[摘要] 广州成为第一个明确城中村改造将探索房票安置的一线城市。
近日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（简称《专项规划》）经广州市规划委员会审议通过。其中明确提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。
10月31日，中指研究院市场研究总监陈文静向《华夏时报》记者指出，“房票安置”作为特殊的货币化安置方式，有助于锁定购房需求在本地释放，有利于去库存，对市场销售可以产生一定积极带动。预计当前在加快推进城中村改造背景下，房票安置进一步在一二线城市推广的预期较强。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，房票安置可能会解决一部分安置需求，当然也取决于最终的政策设计和扶持力度以及各区域未来商品房市场的走势和预期。
平安证券研报指出，“城中村”改造是今年中央稳地产预期，探索房地产新发展模式的重要举措。2023年4月28日，中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，进一步细化了具体工作要求。
在上述背景下，今年以来，广州城中村改造加速推进。
2023年广州市住房和城乡建设局数据显示，目前广州共272条城中村，其中中心城区有137条。城中村村域面积743平方公里，占广州的1／10，其中常住人口674万人，占全市常住人口的35.8％。
8月11日，广州市住房和城乡建设局在官网公布了《关于市政协十四届二次会议第3090号提案答复的函》（简称“答复函”）。答复函提出，城市更新为广州经济发展提供新的增长极。今年，广州全市至少推进127个城中村改造项目，是有史以来最大规模的年度任务，广州将继续更新政策体系，创新连片改造实践，鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。
10月24日，《专项规划》经广州市规划委员会审议通过，并指出，规划至2035年累计推进广州城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。
需要注意的是，除了规划城中村改造的目标外，《专项规划》还明确指出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。这也意味着，广州成为第一个明确城中村改造将探索房票安置的一线城市。
根据中指研究院监测，今年以来已有约30城推出房票安置政策。除了广州之外，还有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、无锡、温州等热点城市。
房票是指将被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人可自行向参与房票安置工作的房企购买商品房，直接用房票结算。上一轮棚改中，房票安置在三四线城市中被广泛运用。
中指研究院指出，房票安置作为特殊的货币化安置方式，相较于直接货币补偿，有助于锁定购房需求在本地释放，同时一定程度上缓解了地方政府短期财政集中支出的压力。
而广州将城中村改造和房票安置结合起来，早就有迹可循。今年8月下旬，网上流传着《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》（简称《建议稿》）。彼时，有市场人士透露，《建议稿》已下发至广州市各区，目前尚在讨论阶段，最后能否实施尚未可知。
《建议稿》内容显示，“房票安置”适用于广州市行政区内各类城中村改造项目的拆迁安置工作，包括政府收储、统筹做地和“三旧”改造等不同模式下的城中村改造项目。原则上各区发放的房票优先在本辖区内统筹兑换安置，对本辖区范围内房票房源不足以满足安置需求的，报市政府研究同意后，可在广州市内其他区统筹存量房源。
8月25日，广州市规划和自然资源局（简称“广州规自局”）对媒体表示：“近期一些部门在开展房票安置可行性研究工作，但还处于初步研究阶段。”此外，广州规自局还表示，对于房票这种直接关系到人民群众切身利益的重大举措，一经通过，会第一时间对外公布。
不过据记者了解，广州规自局彼时并未对《建议稿》的真实性进行确认，而上述提及的《专项规划》的内容目前也未对社会公开。
“村民选择房票安置的比例不能太乐观”
在谈及房票安置未来的发展时，李宇嘉认为房票安置是一大趋势，在房地产供求关系发生逆转的情况下，加上地方财政比较紧张，未来拆迁安置的需求，政策上将更多地鼓励房票安置。一方面减轻城中村改造前期资金巨额投入，另一方面也有利于商品房库存去化。
中指研究院数据显示，10月广州新房成交规模环比增长，价格由跌转涨。成交方面，10月广州新建商品住宅成交规模约70万平米，同环比增长均超10％。在二手房市场方面，受新房市场分流及二手挂牌量持续上升影响，10月广州二手房市场成交依旧平淡。价格方面，10月广州二手住宅价格环比下跌0.31％，跌幅较上月扩大0.08个百分点，同比下跌0.88％。
值得一提的是，中指研究院数据还显示，截至10月底，广州新房可售面积1192万平米，可售套数10.83万套，而按照广州过去一年月均销售面积来计算，其出清周期超20个月，创下近一年的新高。
此外，陈文静还指出，虽“房票安置”政策在定向去库存中或产生一定效果，但从其资金来源角度来看，“房票安置”开展的资金短期仍以地方财政为主，但受房地产市场持续调整影响，各地土地出让收入明显下降，根据财政部数据，1—9月全国土地出让收入同比下降19.8％，地方财政压力较大，“房票安置”政策执行难度亦相对较大，“房票安置”或难以大规模开展，部分房地产市场调整压力大的城市，居民选择“房票安置”的意愿或偏弱，对整体市场带动效果或有限。
李宇嘉认为，对于村民选择房票安置的比例不能太乐观。就广州来看，村民选择就地安置（原址建设回迁房）的可能性比较高。一方面，村民祖祖辈辈住在这里，乡缘、血缘都在这里。另一方面，房票安置兑换到的商品房面积要比安置房面积要少，一般会打六折，对这个选择居民接受度可能不高。关键是村民过惯了收租的生活，也希望维持“住一套、租两套”的生活模式。
“目前库存主要集中在城市外围，比如广州外围区域广义库存消化周期在5年左右，而近期推进的城中村改造主要是主城区及靠近主城区的区域（番禺、黄埔、白云），这些区域目前库存并不大。由于去年以来这些区域房价明显下跌，村民多于外围区域的房屋接受度不高。”李宇嘉说道。
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