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罗湖女子代理合同没到期 房东却断水断电强行收屋

金羊网  2017-08-31 10:08

[摘要] 深圳城中村的楼房基本都为代理出租模式，代理合同一签就是3-5年。陈女士在2014年与罗湖区黄贝岭原住民何先生签订授权委托书，何先生将一栋父亲遗留下来的房子交由陈女士全权代理出租事宜，代理期限5年。

深圳城中村的楼房基本都为代理出租模式，代理合同一签就是3-5年。陈女士在2014年与罗湖区黄贝岭原住民何先生签订授权委托书，何先生将一栋父亲遗留下来的房子交由陈女士全权代理出租事宜，代理期限5年。

双方愉快地合作了3年时间后，今年3月，何先生却强行将房子收了回去。双方因此对簿公堂。

代理人：业主提前毁约强收房

陈女士介绍，2014年初，她和罗湖区黄贝岭下村的何先生签订“授权委托书”，后者将位于深圳市罗湖区黄贝岭下村52栋的房产出租，委托陈女士作为其代理人，代理期限从2014年2月1日至2019年2月28日，代理权限包括：“全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同、租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格，代理人在其权限范围及代理期限内签署的有关合法文件及办理的相关手续，何先生均予以承认”，落款有何先生的签字和手印。

“何先生和他哥哥都在国外工作，所以将房子委托给我出租管理。签订委托书后，我和何先生，以及承租方深圳市福荣迎侨物业管理有限公司，三方前往罗湖区出租屋管理所备案，签订了房屋租赁合同。三方约定，每月向何先生交租3.8万元，并逐年递增，到今年初已经增加到42500元。”陈女士说，三年来，三方合作都很愉快，每月都按时向何先生通过银行汇款的方式交租金。

“可就在今年2月，何先生和他哥哥突然回来，向各个租客下通知，要收楼;3月就断水断电，4月开始就强行收楼，将我们的管理员赶了出来。凭借其业主的身份，如今租客的租金都交给何先生，我和物业管理公司都被架空了。”陈女士说，这栋楼内的家私电器都是她和物业公司新购置的，包括装修一起花费近50万元都搭了进去。

业主：当初未看懂委托书中事项

29日上午，记者来到了罗湖区黄贝岭下村52栋，因业主和委托经营管理方的纠纷，整栋房屋30户租户已经陷入停水停电的状态。记者随后找到了业主何先生。据其介绍，与陈女士签约的“授权委托书”确实是自己签的，并按了手印，三年来也确实收取了陈女士支付的房租。但自己不太会说普通话，当初并未真正看明白“授权委托书”中的代理事项，并表示他只是三个业主之中的一个，“这栋房子是我爸爸遗留下来的，共有三个继承人，我、哥哥和母亲，而这个委托书只是我一个人的签字，所以我们希望向法院起诉判其无效。”

随后，何先生以中文不好为由，委托了身边一名钟(音)女士接受记者采访，该女士表示，何先生中文不好，不知道委托书中代理事项的真正含义，“主要就是‘代为签署上述房产租赁合同’这一项，不符合何先生的本意，而租赁合同中的何先生签名正是陈女士代签的，所以何先生不认同三方签订的租赁合同。今年初，何先生单方面解除了委托，并向法院起诉，希望法院判决何先生和陈女士的‘授权委托书’无效。后来因故撤诉，现打算重新起诉”。

为何在法院判决结果出来之前选择强行收楼?为何对“授权委托书”有质疑，否认三方租赁合同，却正常收了三年?对这两个问题，何先生和代理其接受采访的女士都未能正面回应。

律师：提前毁约要承担违约责任

对于何先生认为的房子产权有三人，自己单方面签署的委托协议无效一说，深圳从业律师齐岩冰认为，何先生和陈女士之间的委托代理关系是相对独立的，在陈女士没有过错和违约行为的情况下，何先生提前终止委托代理关系属于违约行为，需承担违约责任，并赔偿因违约造成的陈女士的损失。

齐岩冰说，深圳这种委托经营管理的模式非常常见，尤其在深圳城中村农民房的房屋出租管理中占90%以上。但因农民房产权人不明朗，因此产生的法律纠纷是非常突出的。首先，因其产权存在不确定性，在上位的继承关系没有得到法律妥当处置之前，下位的代理经营管理也存在风险，一旦发生产权纠纷，就很有可能会损害到租户利益，包括没有过错的经营管理方的利益。何先生的房产是父辈遗留下来的，继承关系并未经法院确权，继承人有多人，下位的委托经营管理也就存在不确定性。但可以确定的是，在相关权益没有得到法院确认之前，任何人不得采取强制手段伤害他人利益。

弦外之音

根据陈小姐提供的合同显示，三方租赁合同约定，任何一方违约，须赔偿对方，如果甲方(何先生)违约，中途终止合同协议，甲方赔偿乙方可预见的损失54万元，及乙方投资损失30万元，共计84万元。乙方违约同样赔偿甲方租金损失84万元。

陈女士表示，2014年签订“授权委托书”和三方“房屋租赁合同”时，当时黄贝岭两房一厅的租金大概是1600元，近两年房租涨到3200多元，足足翻了一倍。对比“二房东”每年不足10%的租金涨幅，强行毁约后直接向承租方，无疑是划算多了。

据数据统计，2010-2014年，深圳房租较为平稳，同比涨幅都在10%以内，但是2015年突然猛涨。2015年全市平均租金为63.96元/㎡/月，较2014年上涨了23.1%，比2010年上涨了58.9%。

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