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租赁市场培育的误区

邓浩志 2017-12-27 14:30:38

自从提出发展租赁市场至今,大家依旧有几点误区,在这里我给大家来捋一捋。

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 ●售租73开,表增实减

在这里我们可以先来个假设:一个城市一年可卖1万套房子,现在规定7千可以卖,其余3千用来租。

仔细考量其实不难发现,“售租73开”表面上增加了可租房源,但其实根本没变。如果1万套都还在卖,非自住的房子就算买来了,能放租的还是会放租,如果还不够租,那这里的问题就在于房子不够了。如果根据“售租73开”的硬性规定,那未来至少有3成人必须租房住;如果租客的比例超了那他们还是会租别人买来的房子,但如果租客不足的话,这时房子却不能卖,这样子就连调节的弹性都没有了。

再有,“房源售租73开”这种做法会导致可卖的房源少了,更加供不应求。有人说,租购同权就无需买房了,那我要问这些人了:租购真能100%同权吗?优质学位有房产证都未必能轮上,更何况是租的?肯定只能起到一定的调节作用。还有,就算真的100%同权了,但租房能保值增值吗?租房就能落户北京上海吗?手里有百八十万的又可以投资什么呢?所以说,未来大城市房价肯定会更高。

●关于租金

目前大城市的租金极低,一线城市平均1.5%~2%。其中的缘由有二:一是房价高让显得低,二是市场运作方式使得租金真的低。目前放租房源多是小业主的——没有运营团队,成本低;常逃税、税率低;不懂经营,附加值低……如果租赁房源都是由企业提供,成本就会被拉高,而且他们还有盈利需求,这样租金还能低吗?

●丈母娘刚需有它的道理

有些人不理解“丈母娘刚需”,觉得这种想法俗气。但事实上,“丈母娘刚需”是真实客观的。存款有多少是不能确定,但有房基本就能粗略估算,丈母娘这种规避风险的偏好完全能理解,不然谁相信能进行千万投资操作的人还要租房?有是有,那是租超豪华公寓的那批人。数千年农耕文化积累下来的习俗决定了我们对“置产业”的信仰,所以别套用德国人如何租住同样快乐,那是德国。

●集体产权发展租赁是个好想法

在集体产权上发展租赁的确是个好想法,至少这解决了部分土地供应不足的问题,既实现了增量,又不至于对国有土地冲击太大。但长租贷款可能会把这个玩坏,结果一定是大量“以租代售”的项目出现。这点我之前专门说过,这里就不再赘述了。

总之,在未来,房地产可能会是个三元市场:销售市场,租赁市场,以及卖使用权市场。

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