散户不宜赌“旧改” ｜ 壹周志识

· 散户不宜赌“旧改”

广州刚启动一大批三旧改造项目，其他大城市也如此。土地越来越少，只能挖掘存量。然而依据过往经验，旧改速度通常非常缓慢，尤其是旧城改造，过去广州几年才出一个，其他城市甚至从未成功过，旧村旧厂情况稍好。另外，旧城变数很多，拆、建、补、审等各个环节都存在不可控性，多数石沉大海。

· 惠州若非严格限价，早就限购了

最近很多同行抱怨惠州限价严格，稍有问题就立即封盘，而限价线又比市场承受的价格低太多……实际上，惠州虽属大湾区城市，但经济、人口等都对住房需求有限，房地产市场发展高度依赖深圳。若真限购，切断了深圳客源，市场可能惨不忍睹。所以，领导只能两害相权取其轻了。

· 资金便宜时代已过

碧桂园年报显示，去年加权平均融资成本为5.22%。据我所知，国内房企去年平均融资成本在7%-8%左右，个别实现爆发性增长的中型房企，其平均融资成本更高。房地产这种资金密集型行业，钱就是材料，材料价格下降，竞争力自然提升。不过资金便宜不但今年不再，而且肯定急剧攀升，快速扩张年份已经过了。

· 只租不卖难生存

某大企业说三年建100万套内啥，然后一堆财经新闻说某某是风口，资金大量进入等。

谁进，谁傻啊！反正目前国内这类型项目靠租金收入的100%亏损，我已经知道的所谓新模式也将是100%严重亏损。过去运营的项目靠什么赚钱呢？还是资产！所以，只能租不能卖，就是个让你逐渐深陷的沼泽。等风过吧。