200万平方米“巨无霸”项目搅动白鹅潭，板块“混战”再升级

依托于白鹅潭CBD的快速发展，花地湾一带一跃成为广州楼市热点板块。

据了解，近年来，白鹅潭累计完成23块经营性地块出让，释放建设空间134万平方米，推动总投资3700亿元、超100个重点项目的实施。目前，“文化巨轮”白鹅潭艺术文化中心已经进入展陈装修阶段，预计“五一”开馆。同时，万象综合体项目、滨江太古里项目、中信泰富广船项目、万汇天地商业项目等正紧锣密鼓开展建设。

“文化巨轮”白鹅潭艺术文化中心即将开馆。吕颖雅／摄

但另一方面，楼市也呈现出楼盘数量不断增多、产品同质化加剧、价格战不断的情况。日前，由力诚集团主导开发的茶滘城市更新项目，正式命名为诚汇新都，意味着白鹅潭的竞争进一步加剧。

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茶滘城市更新项目提速

根据公开资料显示，诚汇新都位处白鹅潭商务区核心区，占地约54万平方米，总建面超200万平方米，由35个地块组成，相当于1／3个珠江新城，5个杨箕村的体量，是广州规模最大的旧改项目之一，也是广州中心城区少有的连片开发新城。

项目规划“3＋2＋2”高效出行系统、一江四公园、5所学校、约60万平方米商业、5座地标写字楼等，并引入荔湾首家万豪旗下酒店——白鹅潭福朋喜来登酒店。

诚汇新都住宅部分约60万平方米，首发滨水组团为力诚榕诚湾，是大城唯一一线南向望江的水岸住区，产品涵盖85～165平方米三房四房，价格“4”字头。

诚汇新都规划示意图。

值得一提的是，今年1月，荔湾区石围塘旧改项目率先发放广州市首批房票，力诚榕诚湾被纳入“定点入库”名录。

此外，自2009年力诚集团拿下茶滘城市更新项目的开发主导权后，改造一直在有序推进中。截至2023年，茶滘项目安置住宅已建在建量已达到安置总量的68％，超过3000户入伙。

今年2月，茶滘城市更新项目17号地块配套小学已正式开工，该小学总建筑面积约1万平方米，将对标省一级标准建设15班小学，预计2025年初完工启动招生办学，并与茶滘城市更新16C地块中学项目整合办学，预计可容纳学生总人数达2250人。

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板块价格体系不断重构

事实上，花地湾一带楼盘众多。除了力诚榕诚湾，仅在浣花路两旁就已经聚集了保利和颂、中海浣花里、万科金域曦府、万科臻园、万科朗庭5个楼盘。在3公里范围内，还有武汉城建·保利·花语和岸、保利锦上印、佛山保利和悦滨江佛山保利和悦滨江25000元/平方米3.95分东平路(半月岛公园旁)0757-89383188，以及定位豪宅的白鹅潭悦府。如此庞大的供应量，在目前“内卷”严重的市场环境下，着实是一个挑战。

花地湾一带楼盘众多。吕颖雅／摄

有意向购房者表示，花地湾一带几个楼盘他都去看过，只要不购买，销售人员每隔一两周就会发来一批特价单位，价格每次都能给人带来惊喜。此外，还有各种豪礼赠送，到访礼、成交送家电、装修礼金，甚至10年车位使用权等等，一系列优惠活动让人眼花缭乱。

例如，近期人气爆棚的保利和颂，打出“279万元买荔湾三房”的海报，单价仅3.98万元／平方米起，创下该板块的新低价。

为了应战，万科三盘启动一季度冲刺专场。其中，万科金域曦府110平方米三房尾货，单价4.2万元／平方米起。主推紧凑型产品的万科朗庭，350万元起可买80平方米三房，400万元起可买90平方米南向三房。而推改善型产品的万科臻园也经历了多次价格调整，单价从最初的“6”字头降至4.9万元／平方米起。

板块内定位最高端的白鹅潭悦府，除了加大渠道推广外，也在悄悄地降价促销。目前，不少单位价格都在7万元／平方米左右，低层特价单位只需“6”字头。

“板块陷入了同质化竞争和价格战，压力较大。”一位荔湾楼盘的操盘手表示，只要有开发商推出特价，整个板块的价格体系就会重新调整。过去，改善型产品可以定价在“6”字头甚至“7”、“8”字头，而刚改产品的价格在“5”字头，“4”字头已经是“笋盘”，而如今，“3”字头才有吸引力，“4”字头是常规价，“5”字头基本上已经无人问津。

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白鹅潭商圈扩容规模

价格“内卷”，对于购房者来说并不是坏事。

“300万～400万元就能买广州中心区三房，而且周边配套都是现成的。无论是价格还是配套，都比竞争同样激烈的天河东要好。”上述操盘手表示，花地湾一带的性价比越来越高了，不仅适合周边置换的“老广”，对于想上车的“新广”也是很不错的选择。

确实，白鹅潭近年来的发展有目共睹。

最新消息显示，白鹅潭商圈将新增约80万平方米商业面积，近200万平方米商办空间，扩容规模排在全市五大世界级地标商圈首位。

未来三年，建成或开工建设高端产业载体600万平方米，含200万平方米高标准工业厂房、200万商务办公空间、100万平方米高端商业载体，100万平方米老旧物业改造，为片区大力培育现代都市工业、生产性服务业和现代商贸业等提供载体支持。

此外，今年2月举行的荔湾区高质量发展大会上，官方表示将狠抓土地整备，拓展高质量发展新空间。有序推进石围塘等5个片区139万平方米土地的收储工作，基本完成珠江沿岸11公里的土地整备。完成陆居路等7个地块出让，实现土地出让收入不低于240亿元。

可以预见，未来的白鹅潭将会更加宜业宜居。