[摘要] 广州足球公园项目再次回到大众关注的焦点。
广州足球公园项目再次回到大众关注的焦点。
3月26日，广州足球公园建设动员会顺利举行，停工近3年的项目进入全面建设时刻。与此同时，阳光家缘数据显示，一季度广州足球公园（标准地名：恒大凯旋广场）超过800套之前已售出的公寓完成网签。
这一切，意味着自广州城投2022年10月接手地块后，项目重新踏上了正轨。
01曾经热销4000多套
“那时候，广州队的荣誉墙还在销售中心展示着。”资深球迷兼投资客张民（化名）回忆道，销售人员称有许多外地客户过来买公寓，有些甚至从广州南站下高铁直接赶来，一次性购买了几套甚至十几套。
让我们将时间线拉回到2020年。
4月，恒大以68.1亿元的底价拿下广州番禺区谢村体育设施地块及产业地块，占地面积49.91万平方米，总建筑面积94.2万平方米。根据恒大此前公布的信息，项目包含公寓、住宅、商墅、酒店等多种业态，以及30万平方米足球场及其附属商业。
11月，项目以“恒大冠珺之光”为名首次开售，吸引万人线上抢房，仅50秒便售出2600套公寓，销售额达28亿元。随后的顺销期，一直都在广州公寓销售榜上名列前茅。
“2021年初，项目的火爆程度令人印象深刻，平层均价2.3万元／平方米，复式均价2.6万元／平方米。”
张民表示，当时整体市场好，再加上项目都是小面积产品，总价不高，销售中心的人气极旺。此外，项目还提供酒店托管返租服务，例如24平方米的平层单间，总价约为60万元左右，每月保底收益为1000元，剩余利润55％归业主，45％归酒店。另一种合作方式是没有保底，业主可以获得80％的利润。
然而，张民最终并未购买，他也庆幸自己当初的决定。“听起来很吸引人，但这个板块的商业配套并不成熟，一年里最多只有20多场主场比赛，外地球迷来租房2～3天，剩下的300天基本上没有市场需求。”他补充说。
之后的故事大家都知道了，项目进展一度停滞，最终在2022年10月由广州城投接手。
02900多套公寓重新上市
根据公开资料显示，全新的广州足球公园预计2025年底正式投入使用。项目总占地面积约20万平方米，总建筑面积约50万平方米，功能包括可容纳7.3万人的专业足球场、体育主题城市综合体以及户外体育公园等，建成后可满足世俱杯、世界杯等国际赛事、大型演艺活动和全民健身多元化需求。
广州足球公园项目沙盘。毕思懿／摄
在这一利好的带动下，这批公寓的春天似乎已经在望。
近日，中房君踩盘发现，距离地铁7号线谢村站仅400米的广州足球公园项目，多栋公寓已恢复了预售销售资格。
据销售人员透露，一期共计10栋公寓，货量超过5000套，扣除早前已售出的单位，目前还有900多套可售，包括建面约25～92平方米的平层，以及约45～95平方米的百变LOFT产品，预计在4月中下旬集中开售，现在冻资5万元可以锁房。此外，项目二期和三期也规划了公寓产品，但具体套数和户型尚不清楚。
广州足球公园项目约45平方米LOFT产品样板间。毕思懿／摄
销售人员进一步表示，目前也有返租业务，有几家酒店或者长租公寓品牌可供选择，有保底和非保底两种模式。具体方案取决于购买的单位以及托管年限。如果选择自行出租，参考周边20多平方米的平层公寓，能租到2000～2500元／月。
“更重要的是，现在平层2万元／平方米，复式2.2万元／平方米仅为参考价，开盘时可能会有惊喜。”销售人员补充，万一开盘是1.8万元／平方米，甚至更低，那么租金回报率将相当可观。
03投资价值无形中降低
但是，公寓的投资回报率高低，关键在于是否有足够的“人流量”。
销售人员表示，未来这里可以举办很多大型的足球赛事，以及现在很火爆的演唱会，而且项目距离长隆旅游度假区仅2站地铁，人流量不成问题，公寓短租需求旺盛。
张民对此持有不同看法。过去，广州恒大淘宝队的上座率超过70％，战绩好、赛事多，每个比赛日数万球迷前往天河体育中心观赛，尤其亚冠赛事，很多外地球迷专门过来看球，周边消费和居住需求确实很旺盛。
“但今非昔比，广州队新赛季主场定在花都体育场，开赛至今入场观众大约只有四五千人，大部分都是本地球迷。”张民说。广州足球公园可以承办世界杯预选赛、亚洲杯预选赛等一些国家队的赛事，但这类比赛不常有，还有沈阳、大连、西安等“国足圣地”来竞争，基本很难安排到广州举办。
至于演唱会方面，2023年广州跃居“演唱会第一城”，不少异地观众涌入，直接带动了区域客流增长。
但目前，广州主流演唱会主要集中在海心沙亚运公园、奥林匹克体育场、天河体育中心、宝能广州国际体育演艺中心、广州体育馆。除了宝能广州国际体育演艺中心外，其他场馆都位于天河区或白云区，靠近繁华商圈。因此，商圈氛围尚未成熟的广州足球公园，能否与一众场馆竞争，还是未知之数。
有业内人士分析称，缺少了“广州恒大”的足球光环后，广州足球公园巨量的公寓供应，将面临激烈竞争。比较可靠的预测是，万博CBD的打工人群、长隆旅游度假区旅客可能有部分外溢需求，但公寓的投资价值明显降低一个档次。
04公寓成交集中在市区
事实上，整体楼市不景气，公寓市场也未能幸免。
合富大数据显示，3月广州公寓成交面积49768平方米，同比去年3月下降40％。全市成交量较集中在若干个盘或大宗交易形成局部热点，其余个盘相对冷清。其中，超过7000平方米是足球公园项目前期已售的单位集中签约，占全市成交量的14％。如果剔除该项目，成交量同比去年3月几乎腰斩。
广州足球公园项目公寓恢复正常销售。毕思懿／摄
一个明显的信号是，目前成交较好的公寓项目都位于市区。例如，最近的热点集中在琶洲，既有“卷王”保利推出的大平层产品琶洲四季，也有越秀琶洲ONE57推出“小面积低总价”复式公寓。
究其原因，上述业内人士表示，一方面，地段价值提升、租金红利是优质公寓的必要条件。市区的租赁需求旺盛，例如琶洲在会展经济的带动下，一年中超过一半的时间租赁市场都非常活跃，这些都是投资客看中的。
另一方面，市区住宅现在主打大面积改善型产品，同样的区位下，公寓要比住宅价格便宜一半，而且面积更小，因此一些想要在市区购房的年轻人只能将目光转向公寓市场。相比之下，近郊和郊区的商务、商业氛围不浓厚，公寓成交相对困难。
04广州南站商圈困局难破
除了来自历史原因以及市场的影响，广州南站商圈也面临着自身的困境，导致“足球公园＋南站”这对功能组合要想突围，心有余而力不足。
作为粤港澳大湾区的枢纽门户，2024年春运期间，广州南站共到发旅客2090万人次，日均52.3万人次，同比2023年增长11.2％。
然而，尽管人流量巨大，但商业、产业匮乏，功能单一，广州南站始终面临着“留不住人”的尴尬。大量的“差旅人流”未能转化为“消费客流”。
以广州南站附近的万科世博汇为例，商业多以餐饮和住宿服务为主，提供娱乐和购物服务的商家很少。而2021年，新鸿基摘得的南站核心区TOD地块，虽然采取“商务＋交通”的总体布局，功能上融合公共交通、办公、商业、酒店及公共空间于一体，但大型商场综合体的建成运营需要等到2029年。
反观番禺万博商圈，已聚集了粤海天河城0元/平方米[天河]天河城1套在售、万达广场、四海城51928元/平方米[番禺]四海城53套在售等多个商业体，未来还有华润万象商业、新世界K11，商业总体量仅次于天河路商圈。此外，万博商圈距离长隆旅游度假区仅一站地铁，完全可以满足人们对于吃喝玩乐和住宿的一站式需求。
根据贝壳APP显示，在万博商圈，位置优越的番禺万达广场17624元/平方米[番禺]番禺万达广场306套在售、奥园国际中心20014元/平方米[番禺]奥园国际中心73套在售等二手公寓的成交价格仅为1.3万～1.7万元／平方米，且交易活跃度并不高。租金方面，单间约为2000～3000元／月不等，但房源非常充足，几乎每个公寓项目都有几十套房源处于待租状态，体量较大如番禺万达广场甚至有上百套房源待租，竞争比较激烈。
也许，广州足球公园的公寓，真的需要一个足够惊喜的价格来吸引投资客。
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