[摘要] 春节假期楼盘整体来访量同比呈下降趋势，除了极个别项目外，外地看房客户增加并不明显。
春节前，广州放开120平方米以上住宅限购。经历春节假期供求双方“阶段休整”后，楼盘开始积极准备，以迎接新释放的市场需求。
在春节假期后的第二天，中房君来到越秀·观樾的示范区，项目正在紧锣密鼓地准备迎接元宵节（2月24日）的正式开放。
据了解，越秀地产在2023年成功拿下了世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售一二期地块，将打造成低密生态高端住区，再建一个“二沙岛”。项目首推6栋楼宇，产品为140平方米和190平方米四房，户型使用率超过110％，货量不到200套，预计3月中上旬开售，参考周边项目9万～10万元／平方米的售价，开盘价可能会有惊喜。
越秀·观樾全线产品不限购。吕颖雅／摄
“新政实施后，项目的关注度进一步提升，客户以置换客为主，还有一些是购买第三套房用于资产保值。”越秀·观樾的销售人员告诉中房君，项目已经在全国范围内进行推广，此前在四季酒店的展厅也吸引了一些外地投资者咨询登记。
合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云表示，春节返乡及外出旅游人数较多，且供需双方需要时间消化政策，预计政策影响节后才会逐渐体现。据合富大数据显示，春节假期楼盘整体来访量同比呈下降趋势，除了极个别项目外，外地看房客户增加并不明显。
需要注意的是，市场都在促销，期盼“开门红”。春节至今，中心四区多个楼盘推出限时特惠房源、成交送家电礼包、成交送年货礼品等优惠措施，务求刺激新老客户积极入市。
例如，广州城投东园公馆的均价一直维持在15万元／平方米，目前推出少量一口价单位，价格10万～12.5万元／平方米。其他项目如越秀天河和樾府、中国铁建西派粤府、世纪金源天河源筑、广州地铁地产珑璟台也都推出了特惠单位。
实际上，近两年市区供应量大增，竞争更加激烈，置换客面临卖房难、选择多的问题，观望情绪加剧，楼盘降价促销不可避免。
一位改善型楼盘操盘手表示，相对于其他区域，中心四区的降价幅度相对较小。而且，中心四区120平方米以上户型始终是置换的首选，只要定价合理，购买力一直存在。像保利天瑞、越秀天河和樾府在春节期间的成交表现都不错。
数据显示，2023年广州中心四区120平方米以上户型商品住宅成交4817套，创下近五年最高纪录。成交均价89597元／平方米，同比2022年上涨5％，同比2019年大涨71％。
一位业内人士分析称，越秀·观樾的销售表现对市场走向具有一定的意义。首先，这是新政后首个推出的新楼盘；其次，该盘是近5年来中心四区出让规模最大且容积率最低的地块，今年的新盘只有中海上涌果树园项目可以与之匹敌；最后，楼盘全线产品都不限购，无论是改善型购房者还是投资客，只要有足够的资金，就没有购房门槛。
越秀·观樾片区示意图。项目供图
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购房者心态改变，市场继续分化
2月20日，市场又传来了积极信号，5年期以上LPR为3.95％，较前值下调25个基点。
“去年一直在观望，觉得房价还有下降空间。”改善型购房者陈丽（化名）表示，之前看的几个楼盘，降价幅度在十多万元到四五十万元不等。但新政后，关注的楼盘和户型解除了限购，因此担心楼盘会取消优惠折扣。加上贷款利率的下降，感觉现在是入手的时机，会尽快做决定。
置换客林恒（化名）表示，手上的旧房仍然不好卖，但他一直关注越秀·观樾、保利天瑞、中海上涌果树园等项目。虽然不急于做决策，但如果有心仪的楼盘，价格符合预算，仍然愿意出手，将旧房降价卖出去。
珠江天郦的相关负责人表示，客户虽然仍存在观望情绪，但总体上比之前有所改善。放松限购政策后的首周，楼盘每天都有成交。
“客户来访量明显增加，主要是购买第三套房，以本地客户为主。”广州滨江上都的销售人员告诉中房君，能感受到客户对市场的信心有一定提升，不少人主动咨询购房资格、价格变化和贷款等问题。
根据中指院报告显示，市场对新政反应尚不明显，但购房者心态已经发生一些转变。部分购房者对新政持积极态度，认为新政出台降低了购房门槛，有助于释放相应的需求，促进观望需求及时入市。部分购房者则认为对中心城区的支持政策可能导致远郊房价继续下降，区域分化或将进一步加剧，对未来非中心区域的市场产生一定担忧。
中指院报告预测，春节后中心区域的新房和优质二手房将迎来一波“小阳春”行情。同时，新政对广州的远郊和佛山临广区域产生一定的虹吸效应，未来一段时间市场需求可能持续低迷，不排除部分项目继续以价换量。
冯佩云表示，春节前后政策出台较为频繁且力度较大，“小阳春”仍然值得期待。但与2023年相比，总体的人气和成交可能会稍显逊色，同时市场热点的分布将比2023年更为分散。
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