地块信息来源：广州中原研究发展部
重量级土拍，明天开启。
明天上午10点，位于番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块（商住综合用地）将在广州公共资源交易网限时竞拍，地块起拍总价638297万，起拍楼面价2.2万/平。
而截止11月26日14点，已经有1家报出底价638297万，竞买人代号为123。
▲报价截图
实际上，这块起拍价近64亿的交通枢纽上盖商住用地，此前两次出台补充公告，二度延后出让时间，竞买条件也是一改再改，门槛相当高。
其一：竞买人须具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验，在网上报名时须同步上传公司注册所在地地级市或以上政府的建设或运营主管部门出具的相应证明材料。
其二：该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。
其三：项目建成后，商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%，且必须自持，自持年限与相对应的土地出让年限一致，商场、酒店可分别整体确权，不得分割销售（含预售和现售）；剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。
其四：竞得人须在广州注册成立，并办理工商注册及税务登记。
▲编号50，即为项目地块
▲地块建筑红线图
根据出让公告，汉溪长隆地块将采用限地价+竞自持+摇号的方式确定最终竞得人，其限制价达76.59亿元。
现在，我们就来看看地块信息。
番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块（汉溪长隆交通枢纽）
土地用途：商业商务、娱乐康体、二类居住用地
宗地面积：70936平方米（可建设用地面积58027平方米）
容积率：≤5.0
挂牌起始价：638297万元
楼面价：22000元/平
成交原则：限地价+竞自持+摇号
宗地位于番禺华南板块，紧邻汉溪大道，地铁汉溪长隆站上盖。容积率为≤5.0，其总占地面积约7.1万㎡，总建筑面积为约29万㎡。
地块涵盖了商业商务、娱乐康体和居住属性，其中住宅面积比例不得超过总建筑面积的50%。
而商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%且需全部自持，剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。
限价楼面价26400元/㎡
地块采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式，限价约为76.6亿元（限价楼面价为26400元/㎡）。
广州中原研究发展部认为，该地块竞拍门槛高、建设规划严格等要求，表明了官方对打造、发展长隆-万博商圈的决心，同时希望通过吸引优质房企落子以盘活片区商业、商服等各方面综合发展。
根据广州中原研究发展部实地调研发现，该地块大部分区域尚未平整，但地势较为平坦，目前仍然存在草地以及待拆迁的建筑物。
地块的南侧以草地为主；北侧则是地铁站停车场；而东北侧则为待拆迁的商铺，大部分的商铺已经处于停业状态；
此外，地块本身将作为地铁3、7号线以及未来佛莞城际线的换乘点所产生的人流量，对于无论商业还是住宅部分均为重要的优势条件。
按照规划文件阐述，未来地块商业部分设计在北侧，住宅部分布局在南侧，而从目前情况来看，南侧周边存在高压线布局，日后或将对住宅的景观因素造成一定影响。
临近长隆欢乐世界
从周边情况来看，地块东侧为奥园城市天地；西侧则为交通主要干道新光快速路，自驾车可快速通达海珠、天河等中心区；
北侧为长隆欢乐世界以及交通干道汉溪大道，临近大型旅游景区或将有利于为地块商业部分带来大量客源。
更值得关注的是，地块东侧距离万博仅2公里，地铁1站距离，未来可承接万博商业办公、居住需求辐射。
但需要指出的是地块东南侧3公里处为火烧岗垃圾填埋场，存在一定空气污染问题。
此外，地块北、西、南侧均为重要交通主干道，大货车、大客车经过产生扬尘、噪音等问题亦值得留意。
3号线、7号线地铁枢纽上盖
地块交通配套极具优势，目前已有3、7号线来往周边各区。
从“大湾区”的格局来看，未来佛莞城际线将与穗莞深、莞惠城际轨道交通相衔接，日后将会成为佛山、广州、东莞、深圳等重要城市的通勤枢纽。
此外，目前周边已有多个公交站来往市场，地块本身还将设计有公交总站。
商业方面地块本身将建设不低于总计容建面的50%，未来将充分满足业主生活要求。目前，周边1公里范围内有奥园城市天地大型商业综合体，2公里范围内则为万博商圈，生活便利度高，此外地块周边有里仁洞小学、锦绣香江小学等教育配套。
广州研究发展部认为，随着万博商务区的落成、思科智慧城与广州南站商务区的建设投入，地块项目将成为思科、万博与广州南站三大规划区域的上班族的置业优先选择对象。
从广州市整体布局来看，地块可通过地铁3号线串联客村、天河珠江新城、体育西、北至白云机场，其地铁线辐射范围可覆盖未来琶洲、金融城、第二CBD等重点规划。
而且，由于中心区可选择的一手项目供应减少以及选择空间收窄，未来住宅产品甚至有望吸引原本只属意于中心区置业、经济实力较强、置业要求较高的买家入手。
番禺地价屡次刷新
值得一提的是，上个月，碧桂园以总价331758万，楼面价16386元/平拿下番禺区大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块。
不过，从近两年番禺区商住用地出让情况来看，金地、香江分别以溢价84%、101.9%的价格取得官堂与汉溪村的地块，而去年五矿以楼面价30711元/㎡取得了南草村地块为目前区内地价单价纪录。
该价格的出现意味着未来番禺华南板块一手新房盈利价格将超过6万元/㎡，房企“重金抢地”背后表明了对区域市场未来发展的信心。
而本次出让地块无论是区位条件、交通配套还是规划配套都优越于近两年来竞拍的同板块的其他地块，加上项目规模大（其建筑面积超29万㎡），未来能够形成自给自足的社区盘，如此看来汉溪村项目地块未来市场价值巨大。
地块周边一手3.8万/㎡
目前项目地块处于长隆-万博商圈，周边有多名知名房企布局，周边主要以二手住宅项目为主，一手供应紧缺。
优质的二手住宅项目均在在2.8-3.7万/㎡；而在售的一手楼主要为珑翠，带装修均价大概在3.7-3.8万/㎡。
按照目前起拍楼面价推算，即使以底价成交，未来建成产品盈利点基本在4.5万元/㎡以上。
但需要指出的是该价格包含商业、住宅两部分，假如算上商业部分建设、自持盘活以及公共设施配建等费用，实际成本将更高。
明天，谁将拿下汉溪长隆地块，我们且拭目以待吧。
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广州房产2017-11-27 04:36:27
