文｜邓浩志
6月19日中央重要会议部署推进城镇老旧小区改造。会议中明确：
一：要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。
二：要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
三：要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
四：要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
一、为何此时推“旧改”计划？
目前有三个大背景：
1、今年棚改政策在各省逐步退出舞台，三四线城市楼市熄火；
2、一二线城市反复强调房住不炒下，坚持稳定市场策略，所以无论在价和量上都难有突出表现；
3、自上而下想用房地产拉动投资从而稳经济增长，但同时又担心导致房价出现大幅波动。
今年经济下行压力是极大的。国家统计局6月14日公布的数据显示，1-5月累计，固定资产投资同比增长5.6%，较1-4月回落0.5个百分点。另外，1-5月基础设施建设投资同比增长4%，较与1-4月回落0.4个百分点。稳增长是当前重要任务，所以管理层既想刺激投资，又要稳房价，既要改善民生，又要避免走过去的老路。所以新的刺激投资的“旧改”计划应运而生，从理论上讲，“旧改”可以避免“棚改”的大拆大建，也不会释放刚性购房需求，所以可能是既能对稳增长有贡献，也能避免房价过快上涨，避免过多资金进入房地产领域的一个新尝试。注意，我用的是“尝试”。
二、“旧改”与“棚改”差异极大
按照目前文件文字的表述，“旧改”和“棚改”的差异极大：
1、改造范围的不同。
“棚改”针对的基本是三四线城市居住环境落后的棚户区，而“旧改”应该是针对所有的城市，无论是1234线城市，只要是老旧的社会都有可能纳入“旧改”的范围。所以，“旧改”的范围极大，市场规模也极大，想象空间足够。
2、改造的方式不同。
“棚改”基本是拆旧建新模式，旧的是完全不保留，新的是全新建设。从文字表述上看，“旧改”应该是对旧社区进行升级改造，即原有建筑主体总体不动，然后通过加装电梯，粉刷外墙，加建车位，配套教育设施等方式实现其“改”的目的。所以单项目的工程量是不同的。
3、参与主体的不同。
“棚改”建设主体或开发商，或地方政府，怎么建是他们说了算。而“旧改”主体涉及原住户，“旧改”的方式、方案都将获得社区居民同意方可实施。所以，“旧改”虽然看似一个释放需求的重大政策，但由于涉及主体太多，也注定了难度不小。以广州为例，宿舍加装电梯，年年说，政府也补贴，但推进速度仍然非常缓慢，主要是业主意见太复杂。所以此时推行肯定不会一帆风顺。
4、对经济拉动效率不同，影响的行业不同。
“棚改”是大拆大建模式，新房建设会拉动上下游所有产业的需求，还有市政配套建设的需求等。总体而言是范围广、力度大，在目前中国经济中，还没有任何一个行业可与之相比。而“旧改”的拉动是局部的，主要拉动的是相关的配套产业，如电梯，机械车位，外墙涂料等等，但像钢筋、水泥、装修材料等领域的拉动就会相对小很多。
三、“旧改”将产生什么影响？
首先，“旧改”是刺激投资，释放需求，改善民生的一个重要政策，随着政策的推开，中国经济将获得一个新的，不可小视的增长支撑。这对稳增长的目标，对相关产业而言都是个重大的利好。
其次，今年是试行阶段，快的话，全面铺开应该也是明年的事情。目前官方文字是这样表述的：“今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验”，所以“旧改”是不会很快地全面铺开的。
再者，“旧改”哪怕全面推开，其影响力和“棚改”也有会一定差距，如果和房地产业比，那影响差距就更大了。当然如果“旧改”推出，房地产业对经济影响的作用会有一定程度的弱化，各地对房地产业的影响有将有所减轻。但我还想强调，房地产目前和未来15年的地位，其他行业应该还是不能撼动的。
四、对房地产，房价的影响
首先，“旧改”政策不涉及土地问题，所以不会改变房地产市场的供应。其次，“旧改”会在某种程度上减少市场的需求。主要是因为原来的居住环境获得提升，所以部分换房需求会因此减少了。当然如果想小房子换大房子的这种需求，“旧改”并不能影响这个领域。还有是对房价影响也不会太大，“旧改”后的社区品质提高，其价值也会提高，最终会在价格上反应。而小部分改善需求无需再释放了，但最市场总规模影响也是有限的，毕竟大城市当中，新增外来人口才是购房的主力。“旧改”也不能彻底解决换房需求的所有问题。
至于房地产行业，我相信会开启一个全新的市场，即房企应该会积极地参与到“旧改”业务当中，希望从中分得一杯羹。但这是个全新的领域，就看谁的介入恰到好处，谁与地方政府的关系好了。
邓浩志2019-07-01 12:53:11
