[摘要] 近日,为推进节约集约用地,维护公平公正的土地市场秩序,广东出台《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》。该通知明确,大城市及大城市以上住宅用地宗地出让面积不得超过20公顷,住宅用地容积率必须大于1.0,并明确不得建设封闭小区。
近日,为推进节约集约用地,维护公平公正的土地市场秩序,广东出台《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》。该通知明确,大城市及大城市以上住宅用地宗地出让面积不得超过20公顷,住宅用地容积率必须大于1.0,并明确不得建设封闭小区。
这份文件有两大看点:一是公众广泛关注的“不再新建封闭小区”。去年中央层面出台的城市发展相关意见,明确提出,“我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”广东的这份文件,正是首度在地方层面对相关精神进行重申和落实。
封闭式小区固然有安全、私密和配套相对完善等优势,在公共绿地相对缺乏、公共设施不足的过去有其合理性,但也带来占用道路交通资源、切割城市空间等问题。从规划科学性上说,开放街区当然优于封闭小区,原因不仅在于土地集约利用和道路资源优化,更在于社区融合。很多案例已经证明,开放式街区更利于人们之间的交流,而大量街头店铺的存在,犹如一只只眼睛,让社区变得更安全。
因此打造开放式街区不仅为发达国家所常见,也已成为我国大势所趋的发展方向。方向是明确的,关键在于如何落实?显然,相比于已建成小区打开围墙,让新建小区走向开放街区制,阻力相对更小,也更有可操作性。当然,如果新建小区推广街区制,而传统小区仍然固守封闭式,那么传统小区相对新建小区会产生溢价空间,这就有赖政策进一步的推进。
对于机关大院,目前已经有不少地方政府主动拆掉围墙,开放机关大院车位和公共厕所供市民使用,这种率先开放也有望产生示范效应。
第二个看点是,该通知对住宅用地宗地出让面积作出了限制。众所周知,在过去,大盘开发模式一度是房地产开发的主流,其成熟的配套、一流的小区环境、先进的管理经验,提升了房地产开发的成熟程度,但大盘化开发也有其弊端,由于划片圈地,城市空间被人为切割,不利于交通疏导和社区融合。
现在,对于住宅用地宗地出让面积作出限制,这意味着,过去以“新城/新村”为代表的大型封闭式小区建设模式将成为过去,开放街区式的住宅将成为主流。实际上,随着城市化的进一步推进,城市土地资源变得更加稀缺,加上房地产商的财力限制,连片出让土地本身就已失去现实可能性,小面积地块出让正在成为主流,这也有利于开放式街区的推进。
从制度落实层面来看,推进开放式街区建设,需要一步步来。此前相关部门也曾明确表示,对既有小区的去封闭化,不会一刀切。这也意味着,各地都应该积极探索适合本地情况的模式,在充分调和各方利益的基础上,稳妥推进。
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