[摘要] 不少开发商加速取证，带动供应量井喷。某机构数据显示，第16周（4月15日至21日）广州商品住宅新增供应1386套，环比上涨160％。为了在这一轮推货高峰中取得优势，一些楼盘选择提前“抢跑”开盘。
“五一”黄金周前夕，广州各大楼盘积极备战。
不少开发商加速取证，带动供应量井喷。某机构数据显示，第16周（4月15日至21日）广州商品住宅新增供应1386套，环比上涨160％。为了在这一轮推货高峰中取得优势，一些楼盘选择提前“抢跑”开盘。
4月29日，位于海珠区的全新楼盘保利燕语堂悦开售。项目首推90～125平方米的三房四房，价格5.5万元／平方米起，比此前的预估价低3000元／平方米。凭借地段、产品、价格的优势，项目关注度较高，正式对外开放仅3天便公开发售。据保利公布的数据显示，开盘热销16亿元。
同区域的中海大境也在“五一”前夕加推了6栋125～270平方米的大平层，延续了此前的热销势头，据中海透露，加推部分的销售额达到8.9亿元。
01、“五一”前夕来访量、成交量下跌
与网红盘热度形成对比的是，广州市内的其他楼盘来访量和成交量在“五一”前夕出现了明显下滑。
有开发商营销负责人透露，这个“五一”黄金周，各板块楼盘之间竞争愈加激烈，许多项目在4月中下旬就开始提前执行“五一”优惠政策。但由于近期广州遭遇暴雨天气，大多数楼盘的来访量比3月下降了20％以上。
来自广州中原研究发展部的数据也佐证了市场的情况。在第16周广州监测的147个重点项目中，五分之一的项目没有成交记录，53％的项目仅成交1至3套，成交超过10套的项目显著减少。
合富研究院报告显示，成交集中在“优惠到位”个盘，其余项目表现冷淡。比如，位于天河区金融城板块的珠江天郦，此前价格在9万～11万元／平方米，近期推出了66666元／平方米起的129平方米低层四房，显著降低了入市门槛，成交情况有所改善。此外，位于黄埔区的万科黄埔新城推2.8万元／平方米起的特价单位。增城区的万科金茂四季都会，降幅约6％，单价16500～17500元／平方米，均取得不俗的成交。
但整体来看，市场供求之间的失衡正在加剧。截至第16周，全市商品住宅存量面积升至1163.1万平方米，去化周期延长至20.52个月。
在此情况下，开发商面临的销售压力也在上升。上述营销负责人表示，广州中心区动辄千万元总价的项目集中推出，产品同质化严重。而近郊和郊区的库存量居高不下，刚需购房者受经济环境的影响而减少，加上一些项目周边配套不完善，进一步加剧了市场“内卷”。因此，开发商不得不采取更具竞争力的价格策略来吸引购房者。
02、品牌房企优惠多，置业正当时
为此，品牌房企在“五一”期间推出了各种优惠活动，“价格战”再度升级。
据了解，4月底至5月5日，越秀地产广州区域超过20个项目推出一口价单位，涵盖了刚需、刚改、改善、商办等各个细分市场。价格优惠幅度从几万元到百万元不等。
例如，位于海珠区的改善型项目越秀珠实城发江湾和樾，138平方米四房特惠价980万元，比原价直降139万元，其他特惠房源的优惠也超过100万元。刚需项目方面，位于番禺区国际创新城的越秀大学星汇锦城，70平方米三房特价直降16万元，总价仅187万元，刷新该板块新低价。
中海方面，旗下中海浣花里、中海江泰里、中海亚运城、中海麓府等项目也推出一口价单位，并在此基础上再减5.1万元。位于白云新城的中海麓府，原价1027万元的138平方米四房，降幅接近百万元，“五一”钜惠价仅约933万元。荔湾区花地湾板块的中海浣花里，71平方米三房原价约333万元，一口价仅309万元。
万科也推出多项优惠措施，位于花地湾板块的万科朗庭，推出50套一口价房源，成交送12件套家电以及香港迪士尼门票3张。万科臻园推出“清栋专场”，40套特惠一口价单位530万元起。此外，万科瑧樾府、万科瑧山府均有99折优惠。
与此同时，不少房企继续加大全民营销的力度。例如，珠江实业推出了“五一”购房五重礼，旗下多个楼盘的推荐成交奖励在2万至10万元／套之间。此外，合生和珠江广州地区启动了“五一购房节”，旗下楼盘除了最高88折的购房优惠外，“老带新成交”可获得最高80万元的佣金。
一些楼盘还通过花式营销吸引购房者的目光。位于天河区奥体板块的联投文津府推出“以旧换新”政策，购房者只需支付一成首付即可锁定房源。原有的二手房挂牌放盘后，提供挂盘和查册证明，可享受长卖房周期，高额补贴，卖得越快奖励越多。如果二手房在今年年底（2024年12月15日前）未售出，可享受无条件退房。
合富研究院的报告指出，今年是广州楼市近10年政策最宽松的一年，利率也接近20年最低。自去年“9·20”新政后，黄埔区和番禺区限购松绑，非广州户口购房的社保年限从5年缩短至2年，增值税免征年限从5年变为2年。此外，去年11月广州容积率新规的落地，使得开发商可以设计更灵活的产品。今年1月27日，广州宣布120平方米以上住宅解除限购，并允许“租一买一”或“卖一买一”，这在鼓励购房者入市、促进改善购房等方面提供了前所未有的支持。
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