[摘要] “499万元入手天河南向大三房”。最近，天河新盘华润天河润府打出了诱人的广告语。
“499万元入手天河南向大三房”。最近，天河新盘华润天河润府（以下简称“润府”）打出了诱人的广告语。日前，中房君走访该项目，发现销售中心外停放了近百辆小轿车。走进销售中心，眼前的景象包括网红小姐姐在热情直播，房产经纪人围绕客户穿梭，购房者在聆听比划提问。
华润天河润府销售中心。毕思懿／摄
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久违的热闹回来了
“很久没有看到这么热闹的销售中心了。”房产经纪人小陈透露，今天他们门店已经带了几台客户前来看房，润府的渠道佣金相当吸引，从2％起步，最高可达到2.8％，在首次开盘的楼盘中相对较高，因此吸引了许多同行前来。销售人员介绍称，项目首推2、3、4栋，货量500套左右，户型整体使用率超过100％。价格方面，跨度较大，81平方米三房5.1万～5.5万元／平方米，货量最大的90平方米三房，即广告语宣传的产品，价格5.6万～6.1万元／平方米，115平方米四房6.1万～6.6万元／平方米，130平方米四房6.4万～6.9万元／平方米。预计3月9日开盘，目前三房冻资20万元，四房冻资50万元，开盘可享受99×99折优惠。“站在营销的角度，润府定位精准，主攻想置业天河的刚需和刚改客群，尤其适合在天河智谷一带工作的人。”一位天河楼盘操盘手表示，润府价格颇有诚意，开盘预计还会再优惠一点。但现在购房者的心态是“既要又要还要”，项目的短板明显，最终是否买账又是另一回事。
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越来越挑剔的购房者
事实上，热闹归热闹，“再考虑考虑”的购房者并不在少数。林先生就是其中之一。尽管对润府的产品比较满意，但他对目前售卖的北地块存在一些担忧，认为楼间距较小，私密性一般，而且地段稍显偏僻。他表示，在相同的价位下，他可以在东圃购买二手房，而且对区域并没有硬性需求，也在考虑荔湾的一手房，毕竟那里的价格更为便宜，从自住的角度看配套也更为完善。
华润天河润府样板间。毕思懿／摄
由于润府地处天河的边缘地带，周边呈现出城乡结合的面貌。项目外的茅岗路只有两车道，沿路都是汽车维修店，周边生活配套主要以小商店为主，或者依赖珠江花城
珠江花城50000元/平方米起4.08分岐山路183号4001892648的社区商业。最近的商圈是3公里外的优托邦。短期内，随着润府的进一步开发，周边情况会有所改善，但中长期的城市面貌变化还需观察吉山村27496元/平方米[荔湾]山村5套在售旧改的推进情况。此外，润府的公共交通并不是很便利，距离最近的地铁7号线姬堂站约3公里，距离4号线和21号线交会的黄村站超过4公里，需要乘坐公交车接驳。如果是自驾，则相对方便，距离金融城、珠江新城、琶洲等核心商圈约10～15公里，家门口就是广园快速路的入口，但在上下班高峰期交通拥堵严重。林先生最为纠结的是教育问题。销售人员表示，小学阶段按照就近入学原则，最近的学校是体育东均和小学。但实际上，过去3年，该校只招收珠江花城珠江花城50000元/平方米起4.08分岐山路183号4001892648一个小区的学生，未来润府的业主是否能入读，以及学位是否足够满足两个小区的需求，还是未知数。至于中学阶段，附近有执信中学天河校区，但根据去年的政策，该校初一7个班面对珠吉街道的5所小学招生，中签率已降至60％左右，相较最初近乎100％的概率有所减少。而吉山仓二期地块将建设一所初中，但具体品牌尚未确定。
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天河楼市是一场硬仗
“实际上，润府很多交楼标准尚未确定，但为了抢占市场加紧蓄客，样板间还是先对外开放了。”小陈表示，最近开放渠道带客的天河楼盘并不少，都在抢客。尤其是润府周边的项目，反应很快，例如珠江花城珠江花城50000元/平方米起4.08分岐山路183号4001892648打出“天河最低门槛”的广告，为应对华润的攻势，在2月23日也开始加大渠道佣金。据了解，润府和网红盘珠江花城珠江花城50000元/平方米起4.08分岐山路183号4001892648一路之隔，是最直接的竞争对手。小陈表示，购房者一般都会看两个楼盘，普遍反馈是珠江花城的户型更加紧凑实用，如果预算不高，珠江花城面积最小的76平方米3＋1房总价3字头即可。但润府呈现的品质感更强，选择取决于买家个人的喜好和预算。上述天河楼盘操盘手分析，润府的楼面地价约3.8万元／平方米，并不低，再加上成本，要在价格上竞争过珠江花城珠江花城50000元/平方米起4.08分岐山路183号4001892648基本不可能。就产品而言，两者各有优势，珠江花城的户型涵盖面更广，同等面积下房间数量更多，而润府则更注重舒适性。但在居住氛围和教育配套方面，珠江花城目前略占优势，如果从刚需人群的角度考虑，可能更看中性价比更高的珠江花城，这场硬仗润府并不好打。但在2月20日，这种竞争关系发生了微妙的变化，吉山仓二期地块由广州市润合咨询有限公司竞得。根据天眼查显示，该公司由华润置地持股70％，珠实（珠江花城开发商）、广州城投（操刀吉山村27496元/平方米[荔湾]山村5套在售旧改）、广州南沙交投分别持股10％。央企、国企开发商联手做大做强板块的决心显而易见。华润拿下吉山仓一二期地块后，润府的体量将达58万平方米，预计由22栋楼宇组成，总户数将超过3000户，在天河区算是名副其实的大盘规模。
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源源不断的新增供应
随着大量新盘新货加快上市，天河楼市供大于求的趋势在短期内难以改变。数据监测显示，2023年天河区宅地成交9宗，成交建面103.77万平方米，是全市唯一宅地成交规模超百万平方米的区域，同比2022年大增98％。可以预见，接下来两年，天河楼市竞争的激烈程度超乎想象。此外，今年2月，天河智谷小新塘南片区发布了新的控规。调整后，住宅用地增加了5块，新增居住建面约29.78万平方米。再加上天河智谷片区规划调整，预计将新增建面约4万平方米的宅地，使该片区近期内新增建面约34万平方米住宅。此外，之前发布的《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》显示，今年天河区还有世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售三期、广东电视台地块等靓地推出。天河宅地疯狂出让的背后，则是更进一步的内卷。据不完全统计，今年天河区在售或即将开售的楼盘超过20个，而且超过一半的楼盘位于润府所在的天河东部，仅项目附近有珠江花城珠江花城50000元/平方米起4.08分岐山路183号4001892648、联投文津府、中建天河精诚壹号、广州城投天禧等楼盘，还有豪宅项目越秀观樾、合生缦云等。根据中原研究发展部数据显示，2023年天河区成交了2839套一手住宅，截至去年12月，天河区库存量为59.59万平方米，去化周期为18.5个月，再加上今年多个新盘上市，其“内卷”程度堪称中心四区之首，润府要在众多楼盘当中杀出重围，难度可见一斑。
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高开低走剧本再度上演？
回顾近三年，华润在广州的发展可谓大手笔。2021年4月，公司以21亿元成功竞得白云区金沙洲“皇冠”地块，即华润置地金沙瑞府，楼面价高达4.2万元／平方米，面粉比面包价还贵。随后，2022年10月，以38.58亿元接手了原属于华夏幸福的白鹅潭新隆沙部分退地，即如今的白鹅潭悦府。到了2023年，华润更成功斩获广州土拍“霸主”之位。1月，以29.8亿元竞得了白鹅潭悦府相邻的商业地块，首个万象城正式落子白鹅潭CBD。4月，“锦鲤附体”的华润联合体连续摇中番禺区汉溪两宗宅地，顺带获得两宗配套商业用地，总斥资197亿元。7月，又以约45亿元底价摘得天河吉山仓地块，还需要额外花费30亿元配建南沙全民文化体育综合体。随着高额投资和大规模拿地，华润的项目去化情况如何呢？有业内人士表示，华润的楼盘品质较高，采用住宅＋商业体连片开发的模式，如白鹅潭悦府和长隆万博悦府，市场关注度较高。其中，白鹅潭悦府凭借万象城的光环，在广州多个楼盘中去化情况较好，已经接近清盘阶段。相反，金沙瑞府则被认为是华润在广州最失败的案例，市场高峰期高溢价拿地，却因地块所在板块发展不佳而无法支撑购买力。据了解，为实现高溢价，金沙瑞府推出了稀缺的叠院和小高层产品。然而，开售两年来，仅售出49套单位，去化率仅为30％。而去年备受瞩目的长隆万博悦府，在番禺解除限购政策的助力下，首开销售火爆。根据数据显示，去年国庆前夕首推的1、2、3、8栋目前售出446套，去化率为79％。但随着购买力的消化和广州楼市的低迷，长隆万博悦府的去化也显露出后继乏力的迹象。特别是在今年春节前夕，广州放开120平方米以上住房限购，市区盘逐渐受到追捧，番禺对投资客的吸引力相应减弱。数据显示，去年11月加推的3栋和4栋，目前仅售出51套，去化率为21％，成绩远不如前。
长隆万博悦府（标准地名：长润花园）网签数据。来源：阳光家缘
回到即将开售的润府，上述业内人士预测，该项目蓄客已久，且正好赶上广州几乎全面放开限购的良机，加上渠道力度强大，价格适中，预计首波开盘去化不会太差。然而，后续的去化情况则取决于整个楼市基本面是否改善，否则在激烈的竞争中，去化高开低走的剧本或许会再次上演。
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