[摘要] 广州楼市放松限购政策近两个月，市场呈现出冷热不均的态势。
广州楼市放松限购政策近两个月，市场呈现出冷热不均的态势。
中房君最近走访市场了解到，在政策优化的带动下，楼盘成交量和来访量都有明显提升。合富研究院的数据显示，广州一手住宅成交量连续5周上涨，最新一周（3.11~3.17）达到了近半年来的高点，仅次于2023年“十一”期间。但总体来看，这次“小阳春”的热度并不如往年强烈，市场分化尤为严重。
01
市场二八效应明显
“今年楼市‘小阳春’冷热不均格外明显。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，以往“小阳春”8~9成的楼盘都卖得好，如今只有3成左右的楼盘成交不错。
3月9日，位于白云的保利云境开盘，首推68~110平方米三房四房，总价232万元起，价格刷新了泛白云新城板块近年来的新低。数据显示，项目首开推货310套，去化4成。
此外，3月16日开盘的网红盘越秀观樾，首推140和190平方米四房，货量不到200套，开盘价格仅6.8万元/平方米起，最高9万元/平方米。由于开盘价低于吹风价和主要竞争对手的价格，首开去化近7成。
然而，根据克而瑞的数据统计，除了保利云境和越秀观樾两个全新盘稍显抢眼外，其他大部分新盘新货去化率均不足20%。
最典型的是，3月9日，位于天河东的华润天河润府开盘，首推400多套，产品包括81~130平方米三房四房，价格4.9万~6.5万元/平方米。据业内人士透露，现场去化情况较差，到访认筹客户约60组，大部分认为价格偏高，最终认购仅约20套。
随后一周，华润天河润府迅速进行调整，推出不少特价单位，价格较早前有小幅下调，但成交情况仍未如理想。根据阳光家缘数据统计，截至3月21日，该盘仅网签了1套单位。
“要么产品足够好，要么价格足够低，这两者都能打动购房者并促成成交。”广州市房协专家委员邓浩志认为，今年“小阳春”成色不足，市场呈现出明显的二八效应，大部分成交集中在少数热门楼盘，新产品做得好且价格优惠的情况下，成交量相对较高。而产品过时或者价格未调整的楼盘则很难吸引到购房者。尤其是一些小型开发商在降价方面反应较慢，导致销售乏力。
02
开发商只能“卷”价格
“价格”始终是购房者最为关注的话题。
根据国家统计局最新发布的70城房价数据，2024年2月广州新建商品住宅价格环比下降0.8%，延续了9个月的下跌趋势，同比下降4.6%。
近日，即将开盘的中海大境透露了价格，总体7万~9.3万元/平方米，而且每个户型都有不少“7”字头的单位，定价被认为非常“接地气”。
除了新盘选择低价策略外，许多在售项目也纷纷推出各种优惠折扣。例如，在荔湾区，保利和颂的销售中心人气爆棚。销售人员表示，最近两周来访量大幅增加，新货单价3.98万元/平方米起，创下该板块的新低价。与此同时，周边的中海浣花里、万科朗庭等竞品也相继推出特价单位应对，内卷进一步加剧。
在近郊，黄埔的保利翔龙天汇销售人员也忙碌不停，该项目推出了一口价单位，并加大了渠道推广力度，来访量明显增加，成交量环比翻倍。
外围区域的优惠力度也相当可观。合富研究院数据显示，部分项目价格下调了5%~10%，成交对比2月提升了2~4倍。例如，位于增城新塘的华润公园上城，让利幅度超过10%，价格仅1.88万元/平方米起，上周成交量超过15套。位于花都的中铁建花语天珹北向单位让利5%~10%，总价160万~180万元/套，上周成交量接近15套。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近两年来，热点城市中心区的土地供应量显著增加，每个片区的新盘都面向改善型需求，导致在学位、交通、户型、品质等方面的差异缩小，楼盘替代性增强。在这种情况下，只能通过价格来吸引购房者。
他补充说：“对于当前的市场情绪，身处第一线的开发商都在与时间赛跑。无论是开工还是销售，都在加快节奏。大多数开发商都愿意降低利润，以最快的速度卖房。”
03
购买力依然不足
一些购房者表示，总价一下子便宜了几十万元，吸引力十分大，尤其是降价楼盘的人气很旺盛，在那种氛围衬托之下，觉得自己捡了便宜。也有购房者直言“价格混乱”，越降价越不敢买，不知道降价什么时候是尽头，观望情绪进一步加剧。
“楼市购买力仍然面临着三大难题。” 某楼盘操盘手表示，刚需资金不足，置换客旧房子难卖，富裕人群房子已经买够，购买力不足是难免的。
李宇嘉分析称，整个市场对于房地产的预期发生了较大变化，购房者认为房价走势并不乐观。
他表示，放开限购政策的初衷是希望增加高收入人群购房。然而，高收入人群对房产的配置意愿明显下降，而更倾向于保守理财。此外，供给端的因素也不容忽视。过去两年，广州中心区的土地供应量大增，如天河区的供地增长了两三倍，导致新盘的供应量大幅增加，竞争压力剧增。
黄韬表示，经济复苏需要时间和耐心，购买力才能逐渐恢复。从房价来看，市场要全面出现一二手倒挂才能触及最低点，目前只有部分板块出现了这种倒挂现象，因此部分板块可能还有降价的空间。不过，市场上也有一些不错的“笋”盘，有需求且有能力的购房者可以考虑入手。
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