3月29日集中土拍日共出让8宗商住商服用地，经过半天时间的竞逐，本次土拍商住商服用地出让金共计190.12亿；其中商住用地185.66亿，商服用地4.46亿，累计配建面积为42.03万m²。
其中海珠石岗路地块刷新了广州市土拍单价纪录，增城楼面地价踏入2万元时代；
由于与318广州楼市新政相隔不到两周，广州中原研究发展部认为本次土拍结果体现了开发商对于广州未来市场趋势的预判，因此具有一定分析价值，接下来且看图文解读：
海珠区石岗路AH051028地块
【竞拍情况简述】
该地块进入限时竞价前已达限价203699万元，根据资料显示本地块除吸引保利、万科、碧桂园、中海、绿地等千亿房企竞投以外，过江龙如中冶、五矿、厦门建发、金融街等房企亦参与其中，可见市区+一线江景地对于各大房企的吸引力。
进入限时竞价后，当实际楼面地价踏入4万元/ m²（配建3万m²）后，越秀、中冶、九龙仓、时代、建发、世茂相互竞争，当实际楼面价踏入5万元/ m²（配建4万m²）后，主要由地胆时代与闽系过江龙厦门建发、世茂3家竞争，最终由时代以20.37亿+4.41万m²配建夺得地块，成为广州土地出让单价新标志。
【地块情况简述】
AH051028地块位于原广东轻工机械厂旧改片区内，其位于海珠西部，广纸片区以东；南临珠江后航道，西接石岗路，东临石溪涌，北临石溪村，丫髻沙大桥从地块东南侧经过，为近年来少有推出的一线望江地块。
但广州中原研究发展部认为，石岗路一带多工业区、厂房布局。目前周边环境一般，江景资源也非最优，片区配套仍有待发展和提升。
【结果分析及其影响】
广州中原研究发展部认为，首先该地块在广州楼市新政后拍出超5.5万元/ m²的楼面价体现了房企对于广州市场的信心。
计算配建成本，未来项目盈利售价或在7万元/ m²以上，而目前周边一手项目售价在5万元/ m²左右，隔江相对的广钢新城售价在4.5-5万元/ m²之间；
以目前地块周边条件以及市场情况来看，在短时间内达到盈利价格并不容易，因此该地块价格更多是针对未来市场。
其次，地块将会产生深远的刺激作用，周边一手热门板块如广纸、广钢在售项目价格或将乘势进入上升通道，周边优质二手项目如金碧花园、光大花园等受到刺激的可能性亦较大。
再次，针对新政后仍然存在的高溢价问题，是否会触动针对房企拿地的收紧政策，如杭州本月新政采取“当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老。”的手段。
4月24、28日位于白云区鱼苗场地块、黄埔区的长岭居地块将会进行竞拍，以目前房企的拿地欲望来看，亦难免一番激烈竞争，届时是否会针对土拍出台相关政策为地市降温，我们拭目以待。
白云区棠涌南路AB2805038地块
【竞拍情况简述】
该地块进入限时竞价前已达限价8.34亿，进入限时竞价后主要由越秀、金地、中海3家房企“抢食”，倒数5轮竞价由中海、金地两家房企互为加价，最后由过江龙金地以总价8.34亿+1.89万m²配建竞得，实际楼面价达32905元/m²。
值得一提的是该地块为金地自本年1月以总价18.70亿+2.2万m²配建夺得番禺万博官堂村地块一、二后短时间内再一次落子羊城。
目前该房企在广州主要在售项目有位于天河牛奶厂板块的金地天河公馆以及位于增城的金地香山湖。
【地块情况简述】
根据广州中原研究发展部实地调研发现，该地块西侧紧贴保利华润紫云项目，南侧被旧厂、仓库包围，东、北两侧为城中村握手楼景观，地块价值因周边环境打折扣；
广州中原研究发展部认为地块亦存在不少乐观因素，首先可与保利华润项目共享其教育配套与商业设施，而其所在的新市板块由于发展起步早，周边商业配套完善并已形成新市商圈；
其次，目前白云区正大力推进旧厂、城中村改造，3月28日广州国际投资年会上白云区官方表示，“未来五年，区域发展的关键点是推动产业升级以及加快改善环境”，因此地块周边目前不尽人意的居住环境将有望得到改变；
此外，根据广州交建“十三五”规划，拟建联通白云至海珠昌岗、琶洲的8号线三期（又称8号线北延段），日后通勤便利度亦会提升。
【结果分析及其影响】
回顾近年白云住宅用地出让情况，由于棠涌地块区位条件、档次不及白云新城，因此出让楼面地价有较大差距，但另一方面可以清晰看到地块溢价率上升趋势明显，该宗地块溢价率为近年溢价率值，足以体现开发商竞争激烈程度；
而对比与棠涌地块区位条件上较为相似的穗花水泥厂地块，仅1年半时间成交楼面价上升2.6倍，可见市场对于中心区地块的饥饿程度以及对市场未来发展前景的乐观预判。
另一方面，广州中原研究发展部认为目前地块实际楼面地价为32905元/m²，算上配建成本未来盈利临界点在5-5.5万/m²，从目前周边一二手楼价情况以及以中低端为主的产品定位来看，到达该盈利目标价格还需时日；
同时需要指出的是棠涌地块体量较小，减去近2万m²的配建面积，实际计容仅25354m²，假如就此投入市场恐怕缺乏定价话语权；
因此广州中原研究部建议该地块可与由保利、华润、越秀竞得的穗花水泥厂地块项目合作开发，形成总占地面积达6.17万m²的大社区楼盘，无论对于吸引买家还是提高定价话语权均大有帮助。
黄埔区科学城KXC-S-4地块
【竞拍情况简述】
该地块带有定向引资性质，由广州多益网络股份有限公司以底价4.46亿元直接成交；
【地块情况简述】
该地块为商服商业用地，靠近地铁6号线萝岗站出口，通勤条件优。
出让条件中要求，项目建成后10年内受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的70%，自持物业必须整体确权，不得分割销售（含预售和现售）。
【结果分析及其影响】
继1月出让的KXC-M3-5地块后科学城近来频密通过定向引资方式吸引企业进驻，除本宗用地以外，4月28日下午广州市公共资源交易网放出4宗科学城商服用地，同样带有定向条件，体现了官方“筑巢引凤”的发展思维，而从楼市的角度而言，优质企业进入将有利于引导中高端人才在本区域安居置业，拉动区域楼市需求；
目前地块周边一手住宅项目多为待售，在售公寓项目价格在1.3-1.45万/㎡。
增城5幅宅地出让情况分析
不限购+规划利好加持，市场热度高
广州楼市新政促使增城承接了不少买家的置业需求。根据广州中原研究发展部新政后对市场调研显示，增城备受刚需和投资客青睐；
此外值得一提的是截至3月底增城一手库存量仅2.6个月，货量严重不足。
增城区荔城街A16152号地块
【竞拍情况简述】
该地块由个人竞得，成交总价约1.4亿元，折合楼面价14000元/ m²。
【地块情况简述】
据广州中原研究发展部实地调研，由于地块位于荔城老城区，周边配套成熟。从商业配套来看，有挂绿广场商圈、中山路商业街、挂绿路商业街等；
地块西南侧则有荔城医院，而增城人民医院（将在2018年升级为三甲医院）则在地块东侧约800米；从学校配套来看，地块南侧则是荔城二小（增城首批省一级小学），地块北侧则是增城中学初中部（省一级学校）。
但是，由于地块地处荔城老城区，周边楼房较为老旧，多为单体楼或临街商铺，楼房多为6、7层左右。
【结果分析及其影响】
由于该宗地块起拍楼面价已接近1.2万元/m²，因此并未有出现过高溢价，但实际楼面地价对比起过往出让纪录则处于高位，预计未来产品盈利临界点在2.5万元/m²左右， 纵观地块周边一手项目2.2万元/m²的售价加上广州楼市新政对增城的刺激，预期未来1-2年要达到该价格目标难度较小；
但广州中原研究发展部认为该宗地总占地面积仅0.34万m²，周边有碧桂园、绿地、时代、敏捷等品牌房企大型楼盘盘踞，要在市场中突围而出有一定难度。
增城区永宁街章陂村A17013号地块
【竞拍情况简述】
该地块由招商蛇口以总价43.5亿+8.46万㎡配建夺得，实际楼面价20195万元/㎡，标志增城地价正式进入2万元/㎡时代。
该地块为招商首次进入增城，目前该开发商广州在售项目有位于番禺的招商金山谷、招商城市主场，位于天河的招商雍华府。
【地块情况简述】
地块南侧紧邻长风国际大型商业体，涵盖写字楼、商铺、酒店及公寓，接驳广园快速路的主干道荔新大道800米；地块东侧规划有商业项目（占地4.26万㎡，建筑面积达10.45万㎡，预计2020年3月前竣工）；
稍远处为福耀玻璃厂，地块西、北两侧为自然村落、低层楼房及工厂，而高压线布局，对景观有一定影响。
地块将配建幼儿园，地块东侧为规划中的商业项目，占地面积约4万平；预计待地块建成项目后将会给业主带来一定生活便利，除此以外由于周边以开发区产业园为主，暂缺大型生活配套设施；
交通配套方面，目前地块周边暂缺地铁规划，但由于临近主干道，可直接接驳广园高速来往广州市区，对于自驾车买家而言有一定吸引力；
此外，项目2公里范围内有新塘客运站、在建的13号线新塘站，通勤条件尚可。
【结果分析及其影响】
增城楼面地价首次突破2万元/㎡，加上目前广州楼市新政刺激以及富士康、TOD建设利好，或将刺激新塘、永和、朱村等板块一手项目价格上扬；
但对于地块本身而言，目前楼面价20195元/㎡意味着未来产品盈利价格在3.5-4万/㎡，从目前市场情况而言要到位还需时日；
此外，广州中原研究部认为，市场对土地的需求或会促使官方加大推地力度，3月28日时增城区国规委已经放出2宗住宅用地并将于5月公开出让，预计未来增城将会放出更多住宅用地为市场解渴。
增城区永宁街岗丰村A17005-7号3宗地块
【竞拍情况简述】
该3宗地块由碧桂园统一竞得，总成交价达112.05亿，折合楼面价2.3万元/㎡，需要配建的总面积为27.27万㎡
【地块情况简述】
据广州中原研究发展部实地调研，永宁街岗丰村、长岗村A17005-7号三宗地块碧桂园凤凰城，从凤凰城•凤晴苑组团出发，步行5即可抵达地块。地块周边多为山体、农庄及果林，绿化率颇高。
其中，A17005号地块东、北部均为山体，西边为规划路，南边现状为山中小路，地下埋设华穗石化油管线。
从地理位置情况来看，即将上拍的地块所在位置离主干道（广园快速路）直线距离约4-6公里，且暂无地铁规划布局，其通勤能力略显不足。
【结果分析及其影响】
正如广州中原研究发展部早前研判，3宗地块适宜由同一开发商进行开发，而目前由碧桂园竞得，将有望与现有的碧桂园凤凰城共享生活配套，对于地块本身价值的提高有一定帮助。进一步而言，根据广州中原研究发展部推算，目前碧桂园凤凰城常住人口达15万人，三宗地块按规划测算未来入住人口约3万人左右，两者总人口将达18万人，将组成“巨无霸”社区。
对于地块本身而言，根据目前2.3万元/ ㎡的地价推算，日后产品盈利价格或在3.8-4万元/ ㎡之间，而目前周边楼价普遍在2.3-2.5万元/ ㎡之间，要达到盈利价格还需要视乎未来增城推地、推货以及区域发展情况而定。
广州中原研究发展部2017-03-29 19:27:50
