1月二手住宅:刚需客户急于年前出手,市场成交量价齐升

根据阳光家缘数据显示，2019年1月（1-29日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3407宗，较去年12月（3292宗）环比回升3.4%。

一般而言，年前1月份成交基本会环比走低，而今年节前的成交量不降反升。

主要由于今年春节假期相对较晚，为2月4日-10日（除夕至正月初六），因此春节对1月二手整体成交影响较小。

但需要指出的是，本月成交量同比去年（7464宗）大幅下滑56.1%。

整体成交能力依然偏低，周度成交量均未能突破千宗水平，基本维持在700-900套上下波动，创近4年来1月份历史新低。

价格方面，本月阳光家缘网签均价为26099元/平，环比微涨2.1%。

导致整体价格上涨的主因：

一是受地铁21号线、14号线开通影响，业主对后市信心增强，部分区域网签价格微幅上涨。

二是天河、荔湾等高价区域成交量增多，成交占比上升，结构性拉动整体均价上扬。

广州中原研究发展部认为，1月二手住宅市场主要特征有以下几方面：

（1）供应明显减少。据监测发现，1月新增房源数量大减，环比大幅下滑2-3成。

主因春节假期临近，业主开始陆陆续续返乡、出游；同时亦有部分业主选择在三月小阳春后放盘，以便更好地促成成交和调整报价。

（2）本月部分刚需片区置业速度明显加快，有意抢在春节返乡潮前“淘笋货”，例如天河东圃、白云机场路等。

但部分高价片区客户依然维持“持币观望”状态，待看清年后走势再决定入市，如海珠滨江东、天河珠江新城等。

（3）业客双方更趋理性。业主盲目报高价现象逐渐减少，现时价格更为合理、实在。而客户遇到合适价格才会考虑入市，不再盲目追价购买，市场逐渐形成良性的交易环境。

1月市场热点

唯恐年后涨价

刚需客户急于年前出手

春节将至，2019年1月广州二手房成交活跃度并无明显下滑。

据监测中原成交发现，低价小户型房源成交占比提升明显。

本月两房户型成交占比高达45.8%，环比上月大幅上涨10.9%，而3房、4房以上户型成交则明显下滑，环比分别下降4.2%、3.8%。

而总价在150万以下、200-300万的刚需户型成交占比亦有所提升，环比净增1.2%、8.2%。

广州中原研究发展部认为，出现这一购房趋势主要有以下两方面的原因：

一方面，部分刚需客户唯恐业主在3月小阳春提价出售。

加上面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，因而加快入市步伐，遇到合适房源及价格会及时出手，避免增加不必要的置业成本。

另一方面，部分高价板块如珠江新城、滨江东等，业主降价意愿不高。

多数选择观望年后走势，再对价格进行调整。

因此，价格未达置业客户的心理预期，入市热情低，导致改善型片区整体成交下滑明显。

分区点评

中心多区成交活跃

番禺稳坐榜首位置

从各区成交情况来看，本月中心各区成交量环比均有所回升，其中，天河、海珠、荔湾表现相对亮眼。

1-29日分别成交433宗、402宗、175宗，环比分别上升6.9%、7.8%、7.4%。其中，天河区成交排名更是跃升至第四位。

另外，番禺区以664宗的成交量，重新夺回各区榜首位置。主要凭借市桥、钟村、洛溪等多个楼价低洼板块成交活跃支撑。

而花都区由于前段时间供求保持活跃，致使消耗不少客源及笋盘，致使本月成交回落，本月共成交469宗，环比下滑3.5%.

天河区

珠江新城板块业主“不急卖”

市场成交下滑

本月天河二手网签宗数为433宗，环比上涨6.9%。

而根据中原成交显示，本月两房最为热销，成交活跃度有明显提升，成交占比达45.8%，环比大幅增长23.0%。

其中，主要凭借东圃板块多个刚需房源成交支撑，如中海康城花园、棠德花园等。

而三房、四房改善户型成交活跃度明显下滑，其成交占比分别为41.7%、4.2%，环比分别净减12.6%、7.3%。

由此可见，部分刚需客户恐业主在三月小阳春提价，因而加快入市步伐，致使本月两房户型成交活跃。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月珠江新城板块整体成交活跃度不如去年12月，客户观望情绪浓厚，上门客户数量略有下滑。

主要由于部分珠江新城板块业主“不急卖”和“待年后再作打算”心态的影响，板块新增放盘量明显减少3成左右，同时议价空间亦相对较小。

因此导致客户购买选择性较少，入市意愿不高，成交有所回落。

越秀区

业主放盘价“实在”

东风东楼梯楼活跃度增加

2019年1月，越秀区阳光家缘中介网签量为239宗，较去年12月环比上升0.8%。

本月小北路板块成交以散盘为主，成交占比超6成。

其中成交最为活跃的为小北路散盘，其1月成交均价为52591元/平，套均均价为344万元/套。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月东风东板块楼梯楼盘源成交活跃度有所提升，购房客户需求多为“学位兼自住”，主要为9月份入学作准备。

其中，水荫路楼梯楼盘源由于价格亲民，受青睐度，其1月成交均价为47423元/平，对于不少刚需客仍然有较强吸引力。

而东风东路楼梯楼虽价格昂贵，均价在5.5-6.5万元/平左右，但凭借着东风东路小学的招牌，需求仍然较旺。

另外，目前片区楼梯楼放盘价相对“实在”，业主让利意愿不高，价格相对“企硬”。

近期成交的农林下路散盘为例，该盘源为59方两房的刚需户型，业主开始叫价为380万元，直至最后以378万元成交，仅略让利2万元。

因此，广州中原研究发展部认为，目前二手楼市买卖双方均较为理性，市场需求仍在，刚需客户遇到合适的价格仍然会出手购买，且入市速度较快。

海珠区

滨江东持续“静市”

业客均处于观望状态

2019年1月，海珠区二手网签均价为35316元/㎡；阳光家缘中介网签量为402宗，环比上涨7.8%。

本月海珠区较为活跃的海珠西板块，凭借其生活配套成熟、交通通达性优越的条件，市场需求保持稳定。1月成交均价分别为44969元/㎡。

其中，板块成交最为活跃的楼盘为光大花园，成交均价为50098元/平方米。

另外，据调研了解，海珠滨江东板块整体成交活跃度与去年年底相当，均处于相对“静市”状态。

业客双方均观望后市，等到“3月小阳春”才做出选择。

据悉，成交活跃度一向较高的蓝色康园，目前亦“少人问津”。

主要由于蓝色康园价格相对较高，达5.8-6.3万元/平左右，且部分“卖一买一”业主宁愿“持房观望”，亦不愿意大幅让利、降价，议价空间较小。

在这样的情况下，让价幅度未能达到客户心理预期值，致使其接受意愿不高，入市热情较低，导致滨江东板块整体成交下滑相对明显，预计年后成交才会有所好转。

荔湾区

芳村片区备受关注

成交稳步提升

2019年1月，荔湾区二手网签价格为29421元/平方米；阳光家缘中介网签量为175宗，环比上涨7.4%。

而需要指出的是，本月芳村片区成交回升明显，2019年1-29日共成交58宗，环比大幅上升38%。

成交占比亦从26.4%提升至33.1%，环比净增6.7%。

广州中原研究发展部认为，芳村片区成交活跃主要得益于两方面原因：

一方面，片区周边配套成熟，楼价尚处洼地，楼梯楼套均总价仅180万元/套，入市门槛极低；

另一方面，芳村片区规划利好不断，除多条地铁线路规划建设外，未来白鹅潭商务区若建设落成后，片区的楼市价值或将会进一步提升。

另外，值得注意的是，本月中山八路板块成交亦有明显提升，其中贡献的为刚需楼盘珠岛花园。

其位于地铁5号线及6号线交汇位置的珠岛花园，由于与多个批发市场隔岸相望，且价格相对低洼，致使楼盘租售一直保持活跃。

据广州中原研究发展部监测，2019年1月珠岛花园的成交均价仅为32752元/平方米，价格相对低洼。

据了解，本月购买珠岛花园的客户多为80后刚需客，90后次之。购买目的大部分为自住，户型以两房为主。

白云区

罗冲围板块笋盘成交活跃

客户入市热情高

1月份，白云区二手住宅网签宗数为358宗，环比回升7.5%。

据监测发现，本月白云区成交较旺盛为罗冲围板块，成交均价为29721元/平。

板块主要以“富力系”楼盘成交支撑，例如富力半岛花园、富力桃园等。

其1月成交均价分别为33922元/平、33265元/平，其两房户型最热销，三房次之。

据调研了解，罗冲围板块上半个月成交量还维持较为活跃的氛围，年轻刚需自住客户入市速度较快。

但在1月20号以后，过年的氛围也日渐加强，看房的客户就慢慢减少。

另外，据监测发现，在本月成交的物业以“笋盘”居多。

例如本月成交的富力半岛花园一69平南向单位，业主原放盘价230万元，因急需回笼资金，最终降价至222万元成交，均价在32000元/平左右，比市场价低了5%-8%左右。

而之前成交的富力半岛花园一68平北向单位，总价高达245万元。由此可以看出，在价格合适的情况下，客户对“淘笋货”的热情依然较高。

而目前的笋盘一般为两种：

一，业主年前急需资金回笼的业主，降价促成成交；

二，市场交投活跃度较低，盘源放置较久，还未出手的业主，心态不够强硬。

番禺区

华南板块成交大减

二手存在严重分流问题

2019年1月，番禺区二手网签均价为23473元/㎡；阳光家缘中介网签量为664宗，环比上涨8.1%。

本月洛溪、钟村等刚需板块市场活跃度有明显提升。

其中，洛溪板块活跃盘源以丽江花园及珠江花园为主，其成交均价分别为27071元/㎡、24428元/㎡，入市门槛相对较低，套均总价仅224万元/套、170万元/套。

另外，据监测发现，番禺大部分片区市场需求均有所增加，但华南板块成交不升反降，网签宗数更是环比上月大降2成。

广州中原研究发展部认为，华南板块成交活跃度下滑严重的主要原因在于：

一、一手分流二手客户。近期华南板块涌现了不少一手楼盘，如珠江铂世湾、碧桂园藏珑府。

其在售均价分别为4-4.1万元/㎡、4-4.6万元/㎡左右，与周边的优质二手盘源相当，一二手倒挂现象明显，致使不少二手客户分流一手市场；

二、片区优质房源以大面积改善户型为主，入市门槛高。

以广州雅居乐为例，其套均均价在400万元/套左右，这对于不少刚需客户而言有一定的资金压力，不少置业客户只能望而止步。

三、业主价格相对企硬，议价空间较少。除部分户型、朝向较差的房源外，其它房源让利幅度基本处于3%以下，客户接受意愿较低。

预测

2月成交季节性下探

3月楼市逐渐回暖

自2018年11月以来，广州二手成交量持续低位徘徊，周度网签宗数均处于1000宗以下，市场交投环境活跃度极低。而价格保持稳定状态。

另外，2月为春节月，预计整月的看房客与盘源皆相对较少，大部分时间成交均处于空白状态。

但随着春节假期的结束，业客开始陆续返回广州，预计3月开始看房客、新增盘源才将逐步增多。

综上所述，广州中原研究发展部认为，预测2月二手住宅成交量环比1月将季节性下调。

预测市场将持续到3月才能完全恢复正常，3月小阳春走势成后市关键，但楼市难以迅速回暖，预计中介网签宗数未能突破5000宗水平，整体仍处于低位维稳的状态。