及南驰实业负责,并于同年12月正式动工。该项目占地面积79.54公顷,改造后计算容积率总建筑面积为227.43万平方米。体量是琶洲的两倍,杨箕、猎德的三倍。除此之外,保利小新塘项目也位于东部天河区和黄埔区交界,项目用地面积达到19万平方米,建筑面积78万平方米;这为该片区带来了居住人口的同时带来生活配套。随着近年黄村牛奶厂板块的崛起以及科学城建设的延伸,智慧城-科学城这一区域未来有望打通成为广州的“电商互联网+”产业园区。
B 鼓励整体租用村级工业地 容积率等可放宽
据张丽介绍,从城市更新类型上看,2020年前实施规划的城市更新用地约350平方公里中,有旧城镇约30平方公里、旧村庄约165平方公里、旧厂房约158平方公里。除了一些旧厂房,城市更新局对全市的村级工业园了做了个摸查,在约590平方公里城市更新用地的范围之内,村级工业园有1688个,131平方公里。这一些村级工业园,主要集中分布在白云区、番禺区和花都区。从用地规模上来看,村级工业园总的来说比较散乱。在150亩以下的村级工业园是1385个,45平方公里。150亩以上的303个,87平方公里。这些项目中,分布在一江两岸三带城市发展重点区域的面积有32平方公里。在国际科技创新枢纽规划范围的有13平方公里。航空枢纽范围内的面积有12平方公里。在轨道站点周边800米内的面积有171平方公里。张丽表示,对于村级工业用地的更新利用,主要将采取统一租赁的方式,市城市更新局局长杨承志也指出,政府将提供土地、商业发展的各项政策优惠,相关改造政策也即将出台。据悉,政府推动村级工业园产业转型升级。与工信委联合建立产业研究机制,加强村级工业园产业规划策划研究,做好产业业态规划布局,搭建城市更新产业对接平台,拓展产业发展空间,促进产业导入,提升产业改造项目品质。
也就是说,广州城市规划产城结合的发展模式,村级工业用地、工业园区将占有重要的一席之地。
广州已经完成或正在进行中的著名旧改项目
●猎德村
2008年1月15日,作为广州整体改造的城中村——猎德城中村改造工程正式动工。历时三年后,在经历了搬迁安置、工程建设、摇珠分房后,6000多猎德村民迁入新居。
猎德村,这个曾经是广州天河最穷的城中村,借珠江新城兴建的东风,2007年拆迁兴建37栋复建房,一举晋身CBD地段新贵。
●冼村
2008年,广州市政府宣布对冼村等数条城中村进行整体改造。2009年,改造工作启动,《村民房屋拆迁安置补偿方案》制定,开始签署工作。2015年3月,冼村首期回迁房复工开工。
2016年3月27日,冼村二期回迁房开工。2016年12月19日,冼村改建工作全面启动。目前,冼村第三期回迁房已经顺利奠基、开工。
●石牌村
石牌村是广州、历史最悠久的城中村,至今已有700多年历史。它位于繁华的天河区中部,由村民宅基地扩展起来的密集建筑群及部分自留地构成,由170条窄小的古巷支撑。
但不要以为石牌村就是“脏乱差”,经过这些年的综合整治和微改造,如今石牌村早已一改陈旧杂乱面貌,“变身”为别具风情的特色街巷了。
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