[摘要] 3月，广州市中级人民法院官方微信发布了三起典型案例，涉及物业纠纷、合资买房产权分割、房屋租赁合同纠纷，提醒大家在相关问题上提高法律意识，尽量规避风险。
民生无小事，枝叶总关情。“小物业”连通着“大民生”。
3月，广州市中级人民法院官方微信发布了三起典型案例，涉及物业纠纷、合资买房产权分割、房屋租赁合同纠纷，提醒大家在相关问题上提高法律意识，尽量规避风险。
━━━━
案例一：前业主与新业主的“费”事
基本案情：
蔡先生从李先生处购得一套房屋，收房时房屋可以正常使用水电。后蔡先生想对房屋进行装修，向物业公司提交了相关申请资料进行装修报备。物业公司却以蔡先生未办理收楼手续、未缴清欠费为由，拒绝为蔡先生办理装修报备手续，要求蔡先生缴清欠费后才可与其签订物业服务合同，并径自停了房屋水电。
物业公司向蔡先生发出的欠费清单显示，该房屋累计拖欠费用数万元，而这部分费用实际为前业主李先生拖欠。蔡先生多次交涉，物业公司依然不予其恢复水电，双方也一直没有签订物业服务合同。
为维护自身权益，蔡先生遂向法院提起诉讼，请求判令物业公司打开案涉房屋的水闸和电房，并配合拉线入户和办理装修报备手续。
裁判结果：
广州市荔湾区人民法院一审判决：物业公司打开案涉房屋的水闸和电房，并配合蔡先生拉线入户和办理装修报备手续。
物业公司不服，提出上诉。
广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法：
本案中，案涉房屋为二手房屋，在没有合同约定情况下，新业主无义务为前业主缴纳拖欠的物业管理服务费。物业公司作为案涉房屋整栋楼的服务提供方，在服务期间不应当有目的、有前置条件地选择其服务对象，更不可在没有依据的情况下，拒绝为新业主办理装修报备，要求新业主缴纳前业主欠缴的物业服务费，并将缴费与否作为办理供水、供电、燃气等的前置性条件。
法官提醒，水电供应是基本的民生保障，《中华人民共和国民法典》明文规定了物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。在业主未交、拒交物业费的情况下，物业服务人可通过催交、仲裁或诉讼等正当途径维权；但切不可采取极端措施逼迫业主缴费，这不仅侵害业主的居住权，如果因此给业主造成损失，还将面临承担赔偿损失等法律责任。
━━━━
案例二：房屋共有，权利义务需厘清
基本案情：
小明和小娟原是夫妻，婚后不久，小明与姐姐阿穗看中了广州某小区的一套房产，遂约定合资购房。二人支付了首付款后，向银行申请按揭贷款，《贷款合同》约定，小明和阿穗向银行贷款24万元，贷款期限为22年，月供金额为1460元，每月从姐姐阿穗的银行账户内自动扣款。
买房后的第六年，小娟向法院提起离婚诉讼，后法院判决小娟小明二人离婚。
离婚后不久，小娟又将小明及阿穗诉至法院，要求分割案涉房屋。最终，法院根据案涉房产的出资情况，以及购房时小明的婚姻状况，判决案涉房屋由姐姐阿穗享有64.32％产权，小明和小娟各享有17.84％的产权。判决生效后，各方办理了产权变更登记。
现阿穗将小娟诉至法院。阿穗认为，案涉房产是她与弟弟小明合资购买的，购房贷款也应由她与弟弟小明共同偿还，但弟弟从未支付过。如今小娟根据法院判决获得了弟弟小明原35.68％房产份额的一半，那小娟也理应与小明共同分担房贷份额的一半。据此，阿穗将小娟诉至法院，要求小娟支付银行贷款6.2万余元。
小娟辩称，案涉房屋在她与小明离婚前就已提前还贷，还清全部房贷。
裁判结果：
广州市天河区人民法院一审判决驳回阿穗的全部诉讼请求。
该判决已发生法律效力。
法官说法：
小明和小娟离婚之后，在案涉房产如何分割的纠纷中，法院根据姐弟二人的出资比例，判决阿穗与小明所占房产份额分别为64.32％和35.68％。又鉴于小明贷款买房时处于婚姻关系存续期间，因此其房产产权份额属于夫妻共同财产，在小明和小娟离婚后法院判决二人各占一半，即每人享有案涉房产17.84％的产权份额。
表面上看房屋最终属于阿穗、小明、小娟三人按份共有的状态，但其实三人取得房屋产权的法律依据却不相同：阿穗和小明属于共同出资人之间基于共同出资买房形成的共有法律关系；小娟和小明则属于出资人的配偶基于夫妻关系存续期间享有的夫妻共同财产法律关系。小明与阿穗、小娟分别之间形成各自独立的法律关系，而阿穗与小娟之间并无直接的法律关系。本案中，阿穗直接起诉“前弟媳”小娟偿还银行贷款缺乏法律依据，法院据此判决驳回阿穗的诉讼请求。
━━━━
案例三：租客拖欠租金，房东换锁逐客，孰对孰错？
基本案情：
2020年7月，张姐与小陈签订《房屋租赁合同》，将张姐名下一套两百多平方米的房屋出租给小陈。双方约定租赁期限十年，押金2万元，租金1万元／月；首期付三个月租金及押金，以后按每三个月结算一次，小陈应提前三天支付下次房租。
房屋出租后，小陈及其家人共同居住生活在该房中。后自2022年3月起，小陈长期拖欠租金、水电和物业费等。对此，张姐多次催缴，并于2022年7月通过微信要求小陈及其家人搬走，小陈未予理会。
2022年8月底，经多次催讨无果，张姐自行将房屋大门换锁，并要求小陈尽快与其联系，将屋内物品搬走。之后，小陈陆续以要求张姐本人要到场交接、因张姐私自换锁导致物品丢失需报警处理、家人感冒等理由推迟搬离时间。2023年1月，小陈及其家人将室内物品清空，并搬离涉案房屋。
张姐认为，小陈自2022年6月起未依约付租构成违约，双方租赁合同已于2022年8月底即换锁后解除，遂诉至法院，要求小陈支付合同解除前即2022年6月至8月欠付的租金等费用，以及双方合同解除后至2023年1月小陈实际退场前场地占用费，并要求没收押金。
小陈同意支付合同解除前其所欠付的租金等费用，但认为张姐换锁导致其无法进入房屋，构成违约，故其无需支付场地占用费，且押金应予退还。
裁判结果：
广州市中级人民法院二审判决：一、小陈支付2022年6月至8月欠付的租金3万元；二、小陈按租金标准的50％支付2022年9月至2023年1月的场地占用费2.5万元；三、张姐无需退还押金。
法官说法：
房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁合同履行过程中，承租人负有依约支付租金的义务，出租人亦负有保持租赁物符合约定用途的义务与责任。
本案中，小陈拖欠租金的行为构成违约，张姐催收未果后对房屋换锁，小陈和张姐均确认租赁合同关系于该日解除。双方租赁合同因小陈违约而解除，小陈应承担相应违约责任，张姐依约有权没收押金。租赁合同解除后，小陈理应向张姐返还房屋，但小陈以各种理由迟至2023年1月才搬离房屋，导致张姐产生房屋被占用的损失，故小陈理应向张姐支付实际退场前的占用费。
至于占用费的标准，虽然张姐系因小陈拒付租金换锁，事出有因，但考虑到：其一，张姐换锁行为并无合同依据，且导致小陈报警，双方矛盾升级，迟迟就房屋交接问题无法达成一致意见，进而导致占用费损失扩大，张姐对此负有一定责任；其二，小陈在张姐换锁后无法正常使用房屋，此时若按照合同约定的租金标准计付占用费，对小陈不公，故二审法院最终酌情判定小陈按照租金标准的50％支付占用费。
法官提醒，承租人迟延支付或欠付租金构成违约，依约需承担相应的违约责任。房屋租赁合同因此解除的，承租人应及时向出租人交还房屋，出租人应予配合接收。如承租人拒不交还房屋，出租人也应依法维权，若因此对房屋采取上锁或换锁等行为的，属于私力救济，具有较大法律风险，并不值得提倡。
根据法律规定，出租人应保持租赁物符合约定的用途，出租人的上锁或换锁行为在客观上必定会对承租人正常使用场地造成影响，出租人擅自上锁或换锁后还要求承租人按照合同约定的标准支付租金或占用费，对承租人不公平。因此，在承租人存在拖欠租金等违约行为的情况下，出租人应通过合理、合法的方式维权。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
