[摘要] “以往到6月，几家大型房企为了冲刺年中业绩都会进行一波大促，但今年3月就开始发力，现在的价格战可以总结为‘范围广、幅度大、频次高、无底价’十二个字，中小型房企无所适从。”
广州楼市的“价格战”没有消停。
尤其进入3月以来，市场上掀起了新一轮的降价潮。据不完全统计，包括保利、越秀、中海、万科、珠实等多家知名房企旗下项目相继推出了“渠道专场、工抵房”等优惠活动，部分项目优惠幅度甚至达到了10%~15%。
合富研究院报告显示，广州近五成的楼盘都采取了“优惠动作”，“以价换量”成为市场的主流，黄埔、番禺、增城以及南沙等“库存大区”表现尤为积极。
“以往到6月，几家大型房企为了冲刺年中业绩都会进行一波大促，但今年3月就开始发力，现在的价格战可以总结为‘范围广、幅度大、频次高、无底价’十二个字，中小型房企无所适从。”某中型房企营销负责人在谈及近期广州楼市时感叹不已。
01、网红盘的“小阳春”
荔湾芳村是“价格战”最激烈的板块之一。
3月中，新世界天馥以3.8万元/平方米起的价格开盘，凭借较高的性价比，开盘热销192套。与此同时，保利和颂打出“279万元买荔湾三房”的海报，创下该板块的新低价。为了与竞争对手抗衡，万科的三个项目也启动了一季度冲刺专场，价格比春节前又低了一些。
“能够率先抢占市场，比什么都重要。”荔湾某楼盘策划人员表示，市场虽然在慢慢好转，但并没有达到预期的热度，且竞争很残酷，只要降价速度跟不上竞品，客户将拱手让出。
“价格战”最直接带来的是成交。
某机构数据显示，3月广州商品房成交金额达222.43亿元，几乎是1月和2月的总和。虽然无法与去年同期相比，但3月的成交规模和总额已经接近2022年的水平，整体楼市仍处于平稳回升的阶段。
成交增长离不开改善型市场的强劲支撑。自从1月广州发布新政策后，改善型市场逐渐升温。3月，建面120平方米以上产品的成交金额占比高达55%，多个新开售楼盘纷纷晒出热销成绩单。
市中心项目关注度最高，首开价格“亲民”，销售成绩也较为亮眼。以位于海珠的中海大境为例，价格约在7万~9.3万元/平方米，且每个户型都有不少“7”字头单位。据中海提供的数据显示，项目首开成交221套，吸金33.6亿元。
这并非个案，许多没有“价格包袱”的全新盘也以“惊喜价”开盘，包括越秀观樾、西派天河序、琶洲南TOD二期等多个千万级别的项目都传来热销的喜报。
02、一季度成交量未达预期
但市场的悲欢并不相通。
若将时间线拉长，数据实际上并不乐观。某机构数据显示，2024年一季度广州商品房成交25473套，同比减少了29%。成交金额为582.44亿元，仅优于2020年同时期，创下近六年来的次新低。
广州市房协专家委员邓浩志表示，几乎所有新增成交都集中在头部20%的网红楼盘上。就拿天河来说，年后有两个新盘的开盘情况非常糟糕，根本原因还是价格过高。
“就我们楼盘而言，放开限购后，总体来访量变化并不大，客户观望情绪仍然浓厚，主要促进了之前已经在考虑的客户成交。”天河区某顺销期楼盘的策划人员透露，很多在售楼盘都面临两难的局面，不降价卖不出去，降价了业主闹退房，最近某些楼盘降价太厉害，出现了一些滑稽的场面，销售中心里一边忙着下定金，另一边忙着办理退房手续。
“从客户群体来看，本地客户仍占主导地位，外地投资客基本上没有。在价格方面，以推出特价单位为主，预计到‘五一’前才有新的营销动作。”上述策划人员补充道。
整体成交未达预期，导致全市去化周期攀升至近一年的高位。中原研究发展部数据显示，截至3月末，全市库存量1160.26万平方米，去化周期长达21.7个月。
某机构广佛区域首席分析师表示，尽管今年春节前出台了利好政策，但受惠群体主要以置换客和改善客为主，决策周期较长，因此市场反应也比较慢热。
03、二手房“以价换量”效果显著
改善市场要进一步激活，卖出二手房成为了关键。
陈娜（化名）在华景新城56840元/平方米[天河]华景新城211套在售拥有一套约140多平方米的四房，楼龄接近20年。去年，她想通过“卖一买一”置换天河一套新房，开发商同意延期半年，等她卖掉旧房子才网签。陈娜表示，与现在的新楼盘相比，她的房子户型已经过时，且楼龄较长，买家出价远低于预期。若按此价格成交，将增加后续新房的供楼压力。
半年后，陈娜的旧房子仍未售出，最终她决定挞定。陈娜笑称一切回到原点，但幸运的是，她打算购买的新房也经历了降价，而她挞定的损失远远低于新房的降价幅度。她表示暂时不再考虑置换，不想再折腾了。
与陈娜有类似经历的置换客不在少数，他们要么放弃置换，要么割肉降价卖房。
刘骏（化名）就是后者。为了置换海珠区的新楼盘，刘骏调整了房价三次，最终以降价60万元卖掉了翠城花园60820元/平方米[海珠]翠城花园286套在售一套两房单位。他表示，小区有近150套在售房源，竞争非常激烈。尽管自己的房子楼层和朝向较好，但仍需大幅降价才能成交，比自己心理预期低了10%。
有资深中介经纪人分析，不少急售业主的挂牌价已经多次下调，但客户受到“买涨不买跌”的心态影响仍然较大。如今二手房市场以“淘宝客”和刚需客为主，这部分客户认为利好政策可能会进一步加码，再加上市面上挂牌房源较多，选择空间大，导致许多板块的二手房价格继续下滑。
但市场上并非没有买家。“相对于平淡的新房市场，二手房市场的表现更为抢眼。”分析师称，自从去年9月认房不认贷、增值税免征5年改2年等政策利好落地后，除了春节淡季外，其它月份网签量都维持在9000套以上。
分析师预测，二手房市场交投活跃，有利于对新房市场形成反哺效应。因此，二季度市场走向会相对平稳，不会像去年“小阳春”后出现巨大反差。
04、广州楼市预期仍向好
房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。
广州仍然是人口增长较快的城市之一。广州统计局数据显示，2023年，广州常住人口增加了9.3万人，扭转了2022年的负增长趋势。
据邓浩志观察，广州在国内的重点城市中具有极高的吸引力。人才的聚集对广州的经济发展和高新技术产业的孵化都形成利好。此外，常住人口的增加也将促进广州消费力的提升，推动基础设施建设的加速，以及住房需求的活跃，这些都对市场构成正面影响。
中原地产大天河区总经理潘婉霞早前在一个论坛上表示，当前经济正在全面复苏。社会消费品零售总额和进出口总值都呈现出正向增长的态势。在此背景下，2024年广州新房成交量在第一季度达到了2万宗，考虑到春节假期的时间因素，成交量已经稳定回升。预计今年整体成交量可能会达到8.2万宗，同比增长10%~13%，市场预期向好。
不少业内人士也表示，广州楼市价格回调后，有望重新找到新的平衡点。
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