[摘要] 3月29日，广东省人大常委会批准通过了全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例——《广州市城中村改造条例》。
3月29日，广东省人大常委会批准通过了全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例——《广州市城中村改造条例》（以下简称《条例》）。
《条例》共有39条，涵盖了城中村改造方式、补偿安置方案、土地征收、纠纷解决等诸多内容。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，《条例》相较去年11月的征求意见稿更加注重流程规范和政府主导作用。
01《条例》热点问题
补偿方案异议“过半数”应开听证会
《条例》明确，拆除新建类城中村改造项目启动之前，需经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意后，方可纳入城中村改造年度计划并启动改造。
此外，过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议，应当组织召开听证会。
征收补偿按公布标准执行
针对征收补偿这一难点问题，《条例》规定集体土地征收补偿费和安置补助费的补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。
同时，规定征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。
区分村民和非村民的补偿
《条例》还强调，城中村改造村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式。征收集体土地涉及非村民房屋的，应当充分听取意见并对其合法权益予以合理补偿。
李宇嘉解释，这意味着对于非村民，可能不会给予回迁补偿，因为购买小产权房本身是不合法的。同时，这也有助于降低回迁安置的规模，为保障房、水电管气路、历史建筑保护等腾出更多空间。
“但也需要尊重历史和现实情况。长期以来，非村民购买小产权房存在普遍性，以及监管不到位的问题。因此，对于合法的非村民购置，也会给予补偿，但补偿标准会降低。”李宇嘉补充。
提高强制执行效率
另外，《条例》还明确征收补偿纠纷司法解决途径。被征收土地的所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行的，或者在征地补偿安置决定规定的期限届满后不交出土地的，由区人民政府作出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时，区人民政府应当予以支持协助。
“《条例》提高了法院对留守户的强制执行效率。”李宇嘉表示，换句话说，对于不服从补偿方案、不交地的情况，在依法保障合法权益并在规定期限届满后，可强制执行。一旦有案例成功执行，就会形成市场上的一致预期，对留守户起到一定的威慑作用。
02开启旧城改造新模式
作为拥有大量城中村的超大城市，广州近年来在旧改领域进行了多方尝试。
今年1月，荔湾区率先在石围塘试点项目发放了两批次房票，持票人或其直系亲属可购买“定点入库”的新建商品房源。这标志着广州在探索房票安置工作上迈出实质性第一步，不仅解决了城中村改造中的安置难题，还有助于楼市去库存。
来源：广州荔湾发布
此外，广州还积极推动“依法征收、净地出让”旧改新模式。今年3月，广州首批做地试点花地河西片区山村27496元/平方米[荔湾]山村4套在售改造项目启动。荔湾区土地开发中心与项目实施主体——广州市花地河城建有限公司签订“花地河西片区项目合作框架协议”。
根据《广州荔湾发布》官方微信消息，荔湾区坚持政府主导、市场运作的“指挥部＋项目公司”机制，探索细化新模式实施全流程，从确定范围和主体、方案编制、项目实施土地开发、土地交储、土地出让5个阶段，进行了明确的工作分工。
03预计2026年进入供应高峰
在多方合力的推动下，广州的旧改之路已迈入新阶段。
在2月举行的广州市高质量发展大会上，广州市住房和城乡建设局局长王宏伟表示，城中村改造对于“再造一个新广州”至关重要。今年是城中村改造突破决战之年，广州将坚持“拆、治、兴”并举，推动149个城中村改造项目取得突破性进展。
而据某机构统计，截至2023年，广州共有415个整村改造项目正在推进，总占地面积25563万平方米。
在此背景下，广州楼市供应量将逐步增加。
从各区供应看，黄埔区成为全市的主力区域，未来五年将供应815万平方米的旧改货量，年均供应量约为160万平方米。而广州北部区域的旧改进展较为缓慢，白云、从化和花都区预计未来五年仅有1～4个项目入市。
从年度供应量看，参考近年来已入市项目的开发周期和旧改政策的变化，预计2026年之前入市的项目数量将在40个以内，总供应量300万平方米以下；而到了2026年，旧改供应将迎来高峰期，2028年全年供应量预计将超过500万平方米。
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