[摘要] 昔日的楼市“东大仓”增城、黄埔由于迅速去货几乎变成了“东大荒”。
昔日的楼市“东大仓”增城、黄埔由于迅速去货几乎变成了“东大荒”。
近日，在广州市国土资源和规划委员会网站上，挂出了《关于公布广州市2017年建设用地供应计划的通告》，光是黄埔一个区今年就共新增21宗住宅用地，增加的住宅面积初步匡算将达到400万平方米以上（以下的土地面积均按建筑面积计算），“渴市”的黄埔楼市将会就此解渴？
去库存时间为3个多月
阳光家缘统计数据显示，截至本月5日，黄埔区可售一手住宅共4987套、约52.02万平方米，远比花都、南沙、番禺、增城少，位居全市第五，比第六名荔湾区的4348套也多不了多少。
网易房产监测的网签数据显示，今年前5个月，黄埔区累计网签一手住宅7768套、约77.18万平方米，月均网签1554套、约15.44万平方米。这一去货速度，若论套数，位居全市第二，仅次于增城；若论面积，排名在增城、花都之后，位居全市第三。
若按今年前5个月的平均数据来计算，黄埔区一手住宅消化周期，若按套数计算，约为3.2个月；若按面积计算，约为3.4个月。
黄埔区宅地供应量
今年季度，住建部和国土部发布通知：根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。对消化周期在36个月以上的，应停止供地；对消化周期18-36个月的，要减少供地；对消化周期6-12个月的，要增加供地；对消化周期6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
广州市这一轮土地供应，可谓响应号召。
今年广州共有260块建设用地出让，供应量达2050万平方米，其中宅地65宗，共574万平方米。根据合富研究院的数据，在剔除“已出让”及“已中止出让”的部分土地后，后续可供出让的含居住用地（包括居住用地、商住、混合用途）共364万平方米。
其中，黄埔区宅地供应量，达到21宗；其次为缺货的白云区，有12宗；增城、番禺紧随其后，各有10宗；荔湾有6宗；海珠、从化各有2宗；花都、南沙分别仅有1宗。
根据已经公布的部分土地概况估算，黄埔区将可新增400多万平方米住宅，其中主力供应在原萝岗板块，但也不乏化工地块、鱼珠木材厂宅地等热门地块。
不过，合富研究院分析认为，由于其中占大头的是各种安置用地，再扣除今年前5个月已经拍出的土地，实际上后续新增供应的住宅用地可能不足100万平方米。
将新增近万套一手住宅
“之前黄埔区的一手住宅供应偏紧，特别是在老黄埔区内。”合富房地产研究院顾问黎文江认为，“如果这次的供地计划能够全部实现，按照100平方米左右的套均面积来计算，可以新增近万套一手住宅。”
虽然黄埔区新增的住宅用地较多，但黄埔楼市的销售量也大。黎文江认为，新增的近万套住宅对黄埔区来说并不算多：“去年黄埔区的户籍人口为40多万人，但常住人口有100万出头，增加了这么多人口后，人口规模还是小于番禺，仅仅和增城差不多，未来黄埔还有人口增长空间，这样的住宅增幅并不大。”
黎文江还认为，寄希望于这批新地块来降低黄埔楼价并不现实，因为新增供应量（算上今年已经出让的土地）和黄埔区一年的销售量差不多，而且这批新增土地当中不少涉及三旧改造，“旧厂和旧村改造的拆迁时间有时不可控，所以有些地块在今年内未必能真正转让”。
黎文江说，受建设用地指标的限制，黄埔未来也不会有太多的新增土地，住宅用地主要是老港口、旧村、旧厂改造居多，由于是二次开发，拆迁成本较高，开发成本也比完全意义上的新地更高。
真正融入大广州的东部
黎文江认为，未来的黄埔区将会和过去的黄埔区有很大的区别：“因为原萝岗发展较快，去那边买楼的人较多。萝岗的发展本身也逐渐向东转移，从原来的科学城、区府板块沿着地铁21号线发展，贯彻整个区域。但如今的黄埔已经不是过去的黄埔，地铁、教育等配套设施更加完善，因此楼价比以前什么都没有时贵是可以理解的。”
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示：“东部区域的发展后劲非常值得购房者关注。东部是广州重点发展居住功能的新区域，这里的基础设施在不断完善，特别是地铁，将使东部的购买人群从以前的当地工作人群，发展为更多来自广州市的人群。未来几年，东部将会发生质的变化，我们不能再用之前的数据和客户来看黄埔和增城，因为它们已经不再只是黄埔和增城的楼市，而是属于整个大广州的市场，未来空间将会更广阔。”
赵卓文认为，黄埔区加大住宅土地供应对整个广州楼市都有好处，一来可以减缓楼价上升的速度；二来黄埔、增城再怎么发展，与中心区楼价相比还是洼地，东部供应量增加，对全市整体均价的平稳有利。更关键的是，东部的发展已经不只是短期房地产供求影响的问题，去年广州增加50多万常住人口，广州需要引导人口往外走，东部是一个不错的选择。
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