[摘要] 过去几年，海珠诞生了不少高价地块，市场普遍认为楼市正在“去刚需化”。
过去几年，海珠诞生了不少高价地块，市场普遍认为楼市正在“去刚需化”。
但近日中房君走访市场了解到，海珠许多楼盘的价格出现明显的下调，趋向更加“亲民”，市场并没有完全摒弃刚需。
01
价格“内卷”持续上演
日前，珠江海珠里打出了“总价3字头抄底海珠”的广告语，再次拉低了海珠一手住宅的价格门槛。
据了解，项目由三栋楼宇组成，包括一栋写字楼，一栋人才房，一栋26层高住宅，可售总货量仅120多套，两梯六户设计，产品涵盖75平方米两房，98、101和111的三房，以及129平方米四房，单价“4”字头起，总价仅“3”字头，将于3月16日开盘，现楼发售。
项目地处老城海珠核心，周边生活配套成熟，步行即可到达万科里0元/平方米[海珠]万科里0套在售、燕汇广场等商业中心，距离地铁2号线和11号线（今年将开通）交会江泰路站直线距离约500米。此外，楼下就是燕子岗体育场，休闲运动十分方便。
销售人员强调，项目最大的卖点是性价比非常高，75平方米两房总价仅300多万元，比周边楼龄超过20年的房子更为划算。主要客群是周边住楼梯楼的“老广”或刚需群体，置换成本可控，生活配套充满熟悉的“烟火气”。
珠江海珠里75平方米两房样板间。吕颖雅／摄
目前，海珠不少楼盘的价格刷新低点，如沥滘旧改项目海珠新城，2022年开盘时售价约7万～8万元／平方米，但由于去化不理想，去年全线产品基本回落到“6”字头，甚至曾推出过5.8万元／平方米的毛坯特价房。最新消息显示，项目特价单位精装5.2万元／平方米，毛坯仅需4.9万元／平方米。
另外，临近珠江海珠里的中海江泰里和中旅天辰府，前者推出75平方米三房特价单位430万元起，单价从“7”字头降至“5”字头，成交还能抽家电，促销力度非常大。后者则不断加大渠道力量，特价单位也在“5”字头。此外，一些知名度相对较低的楼盘如明珠花园、海珠湖景峰41631元/平方米[海珠]海珠湖景峰2套在售、凤乐雅轩42864元/平方米[海珠]凤乐雅轩19套在售，更有单价“4”字头产品。
新盘方面，保利东方红地块已定名为保利燕语堂悦，规划了7栋住宅。保利选择走市场差异化路线，不走大户型改善风，针对刚改打造新中式高使用率产品，户型包括90～125平方米的三房四房。按照保利的操盘手法，预计开盘价格会相对实惠。
值得关注的是，在广州2024年首批供地清单中，海珠同样有两宗地块出让。石岗路AH050957地块拥有江景资源，紧邻时代大家、金融街融御等多个住宅小区，周边配套设施完善，毗邻海珠外国语实验中学附属第二小学。广纸AH050314地块为商住混合用地，位于地铁燕岗站附近，周边有成熟小区星汇海珠湾，居住氛围非常成熟。由于两宗地块规模较小，预计也会走向刚改市场。
一位业内人士表示，海珠很多单体楼或规模不大的楼盘，价格已经回到5年前的水平，有些甚至用“面粉价”在卖“面包”。这些楼盘周边的生活配套成熟度远超过同等价位的天河楼盘，自住是非常不错的选择。
海珠区居住氛围非常成熟。吕颖雅／摄
02
价格“内卷”持续上演
海珠楼市魔幻之处在于，一边是刚需产品愈发有性价比，另一边是豪宅市场行情持续走强。
数据显示，2023年广州一手豪宅成交4993套，同比2022年大幅增长6成，创下了千万豪宅成交套数的最高纪录。其中，海珠成交了1578套，均价为106337元／平方米，无论是成交量还是价格，都在广州11个区中排名第一。
眼下，海珠楼市在售的大户型产品包括保利湖光悦色、越秀珠实城发·江湾和樾、越秀滨江·樾、广州地铁地产·珑璟台等多个楼盘。
进入2024年，海珠的豪宅市场更多元化。备受关注的豪宅中海大境于上周正式开放，首推1、10、11、12栋，共约390套单位。产品种类丰富，起步户型主要为125和142平方米的四房，但货量有限，主打户型为160、189、270平方米的大平层。预计3月开售，吹风价8万～10万元／平方米。
“顶流”琶洲南TOD也即将推出二期产品，住宅共有9栋，首推产品包括一期缺货已久的142平方米四房，以及196、211平方米四房大平层。此外，折合楼面价75670元／平方米的琶洲广州“新地王”，预计将打造成琶洲樾二期，今年也会上市，海珠的豪宅有望延续2023年的辉煌。
上述业内人士分析，海珠今年的豪宅都很有看点，中海大境在区位、规模、配套、产品、开发商品牌等方面均具优势，琶洲南TOD和琶洲樾二期产品会进一步升级，预计将再度推高海珠千万豪宅的成交量，有望延续2023年的辉煌。
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