[摘要] 广州房价已经回到三四年前的水平，但购房者收入倒退、对市场信心不足，导致观望浓厚。
经历了紧张的年终冲刺后，许多楼盘在1月选择“休养生息”。
“2024年广州楼市开局平淡在预料之中。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，由于临近春节，往年这个时候通常是淡季。另外，有些楼盘不敢再降价，因为已经有前期下定但还没网签的业主得知降价后，宁愿亏掉定金也要挞定。何况再降价后也不一定能卖掉，新客户也会犹豫。这样一来，楼盘既难以讨好新客户，又失去了旧客户，宁愿选择躺平。
01
市场观望情绪依然浓厚
实际上，2023年广州楼市经历了一轮连续的下跌。根据国家统计局最新发布的70城房价数据显示，2023年12月广州新建商品住宅价格环比下降了1％，而二手房价格更是下降了1.5％，在北上广深四大一线城市中表现最差。这也意味着，广州一二手商品住宅价格指数分别连续下跌了7个月和8个月。
市场层面上，经过“年终冲刺”后，各项目的营销力度普遍缩减。合富研究院最新报告显示，由于经济表现不佳，加上春节前市场平淡，房企推货信心不足。1月市场仍以余货为支撑，缺乏兴奋点，供求继续保持低位运行。
近日，中房君以购房者身份走访了位于海珠泛琶洲板块的广州地铁地产·珑璟台。现场所见，工作日早上也有三组客户在看房。该项目位于地铁18号线和11号线（在建）交会龙潭站上盖，共规划4栋29～30层住宅，产品包括建面约120～195平方米的大平层，户型使用率超过100％，价格7.5万～10万元／平方米。
广州地铁地产·珑璟台沙盘。吕颖雅/摄
以一套141平方米的中层四房单位为例，总价约1260万元，折合单价8.9万元／平方米。销售人员表示，该户型中高层可以望海珠湿地公园，景观视野很好，所以低层单位也要8.5万元／平方米，价格没有太大的松动。去年底琶洲诞生了“新地王”，项目距离“地王”驾车仅4公里，性价比较高的120平方米四房，最便宜仅7.5万元／平方米，与“地王”楼面地价持平。
随后，中房君来到海珠南洲板块的中国铁建·西派粤府。项目共规划了4栋16～25层住宅，目前主推3栋单位，产品包括120和140平方米的四房，户型使用率也达100％。
销售人员表示，项目是难得的南向望江楼盘，仍然延续去年底的优惠折扣，暂时没有更大的优惠，最便宜的120平方米单位总价750万元起，该户型大部分单价都在“6”字头，而140平方米因为景观更好，最便宜980万元左右。
中国铁建·西派粤府实景图。吕颖雅/摄
看过上述两个楼盘的购房者胡玲（化名）表示，户型都相当完美，但也有一些硬伤，配套和周边城市界面都有待完善。在价格上，两个项目都有一些特价单位，但还没到很心动的程度。
胡玲进一步补充，销售人员一直在询问她认为什么价格合适，但实际上她自己心里也没有底，还想再等一等，过完春节再看看其他新楼盘，以及是否有更多的优惠再做决定。
在市场上，和胡玲一样选择观望的购房者并不在少数。
市区改善型楼盘的销售人员透露，尽管他们楼盘的产品力已经很强，但购房者的态度却日益谨慎、挑剔。这一变化背后有两方面的原因：首先，客户对楼市的信心不足，宁愿不买，也不想买贵了；其次，不少购房者了解到今年市区将有很多新盘推出，尤其是之前备受关注的天河世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售、海珠上涌果树公园等地块，都想等这些项目出来再作比较。这导致购买决策周期的延长，很少有客户看一次就心动购买。
02
2024年楼价有望小幅反弹
市场去化速度缓慢仍在延续。
数据显示，截至2023年12月底，广州全市库存消化周期19.9个月，持续攀升近一年来的高位。区域方面，全市11区库存均超过10个月。除结构性原因的越秀区以外，南沙、从化、南沙三区的消化周期超过20个月，并往30个月逼近。
黄韬表示，尽管广州很多板块的房价已经回到三四年前的水平，但由于很多人的收入水平也出现倒退，观望情绪浓厚，即使楼盘降价也难以刺激购买欲望，库存量持续高企。
广州市房协专家委员、地产经济学家邓浩志表示，广州楼价已经基本见底，但由于经济不景气和消费力不足，广州楼市呈现见底不反弹的格局。他预计这种情况在2024年上半年还会延续，下半年有望逐步走向复苏。
黄韬预测，2024年楼市全面复苏仍然面临相当的困难，但如果政策继续加码，有望释放更多购买力，价格和成交量有机会小幅度反弹。
合富研究院报告分析，受土地成交规模、新开工面积连年下降的影响，新货供应量将继续走低。同时，预计2024年广州商品住宅成交约800万平方米，与2023年持平。在新货减少成交持平的情况下，全市平均库存消化周期过长的问题会有所缓解。
此外，市场将继续分化。中心区成交总价段继续上升，1000万元以上总价的成交由于供应变化而增多；郊区仍处于去库存状态，部分2023年快速降价的区域（如黄埔），由于可售货量大幅缩减，出现了价格逐步企稳的趋势。考虑到2023年底行情并未有效启动，积聚的购买力待释放，预计今年3月后会有一波行情出现。
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