楼市微放松范围在急速扩大

文｜邓浩志

• 楼市微放松范围在急速扩大

佛山首付二成，阜阳取消限价，南京限价放松，多城首套房贷利率继续走低，多地入户政策放松……。

由于最近社会关注重点都跑中美、大湾区等地方去了，所以多城市密集出台楼市微放松政策关注度相对降低了，但这不影响政策带来的改变。中国楼市目前正处于政策先行展开阶段，今年上半年会是市场筑底期。部分城市下半年将率先回暖，粤港澳大湾区内的核心城市或领头。

去年底我在《2019年楼市预测（市场篇）》就预测过今年一季度是微放松政策密集出台。准了。现在我补一条，粤港澳大湾区各城市的落地政策利好，会在今年2季度井喷式爆发，限购宽松区域的成交量会出现一波上涨。这都不是瞎蒙的，原因之前已经分析过，这里不再赘述，请回看。

• 返乡置业降温不实，三四线转冷全面开启

有不少报道返乡置业热潮降温的消息，但统计上只能显示某城市的成交量，至于是否属回乡置业，根本无法知晓，所以这些报道全部毫无根据。

如果说三四线楼市降温到是有可能，今年小城市春节楼市普遍反映淡了，但三四线城市的降温，未必全是回乡置业减少造成的。

主要原因可能有：

1、 楼市调控所起到的作用逐步传导到三四线城市，通常小城市楼市比大城市慢半年以上，大城市成交萎缩，三四线还很火，大城市房价下跌，小城市才开始成交放缓。最近大城市群下跌一波开始企稳后，小城市才正式全面展开下行行情；

2、 经济不景，不但消费降级，投资也“降”。目前各个领域的投资都更加谨慎，而且资金也不宽裕，楼市中的投资者也不例外；

3、 三四线城市前两年过度“收割”需求，投资的需求要补回来需要较长的时间。前两年三四线城市成交放出天量，但当地无论投资还是自住，需求“生长”都极为缓慢。

4、 受棚改收缩的影响。今年计划棚改面积较之前三年有明显的缩减，再加上前期三四线楼市纠偏时强调了减少货币棚改比例，所以三四线被迫的刚需也是逐步减少的。