提要
受经济下行和330政策等影响，2018年广州一手商铺、公寓市场供求持续低走，商铺市场更录得近5年来新低。
在此市场环境下，广州一手商办物业库存积压。
不过目前市场上投资客仍保持活跃，大宗交易、自用买家已成为商办物业的主力。
在“因城施策、分类调控”楼市调控主基调下，广州商服类物业也是循序调整、分步优化，并在年底适时松绑释放个人购买力，这将给商办物业市场带来积极影响。
政策松绑
优化营商环境 商服地产政策优化
调控史：1219政策针对性松绑
2017年330政策出台后，针对市场反应，广州对商服类物业调控循序渐进优化。
从支持旧改入手，再到330之前出让土地的商服项目；先从分割面积放松，再逐步放宽个人购买，最后针对性地全面放宽。
但坚持“房住不炒”调控思路，对330后拿地的商服项目继续限制不放松，也保持购买后的“限售”。
松绑原因：抑制流通
致广州一手商业市场库存量激增
330政策前两年，广州积极推进产业新城建设，商业地出让增加。
但受政策影响，这类商业地项目入市交易受压，致广州商业市场库存量激增。
数据显示，330政策出台时广州一手商业市场可售322.45万㎡，目前库存累计增加24%，将近400万㎡。
其中，公寓市场库存量累积严重，330至目前去化周期上升近3倍，达19.87个月。
而外围主力区问题尤为突出，因为市场上超过7成积压公寓库存来自外围区。
一手商铺
【市场概况】
1)整体供求：全年供求量为近5年新低
2018年广州一手商铺市场供应为近5年的位，供应4597套53.55万平方米，供应量同比微跌3%。
近两年广州一手商铺的年供应量维持在54万平方米的水平，较2016年缩减约1/3。
相比2014-2015年的商业大年几近腰斩，可见330政策对广州商业市场的影响持续，商业地产开发放缓。
受330政策以及宏观经济环境影响，散客投资意愿降低，2018年广州一手商铺成交也跌至近5年，为4759套51.00万平方米，同比跌16%。
2) 月度走势：
年末大宗交易活跃
四季度传统性翘尾
2018年广州一手商铺市场整体供应走势低平，仅1月、10月和12月供应超过7万平方米，其余月份维持在3万平方米的低位。
其中，1月、10月因多项目扎推供应，供应量冲高。
12月则受1219商服新政利好影响，市场集中放量，月度供应飙升至16.10的高位。
全年成交呈上半年低迷，下半年回升的走势。
2018年1月因个别物业整栋确权以及若干大宗交易的贡献，广州一手商铺市场成交表现理想。
2月进入春节淡季后，受宏观经济环境影响，广州一手商铺市场迅速降温，持续5个月成交低迷。
下半年因外围区若干商办物业的整栋网签和大买家的逐渐回归，市场成交量开始回升。
四季度则进入商业市场大宗交易传统旺季，11-12月成交冲至8.2万平方米的高位，成交翘尾。
【市场特征】
1)区域市场：仅三个区域商铺成交不跌
2018年中心区商铺供应短缺，整体较2017年缩减约7成。
其中，越秀区零供应，其余4个中心区的商铺供应量均处于2万平方米以下。
外围区商铺供应量占全市的7成左右，同比增长28%，以黄埔增城两区为首，分别入市14.64万平方米、13.70万平方米。
远郊增城从化也有一定量的商铺入市，两区合计供应量基本与2017年持平。
商铺成交除增城、天河、黄埔三个区域逆市增长外，其余八个区域均较2017年大幅下跌。
其中，增城以14.33万平方米的销量位居，成交量同比增长67%，单区贡献比达28%。
据广州中原研究部监测，该区全年录得多个项目的商铺批量交易，12月还录得罗岗村安置社区2.1万㎡的商铺批量网签，故全年成交遥遥领先。
天河区商铺成交量同比增长90%，占全市成交量的17%，该区位于金融城板块的保利金融大都汇贡献最突出。
保利金融大都汇于11月收获一宗全年宗的商铺大单，某建材装修企业整购项目4.7万平方米的写字楼底商自用。
值得关注的是，金融城已布局了东方国际建材市场、百安居、金海马家居、东宏装饰材料城、赢富五金广场、越和国际建材中心等家居建材批发零售网点，而且广州第三家宜家也将进驻金融城。
因此，保利金融大都汇此宗大单交易将进一步提升板块家居装修产业的聚集效应。
黄埔因多个商办项目的整栋交易，商铺网签保持高位，成交量同比微涨6%。
黄埔知识城、科学城两大产业板块近年来招商引资力度颇大，IAB产业大咖纷纷进驻。
在政府补贴和企业购置办公楼可抵扣增值税的双重利好下，众多企业选择购置物业进驻知识城、科学城，故而板块整栋物业交易活跃，商铺网签量高企。
除以上三个区域外，商铺市场主力区番禺、花都、南沙的一手商铺成交量同比分别跌70%、48%、11%。
广州中原研究发展部认为，除大市下行的因素外，区域的供应短缺也是造成其交易下滑的主要因素。
2018年番禺区万博商务区发展成型，区域可售一手商铺减少。
花都区前些年商铺成交主要来自大盘广州万达城，而目前区域可售商铺以住宅项目的少量社区商铺为主。
南沙经历了金洲总部聚集区的一轮集中销售后，目前区域商办项目多处于建设期，可售货量明显减少。
2)市场亮点：增城地铁沿线社区商铺交易活跃
2018年底商与社区商铺成交各占半壁江山，分别为49%、48%。
其中，天河、黄埔、南沙三个区域底商交易活跃，同比均有较大幅度的增长。
社区商铺主要成交来自外围，尤其是增城区。
2018年市场将近一半的社区商铺交易来自增城区，区域地铁沿线项目被大买家批量买入的现象增加。
因2018年底地铁21号荔城广场-镇龙段开通，住宅楼盘首期相继交楼，地铁沿线板块消费人群增加。
在地铁开通与客流增长的刺激下，增城区社区商铺迎来大批投资客抄底。
如丽江国际、同创滨江花园、碧桂园城市花园、侨建御溪谷等地铁沿线楼盘受到投资客关注，2018年成交表现理想。
3)市场亮点：体验式消费催热大面积商铺投资
2018年商铺市场主力单位20-70平的成交占比进一步扩大至54%，占据半壁江山；70-120平的单位维持在2成左右。
120-500平的单位在近5年呈现出逐年扩大的趋势。
广州中原研究发展部认为：
一是因为大面积商铺具备租期更稳定、展示面广、人流聚集强的特点，随着外围居住片区地铁覆盖度提升，一些大面积商铺，尤其是地铁上盖商铺得到了投资者的关注。
二是因为消费升级，体验式消费成为新潮流，如文化主题展、电玩城、盒马生鲜等体验式业态的兴起，大面积的街区商铺更能满足此类业态对空间的要求。
与之相反的是小商铺单位（面积低于20平方米）的成交占比缩减明显。
前几年，广州商业市场“格子铺”旺销，2014年市场成交份额达30%。
但随着管理运营难问题的凸显以及电商的发展，此面积段的商铺逐渐被市场的淘汰，成交占比由2017年的17%，骤减至4%。
4)20供求项目：
大单助力，保利金融大都汇夺销冠
2018年广州一手商铺市场供应量的为黄埔区广州绿地城，该项目GIC部分十余栋物业入市，合计供应了近10万平方米的商铺。
其次番禺万博商圈的广晟万博城入市7.14万平方米底商，约为第三位金山谷创意园的2.7倍。
广晟万博城2018年引入凯德集团运营，是凯德集团在广州的份商业输出管理合同，预计2021年开业。
成交20榜中，上榜的主要分为大单交易项目和2018年有推售动作的项目。
榜单前两位由天河区保利金融大都汇东、西塔包揽，交易来自某建材装修企业的大单。增城区回迁房项目罗岗村安置社区以2.11万平方米的批量网签，位居第三。
【后市研判】
1)2019投资支持力度预期将加大
据广州市统计局数据显示，2018年1-11月广州全社会固定资产投资额5541亿元，社会消费品零售总额8441亿元，约为2017年全年的94%、90%。
虽经济总量可观，但面对当前国内外复杂的经济形势，广州经济仍面临下行的风险。
不过，在12月的中央经济工作中，确定了2019年中国经济发展方向。
预判2019年宏观调控整体将放宽放松，且会议提及“投资需求潜力仍然巨大，要发挥投资关键作用”，预判2019年投资支持力度将加大。
2)新兴居住片区+产业新城为投资重点片区
对于广州一手商铺市场投资，预计新兴居住板块、产业新城会是2019市场的投资热点片区。
近年广州居住人口向外围疏解，加之外围交通、教育等生活配套的集中落地，促使新兴居住板块的社区消费提升，如增城朱村、新塘、永和、南沙金洲等板块。
另外一些住宅项目普遍进入销售尾期的新兴居住板块，如黄埔长岭居、荔湾广钢新城等，预计后续将迎来社区商铺的集中推售，可重点关注。
此外，诸如知识城此类产业新城，作为广州招商引资、引智的重点片区，已有众多企业总部、高新科技企业相继落户，带动板块消费升级，商铺投资前景也值得期待。
广州中原研究发展部2019-01-08 12:14:38
