文｜邓浩志
首先说明一下，楼市数据满大街都是。我想，如果你是业内人士，想要获得是件非常简单的事情。如果你不是，那看一堆长篇大论也未必有这个兴趣。所以接下来的内容主要是说说我的结论、观点以及简单的逻辑。数据、论据这些就不在下面展现了。
先简单回顾一下2018年的中国楼市，大致可以划分这个几个阶段：
1~4月：市场发生了“以意想不到”的再次升温的情况，二线城市普遍采取了宽松的人才落户政策，继而升级至“抢人”大战，使得部分二线城市人口在较短时间内出现了快速增长，由此引发了一轮购房热炒，部分二线城市房价也随之迎来一波快涨；而三线四线城市在货币棚改的推动下，经历了去年的放量成交，在2018年初出现了一波价格快速上涨。
5~8月：第三轮楼市调控降临。这个第三轮是对应2016年10月轮，2017年3月份第二轮而言的。新一轮调控也没什么特别，就是中央强调坚持调控；各个城市不断出台收紧楼市的调控政策，巡视组各地监督落实效果等等。一年下来几百上千条的政策，其中这几个月就占了7、8成。总体而言部分过热的是二、三、四线城市楼市，但也连带伤害一些“无辜”的一、二线城市。
9~12月：楼市开始出现“逆转”，调控时间比较早的一线及一线周边城市开始出现普遍的降价促销情况，随之引来成交触底反弹；而此前过热的三四线城市开始“退热”，成交量开始快速下滑。政治局会议开始不提房地产调控，大城市也在微调政策，限价、限签等政策开始退场。
政策
下半年政治局两次会议没提楼市；中央经济工作会议不见“遏制上涨、严控过热、坚决调控、毫不放松”等词汇；广州、珠海、杭州、菏泽多城市松绑楼市调控政策。已经显现出管理层对房地产市场的态度。总体而言，中国经济当前的主要矛盾并不在地产领域，加上此前调控已经显效，房价也在逐步回落当中，所以未来中央已经不需要重点“关照”楼市了，各地或根据自身情况继续“分城施策”，基于地方财政和经济增长的考虑，地方政府不会选择“虐待”地产的。另一方面经济下行仍在继续，所以未来政策的制定会更多倾向于稳经济。经济求“稳”，房地产的价值就显得更重要了，所以楼市调整不但不会收紧，反而有可能适度松绑。所以我预测：2019年各城市楼市政策总体趋于轻微放松。
具体政策预判：
1、 2019年一季度或迎来各个城市调控放松大潮，调控时间较长，市场较为低迷的城市都会出台各自，适度的放松政策；
2、 限价、限签、限售等政策将放松或退出的城市会持续增加（目前广州、中山等城市已经逐步放开）；而限购等核心政策将坚持。
3、 房地产税立法工作继续推进，但2019年肯定不会通过，能有立法草案就非常不错了；
4、 现房销售及取消预售制不会推开，因为2018年的实验并不成功；
5、 或推出一批针对租赁市场的新规定、鼓励性政策等，以应对这个全新市场发展的需要；
利率
易刚已经在公开场合谈到货币政策要适度放松，所以货币层面是没有什么悬念的。虽然已经是12月底，按往常经验已经是资金紧张的时候，但今年各大银行房贷放款速度反而还在加快，利率也在轻微下调中，进入2019年情况应该会持续改善。但由于央行还要担心利率太低会影响人民币汇率，所以房贷利率也是轻度放松为主。我预计首套房贷折扣有5%左右的下调空间，如果经济情况恶化加速，则可能有10%左右的下调空间。
分级城市行情
以北上广深为核心的三大都市圈：京津冀、长三角、珠三角市场将完成筑底，逐步走稳，稳中轻微升温。2018年最后的3个月三大都市圈下属的城市群都有比较大范围的楼盘降价促销活动，也换来了不错的成交量，说明三大都市圈刚需依然旺盛，价格也有较为强劲的支撑。另一方面是一线城市一手住宅库存在下降，供求关系总体趋于平衡，甚至略有供应不足，如不是政策强压，市场是很容易出现反弹的。总体而言一线城市价格已经不会有太大的下跌空间，如果还有偏松的调控政策，不排除房价会出现温和上涨，而成交量肯定会出现触底反弹的情况，这也是当前经济工作目标之一。
二线城市：多数省会及计划单列市基本就是缩小版的一线城市，2019明年这些城市将逐步恢复到供需两旺、量大价稳的市场。就传导的时间顺序而言，二线城市进入调整的时间晚于一线城市及周边大概半年左右，所以2019年上半年多数二线城市仍在在调整期内，总体特征类似2018年下半年的一线城市。先是继续量价齐跌，然后价格加速下跌后换来成交。总的来说，二线城市加快建设以及加速引进人才政策还是能提升对住房的需求的。再加上二线城市土地指标宽裕，这轮调整周期过后，二线城市市场将逐渐恢复。
三四线城市：要看棚改的脸色，特别是货币棚改的比例。三四线城市总体呈现人口流出的特征，所以刚需增长是非常缓慢的，这也奠定了三四线城市楼市不会有趋势性的大机遇。目前部分三四线城市仍有货币棚改政策的余温，另一部分三四线城市则在货币棚改政策退潮的影响下开始显现低迷。以上趋势在2019年会越发明显，最终三四线城市也会出现房价回调的趋势，至于回调多少则看新一年棚改总量的多少以及货币棚改的比例。2013年为7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%，2016年48.5%，2017年在60%左右，2018年开始正式不再公布统计数据，所以未来情况我们不得而知，但总体降低是肯定的，但必须具体到每个城市可能才对这个城市的房价走势预测有意义。
邓浩志2018-12-26 23:30:30
