[摘要] 生活在住宅小区，业主往往不可避免会遇到各种各样的物业纠纷：卫生、绿化、公共收益、停车、安保……或许今天你在新闻上看到某某小区发生的物业纠纷，哪一天也会在自家小区上演。
生活在住宅小区，业主往往不可避免会遇到各种各样的物业纠纷：卫生、绿化、公共、停车、安保……或许今天你在新闻上看到某某小区发生的物业纠纷，哪一天也会在自家小区上演。有业主困惑：“我们只是希望小区服务管理好，大家能住得安心，为什么就那么难？”这个诉求看似简单，却因小区管理中的各种纠纷，而变得复杂起来。即日起，羊城晚报从多个角度深入剖析小区物业管理存在的症结，寻找成功解决难题的样本，并尝试为业主们开出“良方”。
在刚过去的7月份，越秀区麓湖御景小区又爆发了一起新旧物管交接冲突，旧物管坚称合同未到期，新物管则强调进驻小区合法合规。新旧物管交接冲突犹如一出“连续剧”，十几年来在广州各大小区轮番“上演”。如何为这些“闹剧”画上休止符，我们一起来关注。
交接难 新旧物管展开“拉锯战”
7月底，连续两场冲突打破了麓湖御景小区以往的平静。7月24日，数十名“黑衣人”强行闯入小区，不由分说破坏公共设施，这场席卷而来的“风暴”一直持续到当晚10点钟。事后，有业主指出，这场冲突背后是因为小区旧物管不愿意让新物管进场而挑起的。
为何新旧物管交接总是不可避免地发起纷争？从该小区多年以来的“恩怨情仇”，或许能窥探出一些端倪。
麓湖御景小区前身名为“麓景台”，是广州个以“业主自救”的方式盘活的烂尾楼。2009年，广州中源投资公司出资2亿多元人民币，将“麓景台”续建完工后更名为麓湖御景，并开始销售。记者采访中，麓湖御景小区多位业主表示，因为对前期物管逸帆物业公司的服务感到不满意，小区业主投票决定更换物管。今年6月30日，小区业委会召开业主大会，强行接管小区服务设施，并通过社会招标挑选物业，最终选聘广州市万科物业服务有限公司为小区提供物业管理服务。
然而，这场新旧物管更迭，却让小区陷入了冲突和纠纷当中。7月22日早上6时，万科物业在接管过程中，与逸帆物业发生冲突。7月24日，双方再次发生冲突，甚至出现人员受伤，随后警方介入。
开发商 小区物业旧账还未算清
这场纷争到底孰是孰非，新旧物管有各自的说法。8月3日，麓湖御景小区开发商及逸帆物业公司召开情况通报会。会上，逸帆物业公司方面表示，双方物业管理合同其实并未到期。一位负责人表示，2015年，逸帆物业与小区业主委员会续签合同，合同期限至2018年9月30日。在合同未到期的前提下，业委会更换物管公司并不合法。而小区业委会则认为，合同在2013年已经到期，并没有续签。双方各执一词。
让旧物管难以将小区管理权“拱手相让”的另一原因在于“旧账未算请”。中源投资公司负责人称，该小区原是“烂尾楼”盘活的小区，到目前为止，该公司仍有近3600万元续建费没有收回来。而且复建后，该楼盘的债权债务关系十分复杂，入住率很低，当时批入住业主仅有40多户，没有物业公司愿意接手。2009年，逸凡物业进驻小区进行管理，期间一直处于负债经营，为了不断完善麓湖御景小区的各项设施等服务，逸帆物业一直向广州中源公司借支，截止2017年6月底，共向中源公司借款共计200万元。这些款项都用于小区的公共基础设施建设。如有新的物业公司进驻小区进行管理，新的物业公司需偿还广州中源公司的债务，以及帮助中源公司收回其他未收楼业主所欠的3600万元的续建费。
新物业 万科是合法进驻小区
不过，在麓湖御景小区开发商及逸帆物业公司召开情况通报会后，万科物业随即发表声明称，一切合法合规进驻小区。
声明称，万科物业公司在今年6月15日中标，并于当月30日，与麓湖御景小区业主委员会签订《物业服务合同》。7月6日，业委会向原物业发出交接函，要求其于收到函件后7日内退出小区并做资料交接。7月21日，业委会成员在街道办事处工作人员见证下当面要求原物业进行交接遭到拒绝。随后业委会决定收回麓湖御景小区物业管理权，要求原物业退出小区并与业委会进行交接。为避免业委会收回物业管理权后小区服务中断，业委会发函要求万科物业于7月22日起履行《物业服务合同》，指导业委会接管并服务小区。7月22日当天，在华乐街道办事处、越秀区房管局、派出所的指导下，原物业服务企业、业委会、新聘物业公司三方达成一致，拟定于7月24日上午在主管部门的见证下做小区物业管理资料交接。当日原物业服务企业拒绝执行沟通会决议，随后发生冲突。
万科物业有关负责人陈女士告诉记者，目前小区还是在业委会的管理下，万科只是在给业委会做基础服务。还没有进行资料交接，但物业管理权在正常履行。行政主管部门意见是万科得在现场，提供平稳的服务。“至于后续，业委会和旧物业有什么纠纷，旧物业对万科物业有什么指责，或者是有什么需求，都是下一步的动作。我们也希望在主管部门协调下或者通过司法途径，来正常做这些事情。”
街道办 光靠嘴巴很难协调物管关系
根据物业管理的相关法规规定，当小区出现入新旧物业冲突等纠纷时，作为第三方的居委会、街道办等基层机构，应及时介入化解矛盾。然而这些基层单位在协调过程中，却往往落得“两面不讨好”的尴尬境况。近日，广州市某街道办一位负责人向记者袒露心声，“物业管理在法规上目前还是有不健全的地方，这让很多工作难以推进下去。”
这种法规的不健全，在该负责人看来是多方面的。例如有物管私自涨价或者不愿意退出小区管理，街道难以约束监管，就连一些物业公司是否有资质，街道往往也无从查证，“甚至连街道有时需要到小区进行入户调查出租情况，物管公司都不配合，我觉得基层物业管理方面的法规还需要完善规范，至少要明确物业公司应该配合政府工作。”
物业公司难管，小区业委会运作同样也难监控。该负责人说，很多街道会成立一个城管科，专门负责管理物业、业委会等，不过主要起到一个协调的作用，但是对于业委会候选人的资质，街道是没有办法干扰，“有些候选人确实不太合适，有的业主从来不交物业费，但一看要选业委会成员，一次性补交，选上了之后又不交了，业主有意见，我们同样也没办法管。”该负责人说，现在社会提倡属地管理，法律法规在物业管理方面应该赋予街道执法权，否则光靠嘴巴，很难协调复杂的物管关系。
回放
广州新旧物管 冲突事件频频
小区新旧物管交接时引发冲突，在广州多年来可是屡见不鲜。最让人印象深刻的可追溯到2003年的翠湖山庄。当年，因物管权交接纠纷，广州翠湖山庄的两家物业公司保安，在一个小区攻防对峙半年后，爆发了一场“百名保安集体斗殴事件”。双方持长刀、铁棍、水管、灭火器等“武器”，在小区内对峙和械斗近四，十几人受伤，直到4卡车防暴警察到来后才将事态平息。
类似的物管纠纷冲突在这十几年来几乎未曾停息。就在去年8月，越秀区东风广场 ( 详情 图库 团购 点评 ) 也上演了一场新旧物管交接的纠纷。由于旧物管拒绝移交管理权，新物管在小区门口等待了近7个，无奈撤场。经各方协调，小区最终被划分成两部分，会所、商业写字楼等属于开发商的部分仍由旧物管管理，剩下的住宅小区物业由新物管接管。
即便就连一些被誉为物业管理范本的小区，此前也曾上演过新旧物管冲突的“戏码”。被称为“炒物管成功范本”的天河区半山雍景苑，此前为了换掉旧物管也拉锯了三年多的时间。2014年4月12日，业主曾试图让新物管直接进驻小区，遭到旧物管拒绝，双方一度僵持不下。当地政府多个部门介入协调到次日凌晨。被誉为业主自管范本的海珠区祈乐苑在2014年2月也曾爆发过新旧物管交接冲突。当时数百名业主聚在小区门口，等待见证新旧物管交接一事。但旧物管当时坚持要“占用”小区大门及停车场、商铺的管理权，导致数百名业主围堵小区大门。
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