广州4.28卖地综述

我这篇文章为什么配这样的题图，相信大多数关注我公众号和新浪微博的朋友应该知道原因……

在让人眼花缭乱的拍卖方式设定下，今天的两块宅地已经不知如何清晰计算楼面地价了，所以地价也无法标记是高是低。

如果按扣除配建面积算，白云地块：29832元/㎡，长岭居: 19862元/㎡；如果仅按可售面积算（总价/可售面积），结果就非常吓人了，这也说明了广州土地市场仍旧高热不退。

住宅土地市场的高热不退并不是调控政策不够严厉，而是宅地太紧缺、住宅库存太低，市场急于补仓所致。所以近期每块宅地都有二三十家房企哄抢。虽然前段时间住建部要求加快土地供应，但远水救不了近火，加上最终实际能增加多少供应，大家心里都没有底，市场对土地还是存在极大忧虑的。

这次拍地后，很多人都会疑惑：自持面积如何处理？主要两个方法：一是类似长租公寓，统一经营管理。但目前租金平均仅2%左右，所以此方法房企压力巨大。第二种是进行一次性10年以上的超长期出租，租客自行打理，市场称“卖使用权”，属于“以租代售”。但该方式北京最近在限制，所以这种方法有政策风险。

无论两个项目后续有怎样的发展，我们都要知道以下两点：一是自持物业都是非自愿的，也改变不了“羊毛出在羊身上”的本质，也对降低住宅成本并无帮助；二是自持的结果反而会降低市场可售总量，这样一来，市场供不应求的困境不但不会得到改善，反而会有所加剧。

今天土地出让结果已经给了市场一个提示，即房地产市场仍然处于需求旺盛的阶段，房价短期下调的可能性极低，而中长期仍然坚定看多。所以我建议有购房需求的客户近期积极看房，择优出手，切勿等待。

预计3季度末，市场可能重新进入一轮……你懂的。届时可能走慢牛行情，提速也就不奇怪了。