[摘要] 截至5月13日，在“两集中”供地要求下，北京、深圳、长春、广州、重庆、无锡、沈阳等10个城市已经进行了首批集中土拍，总土地出让金约5084.95亿元。
22个热点城市集中供地进入了高峰期。继北京、杭州、广州等城市后，5月12日-13日，厦门、福州、深圳也开始了首批集中供地拍卖，掀起一股土拍的热浪。
其中，5月13日，厦门市集中出让5宗地块，总出让面积达到19.25万平方米，总土地出让金约190亿元；深圳首批集中供地共推出6宗住宅用地，总成交金额138亿元；福州则在5月12日-5月13日分两天完成26宗地块的出让，总成交金额约157.9亿元。
截至5月13日，在“两集中”供地要求下，北京、深圳、长春、广州、重庆、无锡、沈阳等10个城市已经进行了首批集中土拍，总土地出让金约5084.95亿元。而在五月下旬，土地市场还将迎来南京、济南、宁波、苏州等城市的首批集中供地。
地价再上新台阶
继四月份5个城市首批集中供地推出后，进入五月份，其它城市的首批集中供地也纷纷开闸。
5月13日，厦门首批集中供地出让一天完成，5宗住宅用地总起始价为146.9亿元，最终总成交金额190亿元，共成交19公顷住宅用地，占厦门市2021年度商品住宅用地供应计划的9.7％。
“厦门等首批供应量较少且有优质地块供应的城市，首场土拍竞争肯定会比较激烈，尤其是优质地块的价格将吸引多方关注。”中指研究院土地运营总监张凯表示。
厦门5宗地块中，有3宗触顶进入竞租赁住房面积阶段，另外2宗溢价率也超过了30％。其中“中海＋厦门国贸”联合体以92亿元拿下1宗，成为此次厦门集中供地拍地金额企业，剩余4宗地则分别由联发、建发、正荣、远洋竞得。
据相关测算，本次厦门5宗地块的成交溢价率达29.4％，较2020年全年成交溢价率增长9.3个百分点；本批次成交楼面价为35823元／平方米，较2020年全年成交楼面价增长71.9％，主要原因在于本批次土地集中在市中心区域。
而在5月12日-13日进行集中供地的福州，集中出让33幅地块，但有3宗取消出让，4宗在5月17日-20日采用招投标方式出让，因而这两日成功拍卖了26宗地块，总成交金额约157.9亿元。在5月12日，19宗地块拍卖总成交价约105.9亿元；5月13日，成功出让7宗的地块，总成交额达52亿。
这是福州市区今年第二次土拍，也是土地“两集中”新政后首场土拍。
其中，融信斩获3宗，成交金额约23亿元；保利以及保利＋首开联合体获得3宗地块，总土地出让金为24.38亿；鑫鹏凯佳竞得2宗，成交金额12亿元。此外，龙湖、建发、万科、新城、联发等房企也有所斩获。
“从竞得地块的房企来看，融资能力强的央企、国企和头部民营房企在土拍中优势尽显。”张凯告诉记者。
值得关注的是，福州每宗地设置新房销售指导价，土地价款也就是溢价率每增加1％，新房销售指导价增长0.1％。据统计，福州首日平均新房销售指导价（计算溢价率后）为24243元／平方米。
“福州土拍的政策是限地价、控房价，达到限价后直接摇号，而从土拍结果看，20宗成交的住宅用地中12宗触顶或摇号或竞租赁住房面积，市场活跃度很高。”分析师潘浩表示。
此外，5月12-14日，青岛市今年首批集中供地也进入竞拍环节。青岛首批共有63宗地块，总建面356.8万平方米，总起始价135亿元。
青岛12日集中供地首日，九成住宅用地底价成交，1宗住宅用地达到限价转为竞租赁，1宗流拍，当天成交62亿元。供地次日，全部底价成交，13日青岛揽金34亿元。不过至记者截稿，青岛供地还未完全结束，前两日青岛共成交约96亿元。
与厦门、杭州等城市高溢价率成交相比，青岛前两日的成交溢价率只有2.7％（仅1宗住宅用地溢价率达到65％，其余均底价成交）。不过，据数据，虽然溢价率不高，但地价变化来看，前两日成交楼面价4900元／平方米，较2020年全年成交楼面价增长31.2％。
二、三批次是否会降温？
“两集中”土地新规公布后，22个城市的首批集中供地计划便备受关注。
根据官方公布各地供地计划汇总，22城大部分城市集中供地在4月、7月、10月集中进行公告出让活动。证券研究报告显示，已公布供地计划的21城在2021年合计住宅供应面积1.65亿平方米，较2020年宅地实际成交增长5.6％；其中18城首批供应面积达4369万平方米，占全年计划的32％。
据记者不完全统计，截至5月13日，有10个城市完成首次土地集中出让，分别为长春、广州、沈阳、无锡、重庆、杭州、北京、厦门、福州、深圳。这10个完成首次供地城市合计成交土地331宗，对应总地价约5084.95亿元（福州招投标地块未计入其中），其中杭州、北京的土地成交总金额均超千亿。
从上述城市供地政策及要求来看，“限地价＋竞配建／竞自持”为大部分城市的土拍政策标配。
其中广州、无锡对部分触及限价或配建后的地块采取摇号；杭州地块达到限价后竞自持；北京则在达到限价及配建后，通过高标准商品住宅建设方案评选决定最终竞标者；重庆尽管未实施限地价政策，但部分地块地价款支付时间和溢价率挂钩，溢价率超过50％地块需在一个半月内付清全部地价款。
此外，上海今年的首批供地将设置10％溢价上限，竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价＋一次书面报价”，并限制房屋所有权首次登记前的项目股权转让，间接对竞拍者资金实力提出更高要求。
“土地红利及金融红利时代已成为过去，在土地集中出让＋熔断机制并行的背景下，房企的利润空间被压缩，即使是规模房企依旧面临利润率下行的现状。”分析师于小雨认为。
不过即使利润空间被压缩，也未改变房企的热情。
“叠加‘三道红线’政策，从资金的角度来看，资金充足的大中型房企以及融资能力的国央企占据拿地的主要地位。”于小雨表示。
龙湖集团首席执行官邵明晓也曾表示，“集中供地政策对高杠杆公司或中小公司可能会有一些压力，对优质房企来说，应该是利好。”
在上述城市的首批集中供地中，据统计，央企中铁置业长春斩获住宅用地11宗，总建筑面积超过133.5万平方米；深耕广州的国资房企越秀在广州拿地7宗，总建筑面积162万平方米；北京国企首开则在北京拿地4宗，总建筑面积44.3万平方米；滨江、宋都等杭州本土房企均在杭州获地5宗。而万科、保利、招商、华润等兼具央、国企背景的龙头为沈阳首批土拍赢家。
根据中原地产统计数据显示，截至5月10日，已经有26家房企拿地金额超过百亿。
而研究报告显示，不考虑北京10宗等待报建方案评选结果的地块，主流房企中融创为拿地规模，在广州、重庆、无锡、杭州和北京独立及联合拿地21块，全口径建筑面积达316万平方米，对应总地价459亿元。
“展望后市，我们判断第二、三批次集中供地或有所降温。随着融资端收紧效应逐步显现，政策加码下楼市降温，资金端影响或逐步传递到投资端。其次，第二、三批次地块大概率无法实现年内销售，贡献销售业绩。再者，考虑到首批供地部分城市土拍热度较高，不排除后续各地持续完善土拍政策为地市降温。”证券分析师杨侃表示。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
