7.24挂地前瞻:总起拍价36亿,白云花都各推一宗宅地

继本月12日推出5宗宅地，7月24日官方再次挂牌2宗合计13.1万㎡商住用地；

截至目前7月累计推出32.5万㎡商住用地，仅次于1、5月为年内第三高峰。对于新挂牌的2宗地块前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。

花都区

凤凰路地块一

地块基本情况分析：

该地块为去年11月挂牌后因故中止的“凤凰路地块二期”剔除原商服用地后剩余的住宅、中小学用地部分。

总占地面积11.4万㎡，但地块A需配建中小学，因此实际可用于建设住宅的用地面积为6.59万㎡，计容建面18.46万㎡，折合楼面价15884元/㎡。

该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为34.6亿，到达限价时楼面价为18747元/㎡

与早前挂牌的地块二相似，该地块包含政府回购条件，即政府以3500元/㎡的价格回购其1.4万㎡单位；

假如扣除回购部分，计算配建房成本（3000元/㎡），其实际起拍楼面价约为17200元/㎡，且尚未计算学校建造费用，因此估计实际建设成本将更高。

区位条件方面，本次出让地块整体临近主干道凤凰南路，对比8月13日出让的地块二存在一定扬尘、汽车噪音问题，且距离地铁9号线相对较远；

但该宗地块距离花都湖景区约500米，部分北、西南向高层单位可远眺河景，具有一定景观价值。

周边楼价分析：

地块周边主要以二手住宅项目为主，一手项目相对紧缺。优质的二手项目价格在2.3-2.6万元/㎡，一手项目均价在2.7-2.8万元/㎡。

按照目前地块实际楼面价17200元/㎡计算，即使以底价成交，其未来产品实际盈利售价将在3.2万元/㎡以上。

广州中原研究发展部认为，近期花都湖频繁挂地将对周边优质二手项目产生一定刺激；

对于云峰花园、合和新城等楼龄较新、环境较优的组团而言，卖方看涨心态将变强。

白云区

嘉禾街新科村琴星小学地块

地块基本情况分析：

该地块为中心区2018年挂牌的首宗可供销售商住用地，其占地面积1.71万㎡，实际可建设面积1.09万㎡，计容建面3.04万㎡，楼面价23000元/㎡；

该价格与2016年出让的白云新城AB2911053地块持平，同属于白云区起拍楼面价；

该地块限价为9.89亿，到达限价时楼面价为32500元/㎡。

周边楼价分析：

该地块地处嘉禾望岗与龙归之间，周边以产业园为主，近5年无公开出让宅地记录，属于全新住宅片区。

距离最近的居住片区为嘉禾望岗；其一手价格为5.5-5.6万元/㎡，二手小区单位价格在4.5-4.6万元/㎡之间。

结合本次出让地位置以及《2018年供地蓝皮书》内容，广州中原研究发展部认为，白云供地往西、北部外扩的趋势明显。

随着供地重心“北移”，未来3号线沿线以及在建的8号线北延段周边区域产生“居住新城”的可能性较高。