【半年总结·二手市场篇】市场剧变远超穗六条

成交量价总结

成交居近五年高位

但增速明显放缓

广州中原研究部监测阳光家缘数据显示，2017年上半年广州市（不含南沙、从化）二手住宅中介网签64854宗，为近五年半年，但成交增速明显放缓，上半年成交环比增长9.4%，大幅低于2015-2016年。

2013年11月，穗六条出台后，2014年成交遇冷跌入冰点；2015年楼市政策宽松，市场逐渐回暖；2016年楼市政策延续15年的宽松，整体市场表现亮眼，成交大幅上涨；

2017年1-3月，市场整体需求活跃，但随着3月两轮调控政策落地，需求受限，成交逐渐回落，致使上半年成交虽处历史高位，但环比增幅远低于2015-2016年。

中原成交均价也呈稳步上升态势，2017年上半年中原成交价为30135元/㎡，环比增长13.2%。

广州中原研究发展部分析认为，2017年上半年成交量虽居历史高位，但增速明显放缓，价格稳步提升的主要原因如下：

（1）一手库存持续不足，而大量新盘流入市场，部分客户转移至购买二手房。

据广州中原研究发展部监测，随着2016年楼市的热销，而一手供应跟不上，致使一手住宅库存自2017年初持续走低，且均低于700万㎡，库存消化周期更是自2017年1月起低于6个月。

因此，广州中原研究发展部分析认为，一手库存的持续不足，而大量新盘流入市场，优质二手盘源增加，致使不少客户转移至购买二手房，尤其是刚需客，促使1-3月二手住宅成交持续活跃。

（2）外围区地铁线路开通利好，拉近至中心区距离。2016年底，横跨番禺东西的地铁7号线一期、以及连接萝岗与天河的地铁6号线二期的开通，提升番禺、萝岗的区位价值，致使不少刚需客到此区域置业；

通往增城的地铁13号线、以及通往花都的地铁9号线预计2017年底将开通，同样吸引不少客户前往该区域置业，尤其是刚需客客户。

因此，广州中原研究发展部分析认为，近两年，地铁线路建设提速、开通利好，直接拉近外围区至中心区的距离，促使不少客户前至价格较为低洼的外围区置业，尤其是刚需客户，从而带动1-3月整体二手成交活跃。

（3）2017年1-3月，整体政策环境仍宽松，促使成交活跃，带动2017年上半年成交居历史高位。2017年1-3月，穗整体政策环境延续2016年的维稳宽松，不少客户提前入市，促使一季度成交活跃，3月成交更是创历史新高，高达21828宗。二季度虽受调控政策影响，成交大幅下滑，但受一季度成交活跃拉动，2017年上半年整体成交仍居高位。

月度成交走势

317、330新政效果显现

量逐月下滑，价涨幅逐渐收窄

从2017年上半年月度成交走势来看，1月、2月需求活跃，成交走高，3月成交骤升，创历史高位，高达21828宗。

317、330调控加码后，4月成交腰斩，从3月20000宗水平下调至9000宗水平；5月调控效力持续，客户观望观望情绪并未消除，成交下调至8000宗水平；6月客户观望情绪加重，成交持续下滑，下调至7000宗水平。

广州中原研究发展部分析认为，3月两轮调控政策落地后，成交虽然巨幅波动，但并非跌到谷底，6月成交7454宗，成交水平与去年同期类似，市场整体回归理性。

根据中原样本楼盘均价显示，2017年3月中原样本楼盘均价为35172元/㎡，环比增长6.81%；4月均价为36046元/㎡，环比2.48%，涨幅较3月大幅收窄；5月均价36656元/㎡，环比1.69%，涨幅进一步收窄；

6月均价37265元/㎡，环比1.66%，涨幅再次收窄。广州中原研究发展部分析认为，2017年上半年二手均价虽持续上涨，但自4月起涨幅逐月收窄，调控效果明显。

市场剧变，远超穗六条

从历年调控政策来看，2017年的317、330调控政策可谓称得上“史上最严”政策，对成交量冲击也是最为明显的。

3月调控政策出台后，4月二手成交量腰斩，环比大幅下降57%，而且在后续的5、6月调控政策影响效力持续，量持续下降。

而2013年穗六条出台后，次月成交2036宗，环比下降25%。广州中原研究发展部分析认为，对比2013年11月的“穗六条”，2017年3月调控政策对市场的冲击更大，影响远超”穗六条”。

穗新政影响，仅次沪九条

通过对比近一年北上广深四大城市的调控政策及影响，广州中原研究发展部发现：2016年3月上海的“沪九条”对二手成交影响效力，“沪九条”出台后，次月二手成交量大幅下降66%；

其次为穗2017年3月的317、330新政，调控后次月，穗二手成交下降57%，效应效力仅次“沪九条”。

市场成交热点分析

业主心态转弱

主动下调放盘价，议价空间扩大

从业主报价指数上来看，新政调控后，广州中原业主报价指数由3月高位81.3%下降至6月底的低位48.9%。

广州中原研究发展部分析认为，5-6月，业主报价指数持续下调，反映业主心态明显转弱，越来越多的业主下调放盘价，不过下调幅度不高，大部分在5%以内。

从议价空间上来看，据广州中原研究发展部调研得知，新政前，因楼市高热，二手业客之间几乎不存在议价空间，报价即售价；新政后，业主心态明显转弱，客户购房议价空间也逐渐扩大，但不同板块议价空间不同。

如珠江新城，江燕板块等，因盘源基本与新政前一样，依旧紧缺，加上“卖一买一”业主惜售严重，因此整体议价空间有限，一般约为1-2%；

而受新政影响严重，且盘源充足的板块，如增城的碧桂园凤凰城，受“330新政增城、从化限购一套”影响严重，加上不少客户提前置业，需求大幅减少，成交下降明显，目前盘源充足，因此整体的议价空间则较大，可达5-10%。

刚需小户型抗跌性更强，成交更受青睐

据广州中原研究发展部监测，从房源面积上来看，2017年2季度90㎡以下的小户型房源成交占比较1季度提升6.27%，尤其是30-60㎡的小户型面积，占比提升4.58%，提升更为明显；

从房源户型上来看，2季度，一房及两房的房源成交占比较1季度提升5.36%，其中两房提升更为显著，较1季度提升3.65%。

广州中原研究发展部分析认为，新政调控后，市场上的主要购房客户群为受新政影响较小的首次置业刚需客群，而首次置业刚需客户更倾向于购买90㎡以下的一房、两房的小户型房源作为过度，尤其是小两房房源，致使两房房源，以及90㎡以下的小户型成交占比提升明显。

客户群体转变：异地客减少，年轻买家增多

根据中原成交大数据显示，2017年2季度，广州客户成交占比为32.09%，较1季度增加3.45%，而异地客户则有所减少。

广州中原研究发展部分析认为，2季度，广州客户成交占比增加，而异地客户明显减少的主要原因是受新政3年社保改5年的影响，不少异地客户购房需求受限，因此受新政影响成交下滑幅度较广州客大，因此占比较1季度有所回落。

  根据中原成交大数据显示，2017年2季度，25-35岁的年轻购房客户共占54.95%，较1季度大幅增加10.71%。

广州中原研究发展部分析认为，317、330新政调控，受影响较大的主要为投资客户，以及部分改善客户和异地客户，而首次刚需客户受影响较小，25-35岁年轻客户，主要为首次刚需群体，因此受调控影响较小，新政后，成交占比整体呈升势趋势。

客户观望情绪重，

看房客减少，购买周期变长

根据广州中原研究发展部调研的20个活跃楼盘的数据显示，从客户观望情绪上来看，新政前各活跃楼盘基本上无观望情绪的客户，但自新政调控后，观望的客户明显增加，截至2017年6月底，有81%的楼盘其客户观望情绪较重，其中有33%的楼盘超5成客户观望，可见目前二手市场客户观望情绪仍较重。

从新政前后看房客变化情况来看，新政前，各楼盘的看房客均较为活跃，新政后，看房客减少明显，有90.5%的楼盘，自4月起看房客户比平时大幅减少，其中42.8%的楼盘看房量比平时下跌超5成。

据中原地产剑桥郡二分行高级营业经理曾健铭透露，新政出台后，看房客户少了近一半，新政前每周接待约20-30台客，新政后每周仅接待约10-15台客户。

从新政前后，各活跃楼盘客户购买周期变化来看，有77.8%的楼盘，其购买周期比平时拉长1倍以上，由此可见，现客户的购买周期明显拉长，已不再像新政前那样着急入市，而是多方面对比，找到合适房源才会入市。

据中原地产中海康城分行资深营业经理翁杰敏告知，位于东圃板块的中海康城，新政前客户的购买周期基本上为7-10天，但是，新政后客户决策周期明显拉长，现基本为1-2个月。

限贷政策收紧，

客户更愿意一次性付款购房

根据中原成交大数据显示，2016年至2017年1季度，购买广州二手房的客户中，一次性付款的客户均维持在15%的水平，3月两轮调控政策出台后，2017年2季度一次性付款的客户明显增加，提升至19.31%，较1季度增加3.82%。

广州中原研究发展部分析认为，在3月限贷政策收紧后，客户更愿意一次性付款购房，致使2季度一次性付款的成交占比明显提升。

区域成交

中心区抗跌能力凸显

天河价格涨幅，

但成交量却逆势下滑

根据中原成交大数据显示，2017年上半年各区成交均价中，天河区环比涨幅全市，2017年上半年成交均价为50268元/㎡，环比上涨27.4%。

但是，从各区成交量来看，在大部分区域成交环比上涨时，唯有天河、越秀逆势下滑，其中天河环比降幅，2017年上半年成交7046宗，环比下降20.7%。

广州中原研究发展部分析认为，天河区因价格逐渐高企，不少客户逐渐转移到价格相对低洼的番禺等区域，尤其是刚需客户。

中心区抗跌能力凸显

据广州中原研究发展部监测，新政调控后，中心区成交占比走高，由3月的48.2%提升至5月的51.8%，提升3.6个百分点；而外围区（不含番禺）成交占比则呈现逐渐下滑趋势，由3月的30.6%下滑至5月的25.3%，下降5.3个百分点。

因此，广州中原研究发展部分析认为，同样受新政影响，外围区成交的下滑程度明显高于中心区，即，中心区物业抗跌能力更强。

逆市黑马：上半年花都二手成交活跃

据广州中原研究发展部监测，2017年上半年花都区共成交7927套，环比提升90.7%，同比增长206.4%，无论是环比或同比增长均为全市；

2017年上半年成交占比为12.2%，为近五年中占比，而且成交占比提升幅度，环比净增5.5%。

由此反应，2017年上半年，花都区二手成交十分活跃，可谓是逆势中的黑马。广州中原研究发展部分析认为，上半年花都区二手成交活跃的主要原因如下：

（1）大量新盘流入二手市场，致二手优质盘源增加，受刚需客追捧，如新鸿基御华园、祈福都会花园等；

（2）相对市区，花都楼价低洼，上半年成交均价12589元/㎡，环比增长2.9%，同比增长11.9%，均全市；

（3）基建利好，地铁9号线2017年底将开通。

分区点评

番禺区：大盘成交活跃，

占全市活跃盘半壁江山

2017年上半年，番禺区阳光家缘中介网签宗数为14260宗，环比上涨14.5%；中原成交均价为24061元/㎡，环比上涨19.3%；套均总价为250万元/套，环比上涨9.3%。

在2017年上半年二手住宅成交活跃盘10中，番禺占据半壁江山，共占5个盘，分别为祈福新村、雅居乐剑桥郡、广州雅居乐、丽江花园、南国南林匹克花园。广州中原研究发展部分析认为，番禺大盘因配套完善，房源较新，加上可选择盘源相对较多，因此受到不少客户青睐，其中祈福新村、丽江花园因目前价格低洼，2017年上半年成交均价为18390元/㎡、21006元/㎡，套均总价为145万元/套、166万元/套，因此受到不少刚需客的青睐；而雅居乐剑桥郡、广州雅居乐等，虽价格相对较高，2017年上半年成交均价为32585元/㎡、33464元/㎡，套均总价为475万元/套、415万元/套，但因交通便利度高，位于地铁7号线旁，更受改善客户或拥有一定经济实力的刚需客户的青睐。

天河区：价格高企，盘源紧缺

成交占比逐渐下滑

2017年上半年，天河区阳光家缘中介网签宗数为7046宗，环比下降20.7%；中原成交均价为50268元/㎡，环比上涨27.4%；套均总价为447万元/套，环比上涨14.0%。

据广州中原研究发展部监测，随着天河区房价逐渐高企，2017年6月天河区样本楼盘均价为54324元/㎡，加上二手盘源紧缺，而外围区番禺、增城等价格低洼，加上二手盘源充足，自2016年1季度起，天河区二手住宅成交占比呈下滑的趋势，占比由2016年1季度的20.86%下滑至2017年2季度的9.73%，占比足足减少了11.12个百分点，由此可见，天河区二手成交大幅下降。

据广州中原研究发展部调研了解，目前珠江新城板块因业主惜售严重，有效二手盘源仍较为紧缺，如保利心语，现有效放盘盘源仅有6-10个，而且业主议价空间也十分有限，大部分在1%以内；对于客户而言，目前观望情绪较重，购买周期基本拉长，如保利心语的客户，现购买周期基本为3到6个月不等。受业客胶着影响，目前珠江新城板块的二手成交较为低迷。

越秀区：学位房优势凸显，

价格全市第二高位

2017年上半年，越秀区阳光家缘中介网签宗数为4545宗，环比下降2.3%；中原成交均价为43435元/㎡，价格全市第二高位，环比上涨20.3%；套均总价为327万元/套，环比上涨6.3%。

根据中原成交大数据显示，自2016年以来，2017年2季度越秀区楼梯楼成交占比首超电梯楼成交，共占54.79%，较1季度大幅增加7.46%。广州中原研究发展部分析认为，随着电梯楼房价的高企，而楼梯楼价格较为低洼，加上面积相对较小，总价较小，2017年上半年越秀区电梯楼成交均价为49629元/㎡、套均总价高达452万元/套，而楼梯楼的成交均价为33860元/㎡、套均总价仅为201万元/套，另外，电梯楼的业主惜售严重，现在售有效电梯楼二手盘源紧缺，致使2017年2季度楼梯楼成交占比反超电梯楼。

海珠区：滨江东板块、

光大花园板块“卖一买一”业主惜售严重

2017年上半年，海珠区阳光家缘中介网签宗数为7683宗，环比提升1.2%；中原成交均价为32992元/㎡，环比上涨16.1%；套均总价为257万元/套，环比上涨9.9%。

据广州中原研究发展部调研了解，海珠区的滨江东板块，以及光大花园板块，因“卖一买一”业主占比相对较多，而“卖一买一”业主受新政调控影响，名额受限或再购房首付款大幅提高，因此搁置换房计划，现惜售严重，致使板块内有效放盘盘源较新政前有所减少。据中原地产光大花园分行高级营业经理罗颖聪透露，新政后光大花园有效盘源较新政前减少30%，主要受“卖一买一”业主惜售影响。滨江东板块以及光大花园板块，因整体放盘盘源紧缺，加上较新政前减少，因此业主心态较其他区硬，议价空间比较有限，在1-2%之间。

荔湾区：珠岛花园价格低洼，

户型选择多样，上半年成交活跃

2017年上半年，荔湾区阳光家缘中介网签宗数为4117宗，环比提升14.2%；中原成交均价为30674元/㎡，环比上涨16.8%；套均总价为243万元/套，环比上涨13.5%。

荔湾区的珠岛花园因户型选择性较多，加上价格较为低洼，2017年上半年的成交均价为18112元/㎡、套均总价仅为165万元/套，因此受到不少不同类型客户的青睐，2017年上半年成交活跃。据广州中原研究发展部调研了解，虽受新政影响，珠岛花园的客户观望情绪较重，有近半客户进入观望情绪，而且购买决策周期较新政前拉长幅度较大，新政前客户的购买决策周期基本为3-7天，而现购买决策周期为1-2个月，但因“卖一买一”业主惜售严重，目前整体有效盘源较新政前基本减半，因此业主的心态也较为硬，议价空间十分有限，约为1-2%。

白云区：白云低价板块的成交占比提升明显

2017年上半年，白云区阳光家缘中介网签宗数为7301宗，环比提升7.1%；中原成交均价为21955元/㎡，环比上涨12.2%；套均总价为167万元/套，环比上涨7.6%。

据广州中原研究发展部监测，2017年2季度，机场路板块、罗冲围板块成交占比为45%、22%，较1季度大幅提升，分别净增7%、5%。广州中原研究发展部分析认为，机场路板块、罗冲围板块因目前价格低洼，2017年2季度成交均价分别为21931元/㎡、18420元/㎡，套均总价分别为154万元/套、126万元/套，因此受到不少刚需客的青睐，致使机场路板块、罗冲围板块受新政调控影响作用较其他板块低，2季度成交占比提升明显。

2017年上半年机场路板块及罗冲围板块成交占比

下半年预测

成交量或继续走低

价格涨幅收窄

自3月两轮调控政策出台以来，从业主层面上来看，业主报价指数明显走低，2017年6月底业主报价至少为48.9%，可见业主心态明显转弱，加上议价空间已较新政前明显扩大，尤其是二手盘源较为充足的外围区。

从客户层面上看来，目前客户观望情绪较重，而且未见有松动，购买决策周期明显拉长。在业主心态转弱，客户观望情绪持续的情况下，广州中原研究发展部预测，2017年下半年广州二手住宅价格将更趋平稳，价格涨幅进一步收窄，而成交量或继续走低。