[摘要] 而双节前广州出台的楼市新政，让社保未满5年的她提前有了购房资格。多楼盘打折吸客，刚需族不敢“买跌”叠加中秋假期，今年国庆节成为疫情政策调整后最长的假期。
在刚刚过去的中秋国庆小长假，李琳（化名）大半的时间都在看房。婚期提上日程后，买房成为她生活里的头等大事。而双节前广州出台的楼市新政，让社保未满5年的她提前有了购房资格。
但连看了广州白云区几个新楼盘后，不太热闹的楼市让她稍感意外，在社交平台发布看盘记录收获的评论，让她更犹豫了。“我看过的某个一手楼盘业主私信我说，同样面积的房子他今年4月份的买入价比去年便宜了五六十万。我觉得先不急，再等等看。最怕的是现在买了，明年‘亏’几十万。”
买房客的观望心态也影响了楼市的热度。合富研究院数据显示，双节期间广州市场成交环比上升150%，但与近两年“五一/国庆”仍有差距，较今年“五一”则缩减了20%。合富研究院认为，除假期集中出行的影响外，另一原因是客户入市信心尚不充分。
不过，部分区域、楼盘还是感受到新政的利好和加持。机构广佛区域（下称“机构”）相关报告显示，广州番禺区解除限购后，市场活跃度上升，双节期间新盘的整体去化率达45%，居全市首位。其中，番禺华润置地长隆万博悦府因区位、配套等不错，兼受新政利好加持，成为下半年首个标杆红盘。
叠加中秋假期，今年国庆节成为疫情政策调整后最长的假期。对广州而言，这还是检验9月份接连落地的楼市利好政策效应的重要节点。业内也在翘首观望：新政能否扫去近期楼市颓势？今年“银十”成色如何？
据机构数据，双节前后广州共15盘推新，其中5个为首次开售的全新盘。为了打好这场销售战，多楼盘推出特价房、限时折扣、成交送礼等优惠吸引客源。如位于番禺的越秀和樾府推出“购楼王大平层赠送5年物管费”优惠，名额仅5个；黄埔新城放出30套特价房，成交后还送电视、吸尘器等；番禺龙湖御湖境、番禺星河盛世23692元/平方米[南沙]星河盛世7套在售锦城、荔湾广州幸福湾等楼盘则打出97折、98折的限时折扣。
也有楼盘加大了营销力度。如天河牛奶厂板块的联投文津府，双节期间首次开盘，推出156套单位，均价5.9万元-7.1万元/平方米，利用高佣金、升级全民营销等手段走量，据悉其渠道佣金高达40万元/套，但有时间和房源数量限制。
面对开发商的优惠让利，李琳还是心存疑虑。“之前看到不少有关房价下跌的消息，想着是个入手的机会，但我的预算260万元，想找‘近地铁、有学位、环境好’的房子还是有难度，这个预算能买到的房子也不扛跌，担心现在买的话，到明年‘亏’几十万”
持这样心态的购房者不在少数。一位资深房产中介对时代财经称，双节期间楼市有一定热度，但远远不及预期，更多是消化之前的购房需求，增量有限。除了华润长隆悦府等少数楼盘外，很多楼盘销售情况一般，主要是入市信心不足，都在观望。
李雁（化名）在广州从事房产中介10年，常年在广州中心区工作，其直言今年国庆的销售成绩与往年同期、今年五一相比有不小差距。他在10月6日接受时代财经采访时称，其所在的中介机构今年双节的销售目标是700单，这一目标为去年同期实际成交量的80%，但目前仅完成逾400单。
“广州楼市新政释放了刚需族的购买力量，刚需族也是广州楼市占比最大的群体，但这个群体对GPV的贡献不如高净值人群的一半，而且他们的观望情绪加重，看到国庆降价，会担心双11、年底会不会接着降。”李雁称。
不断增加的二手房挂牌量也加重刚需族的观望情绪。“9.20”新政将广州全市个人销售住房增值税免征年限由5年调整为2年。今年2月末，广州二手房挂牌量就突破13万套，此后一直走高。贝壳网数据显示，截至10月8日15：20，广州二手房挂牌量为139591套。受此影响，王明（化名）更加犹疑。广州落地“认房不认贷”后，在广州无房产、有房贷且还未结清的购房者，首付比例从7成降至3成，在老家有一套房的王明打算在广州再买一套。但在番禺看了数套二手房、9个新楼盘后，他迟迟没有出手，“二手房太多了，一方面觉得核心城市房子应该还是保值的，但另一方面又难免担心买之后房价下跌。”
有楼盘凌晨还在签约，网红项目首开爆卖
8月末至9月内，广州楼市调控政策密集落地：8月30日率先在一线城市中落地“认房不认贷”；9月10日降首付、降利率；20日，番禺、黄埔两区放开限购，同时将增值税免征期限由5年降至2年。
新政对提升楼市景气度起到了一定作用。李雁对时代财经称，“9.20”新政次日，番禺耀胜新世界广场有一单“一串三”销售，一位购房者买了3套住宅。龙湖·金地天峯则有一位购房者买了10间商铺。
国庆假期期间，政策效应叠加让利促销，部分楼盘还是取得不错的销售成绩。联投文津府发出的喜报显示，其在双节期间累计成交超15亿元，线下来访客户超3126组，单日最高成交17套，甚至有一单在凌晨1：05签约刷卡。
时代财经在星河盛世23692元/平方米[南沙]星河盛世7套在售锦城营销中心看到的标语显示，从9月27日开盘至10月4日，该楼盘销售达5亿元，首推160套房源去化近半。10月4日晚上8：30，仍不断有购房者来看盘，签约区也有4组客户还在谈价。楼盘销售对时代财经称，近期每天有约200组客户，多的接不过来，对购买意向不太强的看房者，就不再多花时间催。
相比之下，华润长隆悦府可谓“火爆”。该楼盘于9月25日开盘，合富研究院、机构数据显示，该楼盘首开568套，当天去化约七成，9月内销售业绩约30亿元。
除了文旅综合体、临近长隆旅游度假区和万博商圈、项目自带商业和教育配套等优势外，番禺区放开限购无疑是一大利好。“踩中了政策利好，所以在没有跟中介公司合作、没有推全民营销，甚至都没怎么推广宣传的情况下，自来的客户都接待不完，来自深圳、上海等一线城市的客户很多。”10月4日，该楼盘销售肖宇（化名）对时代财经称。
肖宇称，广州的楼市政策尤其是“9.20”新政出乎其意料，“我们当时甚至还怀疑了一下信息的真伪。对我们来说，应对新政下双节销售的筹备时间很紧，国庆节才正式开放了售楼部，样板房至今还没正式对外开放。番禺不限购的新政策，我们也没来得及对外宣传，现在才开始慢慢在外地做一些广告铺排。”
不过，市场热度仅集中在高性价比楼盘和优势突出的楼盘，营销动作不大的白云、南沙、花都等区域的市场起色尚不明显。机构数据显示，双节期间广州新盘整体去化率为22%，其中黄埔、南沙、花都三区的去化率不到5%。
机构预计，第四季度广州楼市不会出现今年3-4月的“脉冲式”快速回暖，市场将渐进复苏，政策利好促动的楼市购买力将逐步释放，房企将加大营销冲刺力度，维持“走量去库存”策略，不会轻言涨价。
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