[摘要] 天河区整体均价上涨主要是由结构性推货原因引起的。
2024年，广州楼市的“高端局”正式拉开帷幕。
据不完全统计，今年市中心将面市的高端项目就包括越秀·观樾、中国铁建·招商蛇口西派天河序、保利天元、中海上涌果树公园地块、琶洲南TOD二期、琶洲“新地王”等，竞争异常激烈。
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世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售改造提升板块综合实力
近日，备受瞩目的越秀·观樾率先发布。项目的最大亮点在于越秀地产以POD的形式再建一个“二沙岛”，围绕太阳湖与月亮湖打造“绿谷”，通过湖滨公园的衔接，将占地约5.3万平方米的月亮湖和太阳湖打造成生态绿湖公园，形成“两湖一谷”的独特格局。
据介绍，越秀·观樾推建面约140～250平方米临湖大平层。其中门槛最低的140平方米产品，户型使用率高，全屋约13.2米南向面宽，南北对流双阳台设计。最受关注的250平方米产品，采用全套房设计，约18.9米南向面宽，从客套房到餐厅的多段270°飘窗，再到L型景观阳台，把湖景尽收眼底。
实际上，在过去几年，该板块一直存在生活配套不足和交通拥堵的问题。随着世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售的升级改造，这一局面有望得到缓解。
根据规划，世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售地块开发分期实施，近期重点推进奥体路以东地块的开发建设，先行配套小学、幼儿园等公服设施，打造太阳湖和月亮湖公共空间。远期联动大观村旧改等周边地块，同步推进黄云路西段线位优化研究，将城市轴线向奥体中心延伸。
在这背景下，去年12月，越秀地产以总价约43.9亿元竞得世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售二期地块，折合楼面价44833元／平方米。资料显示，该地块包含1万平方米的商业配套，弥补了板块配套缺失的短板。另一方面，地块还将配建约2万平方米的道路升级交通路网，加上塞车黑点悦景路的拓宽工程有望加速，未来可以变身为双向6车道，从而缓解片区的出行问题。
因此，业内普遍预期，世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售一二期地块都是越秀地产拿下，这将有助于更好地操盘和连片开发，形成更好的圈层和产品配置，掌握板块的定价权。
目前，项目周边的一手楼盘有缦云广州和合景·臻颐府两个豪宅，主打200平方米以上大平层产品，总价1500万～2500万元。相对而言，越秀·观樾在景观和配套资源上更为优越，居住舒适度更高，而且140平方米的起步户型，准入门槛更低。
此外，广州市规划和自然资源局早前发布的《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》中，收录了96宗住宅地块，其中天河区的焦点是世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售三期地块。虽然在景观方面相对前两期有所逊色，但更靠近地铁21号线大观南路站，预计将吸引不少房企的关注。
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2023年天河楼市表现抢眼
天河区一直是改善客户心中的“白月光”，2023年无论是土地市场还是成交量上都可圈可点。
克而瑞数据监测显示，2023年天河区宅地成交9宗，成交建面103.77万平方米，是全市唯一宅地成交规模超百万平方米的区域，同比去年大增98％。
此外，广州中原研究发展部数据显示，2023年天河区多个高价盘入市，包括保利天瑞、越秀天河和樾府。同时，天河壹品、缦云广州、合景臻颐府等项目也加推和促销，导致天河区成交重心从刚改盘逐渐转移到高端盘，成交均价提升了10％，成为全市表现最好的区域。
价格方面，数据显示，目前天河区一手房均价81027元／平方米，总价达1047万元／套，是名副其实的千万豪宅。例如保利天瑞2023年网签422套，越秀天河和樾府网签274套，分别位列广州千万豪宅成交榜第二、第四位，区域价值备受认同。
然而，业内分析认为，天河区整体均价上涨主要是由结构性推货原因引起的。实际上，天河楼盘的价格战也愈演愈烈，无论是刚需、改善还是豪宅，买入门槛都变得更为亲民。
例如，刚改盘珠江花城
珠江花城50000元/平方米起4.07分岐山路183号4001892648“总价350万起买天河3＋1房”，将天河的房价拉回到了三年前的水平；主打改善的文津府“6”字头开盘；保利天汇
保利天汇67000元/平方米3.81分大观中路120号400-176-0760 转 711606紧凑户型“5”字头，改善四房6万元／平方米出头；位于黄金地段金融城板块的珠江天郦也大幅让利，相较于一直维持在10万元～12万元／平方米的价格，特价单位仅8万元／平方米左右。
二手房方面，昔日网红牛奶厂板块价格也一跌再跌。从贝壳APP上的成交数据可见，“四大金刚”的二手房成交价已经从最高峰的“8”、“9”回落到“6”字头，只有少数户型朝向非常好的四房才能勉强维持在“7”字头的水平。最便宜的金地天河公馆77216元/平方米[天河]金地天河公馆237套在售，2023年12月成交了两套89平方米三房，价格已经跌至5.8万元／平方米左右。
业内预期，天河几个高端新盘的上市，也将对周边一二手房带来冲击。也许，2024年天河楼市将上演一幕更加激烈的角逐。
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