文｜邓浩志
房企融资与发展
12月12日，国家发改委发布《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，《通知》指出，重点支持的优质企业主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位。其中重点支持资产总额应大于1500亿元；营业收入大于300亿元；不超过所在行业资产负债率重点监管线，未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%的房企……。
年底的这个消息意味着明年的房地产业会受到更多的支持，我判断：
1、大房企融资情况将比上一年有明显改善。大房企将率先走出“冬天”，这促使大房企加速扩规模与兼并中小房企；
2、央企、国企背景在融资与政策上明显更具有优势，房企第二梯队（一千亿级别），第三梯队（500亿左右级别）将会有更多国字号背影。而民企，但凡在2015年“豪赌”的，因为规模都上了一个台阶，所以情况基本稳定；而2016年后才在土地市场动手的，恐怕将持续的入不敷出。
3、房企融资总规模在16、17年快速增长后，进入2018年进入了稳定期，这也预示着行业规模的稳定，“缺钱”也只是相对而言。
土地市场
恒大、碧桂园要减少三四线城市拿地，拿也要拿较大的城镇，较核心的位置，这样的“内部”文件在网上流出已有好一段时间。我也相信这批上一轮在三四线狠捞一把的企业的确对三四线城市心存担忧。
事实上2018年三季度开始国内大量流拍土地也都集中在三四线城市，而这种情况在2019年将会更加突出。
总体呈现以下特征：
1、宅地核心位置的才好出让，“穷乡僻壤”多数流拍；
2、底价成交增多，成交价会在2018年基础上再下一个台阶；
3、商办类土地更加惨淡，将会呈现成交少，供应也少的局面；
4、早前买入三四线地王的就惨了，他们只有亏和更亏两个选项。
需要提醒一下，对三四线城市业务了解不深的同行。如果土地出让情况不理想，三四线地方政府肯定着急，于是各种招商、热情、承诺都会出现，但有经验的行家是一定不会轻易“上当”的。
一、二线城市土地市场会有轻微升温，除了这里的市场刚需更多外，也有赖于大房企融资情况的改善（上面已经有述）
行业规模见顶
下半年政治局两次会议没提楼市；中央经济工作会议不见“遏制上涨、严控过热、坚决调控、毫不放松”等词汇；
广州、珠海、杭州、菏泽多城市松绑楼市调控政策。已经显现出管理层对房地产市场的态度。
总体而言，中国经济当前的主要矛盾并不在地产领域，加上此前调控已经显效，房价也在逐步回落当中，所以未来中央已经不需要重点“关照”楼市了，各地或根据自身情况继续“分城施策”，基于地方财政和经济增长的考虑，地方政府不会选择“虐待”地产的。
另一方面经济下行仍在继续，所以未来政策的制定会更多倾向于稳经济。经济求“稳”，房地产的价值就显得更重要了，所以楼市调整不但不会收紧，反而有可能适度松绑。所以我预测：2019年各城市楼市政策总体趋于轻微放松。
利 润
最近几年整个房地产行业的利润主要都来自土地溢价，通过产品与服务创造的利润占比实在可怜。所以只要预判2019房价平稳甚至局部下跌的话，那几乎所有房企的利润是不可能有提升空间的。
虽然如此，但企业利润率还是会有的高低之分的。对于2016、2017拿了许多高价土地的企业，更是只有亏损的命运。而土地成本控制好的企业，仍能保持正数。以上对投资者而言很重要，你必须了解所投资房企的土地储备构成。
地产周边行业
1、市场好的时候一堆人围在地产周边分食些残羹剩饭，市场不好的时候就会淘汰一大批投机者，只有专业的能留下来，留下来的必须做得更专业。
2、长租公寓市场按目前的发展方式是不会有任何前途的。过去这一轮除了国家口头支持，市场盲目跟进，剩下就是看不清盈利模式；过度依赖擦边球操作；投诉与监管不断上升；高租金市场的承接力……。
3、物业管理越来越像公共事业企业。除了做母公司开发的项目，根本没有多少可供外拓的市场，所有大房企的物业都是自己弄的。就算有点外拓能力也没有多少盈利空间，中国目前就是个极难提高管理费的阶段；如果相信物业管理还包含许多高科技的盈利概念，那你就惨了。
4、一手代理市场在持续整体萎缩，房企都在销售自己的项目；传统大企业根本维持不了自己的规模优势，市占率也在下滑；小企业能小范围突围，做个地头蛇也不错；
5、二手中介刚想为工作尊严做点事情，马上又陷入了如何生存的思考。这个行业太随市场变化而变化了，还好现仍处于发展初阶阶段，仍有广阔前景，只不过这路上注定还要死很多人。
围绕地产周边行业太多，我见识有限，只能说这么多了。其余没有提及的，我想只要地产这个行业仍有机会，周边也一样由机会。因为是乙方，所以有时候找一家怎样的客户很重要，而在市场低迷下，谁能相对按时付款可能比谁给你的业务大更重要。
邓浩志2018-12-29 14:55:19
