[摘要] 这出乎意料的大招，宣告着广州楼市重归市场化。
谁也没想到，广州楼市对解限的渴望如此迫切，在传统的淡季春节前就宣布了。
而新政的亮点在于，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房不再受到限购，同时还支持“租一买一”和“卖一买一”政策，居民挂牌出租或出售的房产，可核减家庭住房套数。
这出乎意料的大招，宣告着广州楼市重归市场化。
01
为广州楼市“小阳春”作铺垫
“全国客户都有了购买一线城市核心资产的名额，资金即将涌入。”随着新政的发布，广州中心区各大改善型楼盘的销售人员都在忙着向客户发送类似的短信。
位于天河的网红盘保利天瑞成为上周末成交最火爆的楼盘。销售人员透露，上周项目成交十余套，新政首日即突破亿元。其中，有来自重庆、西安、北京的外地客户成交。大约40％的客户受到新政刺激而加速成交，包括成交周期长达7个月的案例，还有一些客户是经过7次看房终于成交。目前，项目在售货量不多，尚未有涨价计划。
一家TOP10房企的相关负责人表示，新政发布后各个营销案场的客流量明显增长，尤其针对核心区域的改善户型，客户量和成交量均有小幅上涨。同时，线上各个渠道的咨询人数明显增多，客户决策周期明显缩短，市场信心增强。价格方面，除迎接新春推出的一口价单位外，成交价格基本保持平稳。
然而，由于新政发布时间临近春节，对于大多数楼盘而言，并未起到立竿见影的效果。
合富研究院报告显示，广州市场目前仍处于“假期前的传统淡季”中。许多项目在新政前已经减小了邀客和折扣的力度，对于“新政助销”的准备并不充分。根据市场监测，新政后仅中心区部分“加大客户邀约”的项目产生了“正向成交”，成交环比持平，而近郊和远郊项目的成交环比分别下跌了15％和27％。
中房君走访了位于越秀区的广州城投·东园公馆和汉国置业·港汇台，楼盘现场主要进行新春相关活动和提供一些新春成交优惠，人气和往常并没有太大区别。但销售人员均表示，客户开始主动咨询购房资格和贷款等问题，但实际效果可能要等到春节后才逐渐显现。
一位市区改善型楼盘的操盘手直言，新政对促进之前的意向买家成交有一定作用，但新客户仍在观望中，需要时间消化。
在业内人士看来，这次“广州速度”的背后更多来自市场层面的压力。实际上，2023年大多数楼盘成交主要依赖“以价换量”，楼价已经跌了两三成，一些泡沫过大或郊区板块的楼价已经回落到三四年前的水平。市场都在期盼新政激活新的购买力，尤其是支撑起中心区楼价，为节后市场复苏提供了有利的条件。
02
高端住房需求还给市场解决
近两三年来，无论是地价上涨、产品定位，还是最终呈现的品质感，都清晰地传递出一个信号——广州楼市已经迈入改善时代。
成交数据更是一面镜子。某机构的数据显示，2023年，广州120平方米以上的一手住宅共成交17332套，占比为26.6％，与2021年相比提高了3.4个百分点。具体到此前广州仍执行限购的区域来看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42％，成交量是8409套，占限购区的37％。可见，中心区新房源持续增加，但成交量的增幅却无法跟上。
在这一背景下，有关广州应该解限120平方米以上还是120平方米以下住宅的讨论在业内流传甚广。最终选择了前者，是基于对未来一两年广州新房供求关系和购买力水平的考虑。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，作为限购区域的中心区，新房供求失衡了，特别是大户型。这两年广州供地开始回归中心区，一是迎合开发商中心区拿地的诉求，二是迎合中心区改善型购房爆发。更重要的是，中心区新盘高端化、豪宅化、大户型化，直接导致有效购买力减少，也导致刚需和刚改被挤出市场。
值得注意的是，某机构数据显示，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均价是72445元／平方米，而120平方米以下只有42579元／平方米，显示120平方米以上的成交以高端物业为主。
某机构广佛区域首席分析师表示，此次广州放开120平方米以上住房限购，符合近年广州楼市改善性需求增多的趋势，同时，对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。
03
向全国有钱人发出购房邀请
除了市场供应发生较大变化，购房群体心态和收入变化也在深远影响着广州楼市。
婚育年龄延后、生活方式改变、购买力有限，年轻人购房的刚性需求愈发推迟。而对于中产阶层而言，在失业浪潮，“中产作死三套件”、旧房难卖等诸多困扰下，购房意愿被抑制。
李宇嘉表示，从购买力来看，目前只有高收入人群最具购买力。一方面，这几年尽管各行各业都面临压力，但受影响最大的主要还是中等、中低收入人群，而高收入人群受冲击的程度比较低。此次广州松绑120平米以上新房限购，目的就是放开高收入人群购房限制，鼓励他们多多买房、买多套房，加速中心区正在海量供应的高价新盘去化，迎接即将到来的供给高峰。
广州市房协专家委员、地产经济学家邓浩志表示，政策的有效性至关重要。目前，刚需产品相对滞销，理论上需要更多的政策支持。但刚需产品潜在的买家受到经济冲击的影响较大，消费力明显不足。即便限购政策松绑，大多数人也未必有购买力，而偏高端的改善型客户则具备一定的经济实力，能够释放更多购买力。
此外，从贷款层面来看，广州主流银行尚未出台具体的细则。但业内普遍预期，新政核减家庭住房套数只在于购房资格的认定。对于缴纳税款和贷款问题，仍然按照名下有房的原则，若购买第三套房则必须全款购买。因此，即便有再多购房的意愿，一次性付款的门槛已将普通人拒之门外。而最大的受益者主要是富人，尤其是外地富人，产生了较大的刺激效应。
在这种情况下，广州楼市向全国有钱人发出了购房邀请，是更明智之举。保利天瑞的销售人员表示，领导已经暗示春节假期可能会缩短，因为预计假期可能会有大量外地客户前来看房，担心现场接待人手不足。
有品牌房企相关负责人透露，由于很多执行细则还没有明确，全国范围内的拓客计划无法立即启动，公司可能要等到春节后才会制定计划。
04
被误伤的周边城市
几家欢喜几家愁。“广州几乎全面取消了限购。或对周边城市楼市形成一定的分流，比如佛山。”邓浩志表示。
一位临广板块楼盘的操盘手对此深感担忧：“虽然楼价相较高峰期已经打了7折，但最近楼盘几乎没有客户到访，比以往春节前夕都要差。广州客户一直都是半自住半投资的心态，之前楼盘的广州客户占了六七成，如今已经跌至两三成。北滘、陈村等板块与番禺接壤，一直承担番禺的外溢需求，这部分购买力回流番禺已在意料之中。此次广州几乎全面放开限购，将有投资心态的购房者也一并吸走。”
事实上，由于广州在2023年9月放宽了限购区域，佛山一些备受广州客户青睐的板块受到了相当大的冲击，广佛候鸟纷纷回归广州购房。受此影响，数据显示，2023年佛山一手住宅成交5.5万套，同比2022年减少17％，是近十年来最“低谷”的年份。
佛山中原战略中心报告分析，此次新政短期内对佛山楼市会带来一定的利空作用。外溢到佛山的改善和豪宅客户很可能会选择回到一线城市核心区购买更优质的房产。但从长远来看，佛山以其性价比和更好的居住体验，以及“广州都市圈”和“广佛同城化”的深入推进，仍有望留住部分客户，佛山楼市仍将保持长期向好的态势。
就板块而言，对临广板块的豪宅项目影响较为明显，尤其是三山新城、平洲、千灯湖、金沙洲等板块，而对于大良这些以地缘客户为主的板块影响相对较小。
“不过佛山和广州的价差摆在眼前，有些楼盘很靠近地铁，对预算够不着广州楼盘的刚需客户还是有吸引力。另外如果广州楼市复苏，最终也会传递到佛山市场。”上述操盘手表示。
对于楼市，大家都在期盼“小阳春”的到来。
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