大源问答:股权转让方式过户房产如何节省税费

本栏目由

大源按揭总经理

资深房产专家郑大源主持

本问答来自于广州PLUS运营的付费问答，由郑大源本人回答编辑而成。

原提问：

大源答：

法人，相对于自然人而言。自然人是以生命为存在特征的个人。我们每个人都是自然人。法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，是社会组织在法律上的人格化。

通俗的说，公司法人的代表这个公司行事，比如可以签字盖章，就代表是这个公司，公司法人有可能是股东，也有可能不是股东。所以法人代表公司，但是未必拥有公司，通过变更公司法人没有任何意义的！

典型如各个银行的行长，他是这个支行的法人，但是他不是这个银行的所有者，所以变更法人，也就是变更行长，不会导致银行股权转手的。你见到哪个银行更换行长后，银行名下的财产都变成了新行长的？

当然这个问题产生误会在于多数公司，法人是股东，而且很可能是大股东，当然你误会的更多原因是你以为更换法人就是将这个公司名下的资产全部换人了。

其实真正要换的是股东，购买股份，简单地说需要更换章程，将原股东的持有股份卖给你，才是将这个公司持有的资产也卖给你了，需要在工商局办理备案变更的。

更换股东，需要对股份价值做一个评估，对于公司持有的资产也需要评估，看看股东持有股份到卖出股份的股份情况，如果由于公司经营，公寓几个因素加起来，公司是的，则按照部分的20%差额缴纳个人所得税。

如果公司经营加上物业综合分析是亏损的，或者零盈利，则免征个税了，达到零税费转让公寓所以这是不限购，不限售，零税费的公寓，住宅转让方式。

个税是股东缴纳，如果股东也是法人，则按照法人经营情况缴纳企业所得税。

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