[摘要] 6月29日，广信资产包由万科地产以551亿元总价竞得。一大片被闲置了近30年的土地以及一大堆被搁置了十多年的债务，随着万科的接盘画上了阶段性的句号。
6月29日，广信资产包由万科地产以551亿元总价竞得。一大片被闲置了近30年的土地以及一大堆被搁置了十多年的债务，随着万科的接盘画上了阶段性的句号。
拍卖成交后，周边楼盘欢呼者有之，行业欢呼者有之，而对万科这个新东家而言，金灿灿的前景何时到来，目前谁也不敢打包票。
楼市风云变幻，烂尾楼能否顺利翻身，尚待时间考验
花地湾地块有地铁，生活配套完善
有盘周末成交增五成
市场反应
此次万科接盘，的诱惑在于尚未开发的大面积土地，的负累则是相关的债务。不管其间关系纠纷何等复杂，市场对万科接盘，已给出了相对积极的反应。
距离广信花地湾地块最近的楼市热门板块，就是广钢新城。羊城晚报记者实地了解到，万科接盘后，上周末广钢新城楼盘的人气和成交都略有增加。
在中海花湾壹号，楼盘人士介绍：“万科接盘后，增强了买家的信心，周末的成交多了一些。”当然，这位人士也坦言，因为没有地价的直接影响，所以对楼盘成交的刺激不算大，而且刚好是楼盘半年冲刺点，成交多一些并不奇怪。记者在售楼部内看到，该盘推出了部分特价单位，户型选择较多，的是3楼的单位，售价为4万元/平方米出头，但更多促销单位的价格已经逼近甚至超过5万元/平方米。
中海旁边的金融街融穗华府，主要推售的是约90平方米的紧凑三房，项目人士说：“周末两天的成交量比前两周增加了50%，估计是广信地块成交所致。”
荔湾区白鹅潭板块的珠江鹅潭湾、珠光御景壹号以及西关海等楼盘，也纷纷做起万科接盘的文章，在强调市场信心的同时，趁机推介产品。
值得一提的是，万科接盘后，周边楼价并未出现借机上涨的现象。“市场调控威力仍在，买家入市非常谨慎，我们定价也要非常谨慎。”有楼盘人士说。
芳村将取代珠江新城？
未来前景
在广信资产包里，看重的当然是尚未开发的地块资源。记者从荔湾区国土房管局公开的资料里看到，广信共1500亩的花地湾地块中，已开发利用了约607亩土地，余下还有近千亩土地闲置。中心区这种体量的用地，称其为“黄金宝藏”、“定海神针”并不为过。
业内资深人士黎文江对记者坦言：“广州条地铁线路就通到芳村，但芳村楼价一直在原地踏步，很重要的原因之一，就是广信那一大片闲置土地拖累了芳村的发展。这里一旦被盘活，价值将会迅速凸显，如今周边的地价已是30年前的200倍左右。假如这些土地开发得好，芳村在未来20年要取代珠江新城也说不定。”
中原地产项目部总经理黄韬认为，花地湾地块在生活配套、地理位置等方面比广钢新城还好，有地铁，是非常适合生活的区域。“如果万科操盘成功，芳村乃至荔湾都可以‘满血复活’。”黄韬分析，按照万科快速回笼运转的特点，未来这里预计会以开发中高端刚需住宅产品为主，由于地块多，在不同的功能地块上，万科将会带来不同的产品线。
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，花地湾地理位置有优势，生活环境不错，未来万科可能会打造中高端刚需产品。这么大体量的住宅，对稳定广州楼价、缓解土地及住宅供求矛盾，都将起到积极的作用。
成本核算+时间变数
万科的阻力
相对于业内热火朝天的议论，接手的新东家——万科地产，发完一篇通稿后便“销声匿迹”了。有业内人士透露，如今万科接手地块的各项目负责人已经开始到处奔走，部署项目进程。
这批地块的甜头自然不用多说，但背后的各种纠纷与债务，相信也是令万科头痛的事情。“我们根本无法计算各项目每平方米折合的楼面地价是多少，因为算了也没有什么意义。”黄韬表示，总支出551亿元，可开发面积200多万平方米，照此计算，楼面地价大概是2.6万元/平方米，若简单与广钢新城现在普遍4万元/平方米的楼面地价相比，万科此次是“执到宝”了。
“但后续万科还要投入很多时间、资金来处理相关问题，而且每个项目的问题可能都不一样，‘拆弹’难度各异。另外，土地年限如何计算？如果要延续年限，还要重新计算地价……这些都是要算进最终成本的，不能简单就能得到答案。”邓浩志说。
不少业内人士认为，这批土地看似干净，但仍有不少手尾要解决，比如拆迁、弃产补偿、办证、迟交楼、未交楼等赔偿问题，都要花大量功夫去解决。
有知情人士对羊城晚报记者透露：“目前万科对整个资产包及其中的地块都无法做统一规划，现在都是分项目操作，哪个项目快就先推出哪个，终归有资金回笼的压力。”
无法整体规划、大部分项目尚处于不太明确的阶段……这些因素，都会对项目开发带来极大的阻力。时间无法确定、未来政策会否改变、楼价走势难以预判等，都将是万科要面临的重大考验。
终于“霸”住了中心区
万科的布局
正如万科对此次接盘的表态：“我们非常看好广州未来的发展前景，对中心区持续优化提升规划有足够的信心。”不少专家都认为，此次万科接盘，不仅保证了万科在广州的土地储备，也牢固了万科在广州的市场地位。
万科从2002年开始进入广州市场，时任董事长的王石多次表示：“广州是国内第三大房地产市场，万科十分重视，早晚都要进去。”
只不过，万科在广州土地拍卖市场一直在外围区域打转。如进军广州的首盘——四季花城，位于金沙洲板块；较大规模的项目——广州万科城、新里程、天景花园等，都位于黄埔萝岗板块和花都区。
直至2007年，万科才真正进入越秀、荔湾区，开发了金色家园、金色康苑和金色荔苑等小型项目。在随后的时间里，万科在中心区内的住宅项目并不多，在黄埔萝岗、番禺、南沙等外围板块项目成为广州公司的收金主力。
合富研究院的数据显示，在公开“招拍挂”市场里，万科于2011年拍地竞得的白云区万科峯境，目前已经售罄。在2012-2016年，万科在广州中心区并未获得一宗住宅用地。直到今年“3·30新政”后，万科以“自持50%、自持70年”竞得了白云区黄石西路鱼苗场地块。此次接盘一举夺得广信大体量地块，对万科深耕一线城市中心区的战略意义重大。不少业内人士笑称：“够万科开发十年甚至更长时间了。”
在广信地块中，包含广州中心城区七大未开发的地块：花地湾、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等。或者直到此时，万科才可以称得上是“霸住”了广州中心区。
这样的布局，相信也是万科应对楼市风云的慎重考虑，这与万科重点布局一二线城市的战略一脉相承。兴业证券研究所的报告显示，今年1-5月，万科总拿地支出为665亿元，在一线城市新获得土地储备140.5万平方米，二线城市为761.2万平方米，占比分别是12%和66%。
至于万科在芳村这个大棋盘里将会如何落子，如何让其尽快遍地开花，还得问问时间。
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