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4月楼市前瞻,回暖不牢固,降价将返场

邓浩志 2020-04-03 14:47:04

文|邓浩志

市场有回暖迹象,优惠随即取消?

上周,一批前期降价的楼盘纷纷收回的折扣,价格恢复到疫情之前。市场弥漫着一种过分乐观的情绪,明显对风险认识不足,对不确定性也认识不足。类似的情况貌似从股市到楼市都有。

就房地产而言,虽然大城市长期前景看好,但就此忽视掉阶段性风险是不对的。比如房价可能长期看仍是上涨,但房企却完全可能因为资金周转压力而持续价格下调,所以过高入市的投资者很可能抄底抄在腰部。另外目前就业形势恶劣,如果在工作有变数甚至失业的情况下投资房产,万一出现月供跟不上,完全可能没有等到房价上涨就被迫“吐出”持有的物业。

目前欧美抗疫政策明显是重经济复苏,轻防止扩散,所以疫情很可能长期拖下去,导致全球经济运行始终无法完全恢复正常。如果经济持续低迷状态下,也将延迟房地产、房价的复苏,甚至可能把价格的底部继续往下拉低一个台阶,包括一二线城市。

所以房企不宜过早过分乐观,应该坚决保持充足的现金准备,而购房者也必须坚持不够低不就出手的态度,不被房源紧缺的话术刺激而动摇。

4月楼市将大幅降价,大幅放量

广州楼市4月将进入全面以价换量阶段。3月以来,广州出现了若干楼盘大幅降价的情况,价格下调后的楼盘成交量随即出现了明显放大。至3月底,市场周网签数已经恢复到去年底的水平,市场已经趋于“正常”。但由于房企在1、2月大部分时间都处于半停摆状态,均造成了较大的资金缺口,所以成交恢复去年底的正常水平仍然是不足够的。房企必须在后续时间以增量回收资金的速度,弥补之前所造成的资金缺口。由于前期降价促销试探市场取得了效果,预计4月会有更多楼盘,更多开发商加入降价的行列。而4月份成交量也会进一步放大,月度网签量有望突破8千套以上,回到市场较热的水平。但这个“热”只是成交量,是必须以降价换取的。

54轮竞拍35%溢价,广州土地市场升温?

昨天,广州花都区一宅地竞拍激烈,最终以楼面价折合楼面价12406元/㎡成交。

有解读土地市场回暖,其实不然。类似情况都有,相关话题我之前已解释,具体到这个地块有几个原因:

1、起拍价大幅降低。花都今年宅地起拍价多在1.4万~1.7万之间,这次竞1万不到,创4年来新低。起拍价低自然容易造成溢价,而这个高溢价并不代表土地市场回暖。因为最终成交价总体上也和此前基本持平,算不上便宜,但也不是很贵;

2、花都创先河的“拍地即拿证”政策对土地市场是利好,这个之前也分析过,能为房企节省3到6个月左右财务成本,这可是一笔不小的成本。所以这次吸引了不少房企参与,拍出的价格也算不低。

而这个地块处于花都较偏的板块,配套并不完善。目前周边项目实际成交价都在2万以内。市场如果回暖,轻微盈利仍然可期。不过对于要求高周转且产品溢价能力较弱的房企而言,项目流速未必能达到其要求。除非又来以价换量。但如果流速达标,那利润恐怕就难保了。毕竟恒大在一线城市已经好长时间没什么项目了,能否把握住,存疑。

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