[摘要] 8月2日，东莞市住房和城乡建设局联合其他8部门出台东莞楼市新政《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知（东建〔2021〕11号）》，一时间整个东莞地产圈再次“沸腾”。
8月2日，东莞市住房和城乡建设局联合其他8部门出台东莞楼市新政《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知（东建〔2021〕11号）》，一时间整个东莞地产圈再次“沸腾”。
高压之下，新政威力正逐渐发酵，有业主转身调价300万元，临莞片区项目则借势造热，或赶在调控收紧前抓紧抢跑。
新政次日，有业主降价300万元
如果说效仿深圳经验，建立二手房指导价，热点楼盘公证摇号、积分排序选房，一级市场控地价、限房价等仍停留在理念阶段，具体执行细则尚待出台。
那么有关增值税免征年限延长至5年、法拍房限购、暂停个体工商户购房等则已处于执行中。
而随着新政威力的逐渐发酵，市场也开始出现变化。
首先便是中介推售房源画风的改变，“不受新政影响”“满五，无增值税”成为房源首当其冲的卖点之一。
“增值税5％，中介费2％，个税1.5％，应该没有人会买没满5年的二手房吧，新房不香吗？”某购房者对此表示道。
持有成本的增加，加上“理性”二手房成交指导价的加快建立，市场对于二手房的态度并不乐观。
据数据显示，当前平台24降价房源已超200套，从下调价格的房源分布来看，不乏南城、东城等热点小区。
其中位于厚街的海逸豪庭某套553㎡的别墅更是下调300万元，不过该房源本身总价也已超2000万元。
二手房成交或再售重挫，关于中介迎倒闭潮的讨论也渐起。
不过正如某位中介所表示“这次的政策对二手房影响是挺大，但也没有大家说的关店潮那么惨，因为过去一段时间其实我们很大部分重心都在新房上，且不限于东莞”，只能说艰难中前行吧，对方继续补充说道。
临莞项目借势造热
除了本地市场开始做出反应外，外围临莞区域同样因东莞调控加码而有所行动，只不过画风略有些许不同。
与曾经的“莞九条”“莞六条”一样，隔壁不限购的惠州、增城等地区项目们再次借着本次“莞八条”春风，开始大肆“霸占”东莞人的朋友圈。
不仅趁热新政，在价格差以及地缘因素下，临莞区域一直便活跃于东莞市场。
据中原监测数据显示，随着东莞限购政策步步紧逼，不少外围项目几乎已被东莞客户占领。如广州增城的金众江悦府
金众江悦府待定3.96分江龙大桥旁020-82916666$0769-82999636、敏捷绿湖首府
敏捷绿湖首府8000元/平方米3.60分新城大道旁400-176-0760 转 644773、敏捷东樾府等，东莞客占比高达90％及以上。
邻近东莞的石湾、园洲等莞北片区项目同样吸引一批又一批东莞购房者豪掷重金，房价也水涨船高。
从整个博罗的备案价来看，临莞的石湾、园洲项目在售价格，目前范围内在售新盘均价已上涨至1.3万—1.5万元／㎡，相比之下，博罗其它片区项目单价则依然坚守万元以下的“8字头”。
黄埔跟进调控，惠州会收紧吗？
而就在昨日（8.02），隔壁的广州黄埔区跟进了调控。
黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局联合发布关于取消人才住房政策的通知。
黄埔区于2019年12月首次开放人才购房政策，并于2020年5月开始执行细则，满足本科学历＋半年社保便能在范围内购买一套商品房，持人才绿卡的人才，父母，配偶父母、成年子女均可买一套。
4月21日，广州发布限购新政，全面收紧人才购房政策，黄埔的人才购房也收紧为本科学历＋一年社保，如今人才住房政策则正式官宣取消。
对于黄埔本次关上人才之门，有业内人士分析道短期内影响较小，范围内库存本就不多，区域自身便能消耗，不过随着未来旧改入市供应加大，开发商可能也不能再像如今一样挑客，市场有望回归理性。
市场回归理性的大号召下，被约谈的惠州，接下官方的动作也成为了关注焦点，对于房企而言，抓紧出货才是王道。
惠州楼市难抵“焦虑”
7月30日，惠州被住房和城乡建设部约谈。
7月31日上午，惠州市委常委会召开会议，传达学习住房和城乡建设部房地产调控有关会议精神。
会议提到要全面梳理亟需解决的问题和短板，迅速制定落实措施和方案，切实提升惠州房地产市场调控水平，落实“一城一策”调控要求。
对于被住建部约谈，有开发商人士称为意料之中，表示从5-6月限发预售证和网签已有迹象。
通过翻看惠州楼市过去的半年报，被约谈的惠州成绩实则亮眼。
据惠州世联行消息，2021年上半年全市新盘成交均价12903元／㎡，同比上涨7.76％，而在中指院公布的2021年上半年百城房价中，惠州新房涨幅则排至15。
成交量在大湾区各城中，也依旧处于遥遥领先位置，根据机构统计数据，2021年上半年惠州新房成交63813套，位于大湾区成交量首位，同期东莞新房成交量约2.3万套。
“数据上的‘风光’可能是被约谈的原因”惠州某业内人士提道。
但从实际市场来看，惠州楼市走向实则已“低迷”明显。
“我们从4月份之后都在卖公寓，没有接触住宅客户，但整体感觉是市场冷了很多，听说很多住宅有打折，住宅便宜我们就更难了”碧桂园潼湖科学城现场某销售表示道。
而关于多盘打折问题，中房君同步问了其他业内人士，大体被证实。
“打折是有，但大部分力度一般，大概就98／99折，折扣大的可能会去到94／95折，甚至更低。”
有项目直接打出了9折
此外，据该位业内人士表示，除了折扣外，惠州不少盘为抢客，还推出首付分期、送物业费、车位券等活动。
“有低至0.5成首付的，还免息，最过分的是听说大亚湾有项目已经做到了5年免息。”
从东莞被住建部约谈，到相关乱象整治动作的出台，惠州后续调控动作也值得期待。
“银行可能首付成数会继续加码，放款审核条件继续加严，目前部分银行已不接收外区域无惠州社保客户了。”对于后续调控，惠州某开发商人士对中房君表示道。
“备案价也还在陆续收紧，下半年楼市应该比较困难，部分年底入世的项目不排除周期延后，不过现阶段，具体调控还没下来，很多项目可能会提前进入走货政策争取阶段，抢跑市场走量。”该位人士继续补充道。
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