[摘要] 2023年，广州房地产市场在政策持续优化的利好带动下，商品住宅成交规模有所回升，但总体仍处于低位运行，供应同比下降28%，成交同比上涨4%。
2023年，广州房地产市场在政策持续优化的利好带动下，商品住宅成交规模有所回升，但总体仍处于低位运行，供应同比下降28％，成交同比上涨4％；全市库存及去化周期均略有下降。土地端市场分化明显，中心区域及近郊核心板块热度较高，外围区域及市区非核心板块多宗地块流拍及底价成交。
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宏观政策分析2023年，在中央楼市定调“房地产市场供求发生重大变化”的背景下，各地积极因城施策，适时调整优化房地产政策。广州8月底发布“认房不认贷”政策，成为首个发布此政策的一线城市，紧接着9月20日再次发布限购优化政策，解除了番禺、黄埔、花都、白云北部4镇（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）的限购条件。10月广州明确提出“探索房票安置政策机制”，旨在拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。11月14日，广州公积金发布“认房不认贷”政策，房地产政策持续优化。
广州土地市场运行情况1、2023年广州涉宅用地供应规模仍处低位，成交楼面价结构性上涨土地供求：2023年，广州土地市场整体持续低位运行。全年商住用地供应64宗，供应建面975万㎡，同比增加6.2％；成交商住用地43宗，成交总建面647万㎡，同比下降21％；受中心区域供地上升影响，成交楼面均价呈结构性上涨，2023年整体成交楼面均价为18225元／㎡，同比上涨22.3％。成交分化明显，共有28宗涉宅用地底价成交，3宗低溢价成交，1宗高溢价成交，11宗进入封顶摇号阶段。图：2015年-2023年广州市涉宅用地供应与成交情况
图：2021Q1-2023Q4广州涉宅用地季度供求情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／2、天河、增城、南沙、番禺、黄埔为供地主力区域从各区涉宅用地供应来看，番禺、南沙、天河、黄埔、增城推出建面均在100万㎡以上，花都、荔湾、白云、海珠推出建面均在60-90万㎡之间，从化推出建面最少，仅为18万㎡以下。从各区成交来看，天河、增城、南沙成交均超80万㎡位居第一梯队；番禺、荔湾、黄埔、花都、海珠成交建面在50-80万㎡之间，位居第二梯队；白云、从化成交建面均在30万㎡以下。图：2023年广州涉宅用地分区供求情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／3、热点地块分析：海珠区琶洲西区AH040331地块海珠区琶洲西区AH040331地块位于海珠区琶洲西板块，地块建设用地面积5706㎡，规划建筑面积30000㎡，推出起始总价为143009万元，推出楼面价47670元／㎡。该地块共吸引了9家国央企参拍，经过高达85轮激烈竞价，最终由越秀地产以总价22.7亿元竞得，折合楼面地价75670元／㎡，溢价率达58.7％，成为广州取消限地价后的首宗高溢价地块，并成功登顶广州楼面地价TOP1。
广州商品房市场运行情况1、年度供求：2023年新房整体供求规模仍处低位运行，成交规模略有上升供应方面：2023年广州全市商品住宅新批63765套，新批面积708万㎡，同比下降28％；成交方面：全年共成交商品住宅75328套，成交面积825万㎡，同比上涨4％；网签均价为38142元／㎡，同比上涨2.8％。图：广州商品住宅年度供求情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／2、月度供求：“小阳春”反弹明显，9月以来在限购政策松绑利好下成交回升显著广州楼市在春节结束之后成交回升明显，2月份市场人气及购房信心逐步恢复，带动市场成交上行。3月份在开发商借助“小阳春”节点加大推货力度下，集中开盘及加推项目个数大幅增加，市场成交明显恢复。4月份在集中需求释放结束后开始回落，5、6月供需持续下滑，7、8月份在传统淡季及市场信心不足下，成交持续下滑，9月在多项利好政策持续出台下，供求明显改善，10-12月年底开发商加大推货，市场稳步回升。图：广州商品住宅月度供求情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／3、区域供求：增城区、番禺区、黄埔区销售面积位居广州市前三2023年成交区域主要集中在增城、番禺、黄埔等区域；增城区仍为成交主力区，2023年共成交商品住宅151万㎡，成交量继续领跑全市，番禺、黄埔受限购松绑政策利好，成交规模排名位居全市第二、第三。图：2023年广州各区域供求情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／4、库存及去化：全市整体可售库存及去化周期略有下滑广州市整体库存量为1080万㎡，整体去化周期为17.2个月，库存量及去化周期整体处在高位水平。从区域来看，增城、番禺、南沙库存量位居前三名，越秀区由于月均成交规模较小，整体去化周期最长，为85.2个月。图：2020年1月-2023年12月广州新建住宅库存及去化周期
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／5、成交结构：80-140㎡为成交主力面积段，300-400万总价段为成交主力总价段从面积需求段来看：80-140㎡的刚性、刚改面积段成交比例最高，达78.2％，较2022年提升1.8个百分点；改善面积段中140-180㎡较去年增加1.5个百分点，180-240㎡面积段增加0.6个百分点，240-300㎡较去年增加0.6个百分点，300㎡以上面积段占比与去年持平。从成交总价段来看：300-400万总价段是成交主力，占比16.2％，较2022年全年增加2.7个百分点；其次是150万元以下总价段，占比15.5％，较2022年全年下降6.6个百分点；150-200万总价段占比14.1％，较2022年提升1.4个百分点。图：2023年商品住宅成交面积段占比情况
图：2023年商品住宅成交总价段占比情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／6、楼盘销售排行：琶洲南·TOD、越秀·和樾府、保利天瑞荣登销售金额前三2023年广州房地产项目销售金额前20门槛值为30.7亿元，同比去年增加4.8亿元；销售面积前20门槛值为6.7万㎡，同比去年同期减少0.1万㎡。其中海珠区琶洲南·TOD分别以159.6亿元的销售额位居榜首，番禺区越秀·和樾府以95.5亿元位居榜单第二，天河区热销项目保利天瑞以60.9亿位居第三。表：2023年广州商品住宅销售业绩TOP20
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／7、二手房市场：2023年广州二手房成交较2022年有所回升广州二手房市场在2月份率先回升，3月份成交持续走高，但在市场需求动能不足下，4月二手房成交开始回落，5-6月份持续走低，7-10月持续低位成交，11、12月成交有所回升。2023年月均成交面积为70.6万㎡，同比增加18.1％。图：2022年1月-2023年12月广州二手住宅成交情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https：／／www.cih-index.com／
2024年市场展望1、政策端：需求端政策仍将持续发力，以降低购房门槛及继续降成本为主2023年广州在多项政策持续优化背景下，市场端短期内虽有明显回升，但整体持续性不足，政策的效用逐渐减弱，2024年在市场预期仍未有明显好转的情况下，房地产优化政策将持续发力，未来政策优化方向主要以降低购房门槛及降低购房成本为主。2、市场端：在需求端政策持续优化带动下，预计2024年新房市场将筑底回升2023年广州新房市场及二手房市场成交均呈现底部回升趋势，但新房市场回升趋势仍不明显。随着多项优化政策已持续出台，未来房地产调控政策放松仍将精准实施，2024年1月广州针对限购区域120㎡以上产品放开限购，该政策将有利于提升限购区域的改善性住房需求的释放。广州房地产市场在多项政策的利好带动下，2024年市场有望稳步回升。
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