文|邓浩志
北上广深目前房屋租金年非常低,平均仅1.4%~1.8%之间。之所以显得这么“便宜”,一方面是房价高导致了分母变大了,租金上涨跟不上,所以“便宜”了。
另一方面则是许多出租房并没交税所致。房东不报税得益是直接的,这不用解释;而租客这边只要租金能便宜点,他是不管你交税不交税的。就像很多小城市餐馆吃饭一样,如果不开发票老板是可以打折的,租赁市场也是同样道理,如果房东不报税能减少点租金给租客,那是一家便宜两家好,所以租客的选择间接也鼓励了房东的不报税行为。
现在问题来了,个人房屋租金抵扣个税必须房东给报税的证明,许多租客找房东要,房东给不出来。或者要么房屋租金不变但没有税单,要么提供税单,但因此导致的税费转由租客承担。如果租了没报税的房屋的租客,那真就没办法享受房租抵个税的“福利”了。
补充几个观点:
1、目前机构运营租赁住房的也不是全部都足额报税,个人出租房屋的房东就更少了,如果是城中村房子那几乎100%没报税的,所以可能超过一半租房住的朋友享受不了抵扣个税的优惠;
2、房屋租赁涉及的增值税、个人所得税、房产税等等,可分开计算,也可合并征收,各地不同。各种税费交足有多少我也算不清,但应该在租金的14%左右;相对而言,房租能抵扣个税的计税额才1500元/月,实际能节省下来的也就百十元的事。总体而言,抵扣个税的钱是比不上不报税的钱的,所以多数租户不会为抵扣个税而选择支付报税所提高的成本的,这个市场不会发生太大的变化;
3、税收政策是非常清晰的,不存在任何模糊的地方,只不过租赁市场太多太零散,加上核查成本太高,所以一直以来很难杜绝不报税的问题。现在很难解决,以后解决仍有难度。
4、关于这个问题的很多报道都在黑房东,诸如“趁机涨价”“房东慌了”等等。上述的其实都是经济行为,张嘴就进行道德绑架一是看问题肤浅,而是容易把问题带偏了。价格波动是市场供求关系决定的,如果没有这个市场,房东趁这个机也涨不了价;如果所有房东都交税,平均租金水平肯定也不可能现在这么低。房东也是普通百姓,不能预设为阶级敌人。
5、选择手续齐全的房东更有优势。这些租赁房源通常由机构提供,通常品质更好,管理更好。以往的劣势往往是价格更高,但现在可以抵扣个税,等于租金“打折”了(而这些房东本身已经报税,不存在因此涨价的问题),所以机构运营的长租公寓性价比更高了。
6、机构运营的长租公寓性价比提高了,市场竞争力自然更强。所以房租抵扣个税政策间接地支持了机构长租公寓的发展,也在一定程度上削弱了个人不报税房东的竞争力。