房企全自持也要拿地，地价调控进入误区

佛山土地市场又开先河，先是土地拍卖首次加入竞自持年限环节，然后最终结果是万科以“100%自持+自持70年”的条件获得该项目。

于是，市场一片哗然，这意味着开发商变成了房东，全项目终身不得销售。政府、市场始料不及。

总而言之，无论换什么法子都挡不住房企的抢地热情。

换个角度考虑，房企其实算是低价获得了优质固定资产。

项目位于平洲，若敞开竞价估计地价可达3万/㎡。而这个片区的住宅，业内普遍认为2020年前后的售价可过4万/㎡。万科最终仅以楼面价1.5万/㎡获得，其实是捡了个“大便宜”。

虽然项目不可销售，但作为上市企业提升资产估值仍然很合算。

像这种全自持的项目有三种出路：

1、开发公寓持有经营，或长租或短租，优点是现金流稳定，缺点是低，机会是国家扶持租赁市场的政策可能出台；

2、以租代售，一次性卖长期使用权，类似“小产权房”的做法，优点是能回笼现金，缺点是价格不高；

3、项目证券化卖给小投资者，而这种做法目前尚在探索阶段。

话又说回来，竞自持其实不利于稳定房价。

这种拍卖结果最终增加了租赁产品，未来租金水平会更加稳定。但可销售的住房因此减少了，土地供应哪怕保持不变，可售住房供应都会减少，供求矛盾更加突出之下，房价一定会在未来报复性反弹。

我坚信这种政策不会维持太久，问题很快就会暴露了的。

目前土地市场整体上仍然供不应求，高房价依旧治标不治本。过去半年各地对楼市疯狂打压，但全部都采用了抑制需求，成交量价“立竿见影”的办法。

从根本上来看，市级政府没权处理土地指标不足问题，土地供应量没办法打开，所以就造成了如今这种条件再苛刻，房企依旧继续疯抢的情况。

无他，后市一定会报复。